廣州城中村改造迎來重要進(jìn)展！日前，在廣州召開的全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)，“凈地出讓”“統(tǒng)籌做地”等新模式正式亮相，并明確了7家市級(jí)做地主體在廣州新中軸（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四個(gè)市重點(diǎn)片區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“四大重點(diǎn)片區(qū)”）大力推進(jìn)改造新模式試點(diǎn)工作，年內(nèi)或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)進(jìn)展。專家分析指出，新模式既順應(yīng)了當(dāng)下城中村改造重視公共服務(wù)屬性的特點(diǎn)，同時(shí)也面臨著資金等方面的挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)于2025年之后進(jìn)入產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)期。

通過統(tǒng)籌做地

重點(diǎn)功能區(qū)加速煥新

【資料圖】

據(jù)了解，廣州提出要堅(jiān)持“凈地出讓”，在重點(diǎn)片區(qū)開展城中村改造“統(tǒng)籌做地”試點(diǎn)，破解城中村改造面臨的突出難題。其中，四大重點(diǎn)片區(qū)啟動(dòng)區(qū)占地面積987公頃，建筑面積1469萬平方米。涉及城中村11條，占地746公頃，建筑面積1385萬平方米。此外，還有涉及需改造舊廠房8個(gè)，占地83公頃，建筑面積52.7萬平方米。

所謂統(tǒng)籌做地、凈地出讓就是在政府劃定范圍內(nèi)，由不同級(jí)別的做地主體負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，對(duì)城中村改造的地塊開展前期開發(fā)整理，將零散分散的土地資源，重新整合，再入庫(kù)以供出讓。通過這一環(huán)節(jié)，可以讓手續(xù)不齊全的零散用地、已建設(shè)的低效用地等，達(dá)到可以高效規(guī)整使用的條件，以此盤活核心區(qū)位的土地資源。

目前，廣州市已明確7家市級(jí)做地主體，大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區(qū)做地試點(diǎn)工作，具體包括：廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)）；城市新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團(tuán)）；羅沖圍片區(qū)（珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）；環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)）。同時(shí)，廣州還將通過成立廣州市城中村改造建設(shè)指揮部、推進(jìn)城中村改造條例立法工作、多渠道籌集城中村改造資金等一系列舉措推動(dòng)城中村改造工作取得突破性進(jìn)展。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前期難度較低且經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的城中村改造已經(jīng)完成了大部分，現(xiàn)在的主要目標(biāo)是推進(jìn)公益屬性較強(qiáng)、前期投入較大、中間配套短板缺失較為嚴(yán)重的項(xiàng)目。這四大重點(diǎn)片區(qū)是廣州的重大功能區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展平臺(tái)以及重要的景觀走廊，公益性尤為突出，對(duì)于城市功能的提升也尤為重要。

重點(diǎn)片區(qū)進(jìn)度條

廣州火車站片區(qū)

年內(nèi)或有實(shí)質(zhì)進(jìn)展

廣州火車站片區(qū)的連片提升改造，是當(dāng)前四大重點(diǎn)片區(qū)中進(jìn)度較快的。今年將加快推進(jìn)省市客運(yùn)站、走馬崗地塊等收儲(chǔ)工作，啟動(dòng)王圣堂、瑤臺(tái)、沙涌南城中村改造，推動(dòng)火車站站體改造和周邊整治提升。據(jù)廣州市建筑集團(tuán)介紹，目前已制定相應(yīng)具體工作方案，明確實(shí)施模式、主要任務(wù)以及時(shí)間表、路線圖、任務(wù)量等。計(jì)劃完成項(xiàng)目規(guī)劃和做地方案編制并完成審批流程，在2024年組織專業(yè)力量開展片區(qū)拆補(bǔ)復(fù)建工作，分近期、中期、遠(yuǎn)期將該片區(qū)逐步打造成為新型城市社區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。

新中軸（海珠）片區(qū)

已編制工作方案

目前，廣州新中軸（海珠）片區(qū)已編制了相關(guān)工作方案，康鷺片區(qū)改造取得新突破。新中軸海珠片區(qū)范圍總占地面積約14平方公里，重點(diǎn)推進(jìn)片區(qū)內(nèi)32個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目，其中包括瀝滘村、紅衛(wèi)村、東風(fēng)村和三滘村4個(gè)舊村項(xiàng)目。在該片區(qū)，將重點(diǎn)推進(jìn)康樂鷺江片區(qū)城市更新改造，今年將完成綜合治理，啟動(dòng)拆遷和安置區(qū)建設(shè)；瀝滘村將推進(jìn)拆遷簽約率超80％。預(yù)計(jì)片區(qū)內(nèi)的首批做地范圍總占地面積約2.88平方公里，包括東風(fēng)、三滘等舊村項(xiàng)目及多個(gè)舊廠、舊城項(xiàng)目。

羅沖圍片區(qū)?

