廣州在一線城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。8月30日上午，廣州市人民政府官網(wǎng)公布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。作為該項(xiàng)新政的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)，廣州多家銀行表示，將按照最新政策執(zhí)行。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者獨(dú)家獲悉，當(dāng)日下午，相關(guān)金融監(jiān)管部門已經(jīng)向廣州各家銀行下發(fā)了執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的指導(dǎo)。

廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，以往廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)則均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。據(jù)記者測(cè)算，新政的實(shí)施，無房有貸情況下購買普通住宅，套均首付可減約30萬，300萬房貸月供可省超千元。?

(資料圖片僅供參考)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，誰將獲益？

什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？是指商業(yè)銀行在確定最低貸款比例時(shí)，只按照購房家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管其是否有住房貸款記錄。在該通知下發(fā)之前，作為重點(diǎn)城市，廣州實(shí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要全國范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，無論購房時(shí)其名下是否有房，再次購買住宅時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為二套，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”則可以這部分購房群體以首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

8月30日中午，廣州市住建局對(duì)前述《通知》發(fā)布了官方解讀，明確了執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界，2023年8月18日0：00前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

按照廣州市住建局的解讀，居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策落地后受益最為明顯的將是兩類人：

第一類是賣一買一的置換人群。以廣州為例，根據(jù)目前執(zhí)行的房貸政策，即使賣掉在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，只要曾?jīng)有過貸款記錄，那么再購房的首付比例將從40%降至30%，執(zhí)行首套房貸利率；

第二類則是在廣州無房有貸人群，例如在廣州工作，在佛山有過置業(yè)貸款記錄，根據(jù)此前的政策，在廣州購房時(shí)首付比例在40%以上；認(rèn)房不認(rèn)貸后，首付比例則降至30%，同樣執(zhí)行首套房貸利率。

除此之外，李宇嘉還指出前期購買了非成套住宅，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式宿舍的購房者也將從中獲益。

套均首付可減約30萬 300萬房貸月供可省超千元

廣州多家銀行表示，將按照最新政策執(zhí)行。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者獨(dú)家獲悉，當(dāng)日下午，相關(guān)金融監(jiān)管部門已經(jīng)向廣州各家銀行下發(fā)了執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的指導(dǎo)。（具體詳見表格）。

記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，最大的變化還是在于“無房有貸”的情況，新政之下，無房有貸的購房者，在廣州購買普通商品住房，首付比例將從4成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR；購買非普通商品住房，首付比例將從7成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR。

那么，新政的實(shí)施，能讓無房有貸的購房者節(jié)省多少呢？以今年1-7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬、二手房套均總價(jià)大約320萬計(jì)算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬元左右，如果是購買越高總價(jià)的住房首付減少更多。

月供方面，按照貸款300萬元30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行房貸利率，每月則可以節(jié)省月供超千元。

市場(chǎng)反應(yīng)：

開發(fā)商加大推新力度迎“金九”

據(jù)了解，近兩個(gè)月以來，在樓市整體下行及等待利好落地的觀望氛圍影響下，廣州樓市成交量連續(xù)走低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，廣州7月新房網(wǎng)簽僅4600多套，8月截至到29號(hào)更是只有3100多套，均處于近十年歷史同期的低位。因此，伴隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，記者走訪多個(gè)項(xiàng)目了解到，市場(chǎng)整體信心有所提振。

“我們?cè)趧倓傔^去的這個(gè)周末就已經(jīng)開始在對(duì)接相關(guān)的政策落地了?！痹诎自茀^(qū)某熱銷大盤，一位開發(fā)商人士告訴記者，由于該樓盤定位剛改及改善，是“認(rèn)房不認(rèn)貸”重點(diǎn)惠及的人群，預(yù)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目銷售將有一定的帶動(dòng)作用。

“現(xiàn)在樓市的需求是相比從前減少了，但并不是消失了?！币晃婚_發(fā)商人士如此看待當(dāng)前的市場(chǎng)。在他看來，真實(shí)的置業(yè)需求始終要入市，而經(jīng)過今年小陽春之后近半年的累積，在先后落地的利好政策刺激下，目前業(yè)內(nèi)對(duì)于“金九”的行情較為樂觀?！案ツ晖诒瓤赡苡幸欢▔毫?，但跟原本的預(yù)期比應(yīng)該信心有所提升。”上述業(yè)內(nèi)人士透露，已經(jīng)有天河區(qū)熱銷大盤提高了9月份的銷售目標(biāo)，提升幅度在10%左右。

從供應(yīng)來看，據(jù)中地行統(tǒng)計(jì)，近兩周住宅供應(yīng)連續(xù)突破兩千套，新貨呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，或迎來年內(nèi)的推貨小高潮。

在營銷策略上，整體市場(chǎng)仍以促銷走量為主?！皬V州的項(xiàng)目大多比較務(wù)實(shí)，近期有不少位于主城區(qū)的紅盤都開放了渠道，全民營銷的力度也有所加強(qiáng)?！币晃粡氖乱皇执淼臉I(yè)內(nèi)人士表示，尤其是位于增城、花都等外圍區(qū)域的樓盤，促銷力度進(jìn)一步加大。

預(yù)判：金九銀十行情可期 長(zhǎng)期向好需多要素配合

“廣州在一線城市之中率先落實(shí)首套房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，對(duì)于近幾個(gè)月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場(chǎng)‘及時(shí)雨’?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，認(rèn)房不認(rèn)貸新政落地對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的意義在于一定程度上改變了購房者的觀望氣氛，預(yù)計(jì)接下來廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會(huì)有所回升。

“此次政策意義重大，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，將會(huì)促使其他三個(gè)一線城市近期加快政策出臺(tái)，以更好落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸的政策內(nèi)容。

同時(shí)李宇嘉則指出，該政策所釋放的是在市場(chǎng)過熱階段被無意間壓制的合理住房需求，這部分需求規(guī)模占比并不高?！百I房除了首付，還有月供，這背后是對(duì)房?jī)r(jià)和個(gè)人收入的預(yù)期?！崩钣罴慰偨Y(jié)道，長(zhǎng)期來看需要房貸利率的降低、穩(wěn)定居民的就業(yè)、開發(fā)商的促銷、空間配套的完善、公