推進(jìn)國(guó)有舊廠收儲(chǔ)

羅沖圍片區(qū)內(nèi)舊村、舊廠、舊城混雜，同時(shí)夾雜多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、汽配商城等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，是人口聚集、生產(chǎn)、生活多元形態(tài)集中的片區(qū)。其特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)國(guó)企用地較多，且目前處于閑置狀態(tài)，將選擇以市屬國(guó)企的舊廠盤活帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)舊村的有機(jī)更新，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施，實(shí)現(xiàn)連片開發(fā)的可能性較強(qiáng)。在羅沖圍片區(qū)，今年重點(diǎn)推進(jìn)國(guó)有舊廠收儲(chǔ)、華為周邊地區(qū)改造提升等項(xiàng)目。

環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)?

改造方案已印發(fā)

根據(jù)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)內(nèi)高校院所城市風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì)中透露的信息，環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)包括3所大學(xué)和5家科研院所，將打造成為粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技創(chuàng)新中心、國(guó)家科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化示范區(qū)、世界級(jí)高水平科技創(chuàng)新策源地，實(shí)現(xiàn)校產(chǎn)城的多元聯(lián)運(yùn)和有機(jī)更新。環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)改造方案已印發(fā)，今年將推進(jìn)廣東新材料與人工智能科技園、廣州科技圖書館、華南理工大學(xué)等高校人才公寓等項(xiàng)目實(shí)施。目前梅花園、燕塘片區(qū)有很多舊廠房，特別是燕塘企業(yè)的舊廠舊地。

觀點(diǎn)

預(yù)計(jì)2025年后開始大規(guī)模推進(jìn)

對(duì)于“做地”這一模式的目標(biāo)，越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將從構(gòu)建多元融合的“社區(qū)生活圈”、引導(dǎo)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源聚集、建設(shè)智慧城市、完善公共服務(wù)于市政交通建設(shè)以及優(yōu)化區(qū)域功能布局，促進(jìn)存量產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面助力重點(diǎn)片區(qū)改造，系統(tǒng)推進(jìn)廣州市重點(diǎn)區(qū)域城市空間治理，打造宜居、韌性、智慧城市。

談及工作過程之中的難點(diǎn)，廣州市建筑集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以“廣州火車站瑤臺(tái)片區(qū)”做地工作為例，征拆體量龐大是一大挑戰(zhàn)，不少區(qū)域存在高密度、權(quán)屬?gòu)?fù)雜等情況，做地范圍還可能與其他已規(guī)劃項(xiàng)目交界穿插，相應(yīng)增加了整體統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)征地難度，增大了改造資金投入壓力，也提升了改造工作中對(duì)居民權(quán)益保障的協(xié)調(diào)要求。“我們的解題思路是分片分期實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施按照‘民生先行、靈活分片、動(dòng)態(tài)分期’的原則，成熟一片，推進(jìn)一片?！痹撠?fù)責(zé)人說。

廣州城投集團(tuán)則指出，相較“拿地、建房、賣房”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，國(guó)企做地更像跑“馬拉松”，十分考驗(yàn)企業(yè)的耐力和競(jìng)爭(zhēng)力，主要涉及土地征拆、村民安置、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、大額資金籌措等。經(jīng)過多年發(fā)展迭代，城市片區(qū)改造工作已不再是對(duì)物理空間的簡(jiǎn)單推倒重建，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生、科技、文化和生態(tài)的一個(gè)系統(tǒng)提升。

“2023年～2025年是試水期，2023年的工作主要集中在各地編制方案、制定實(shí)施計(jì)劃、確定投資主體和融資渠道等。2024年～2025年將是新模式落地期，即跑出新模式，總結(jié)經(jīng)典案例。預(yù)計(jì)從2025年到2035年，才是大規(guī)模推進(jìn)期，也是產(chǎn)業(yè)鏈兌現(xiàn)期。”李宇嘉表示。

文／廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者龍樂樂、劉麗琴、趙方圓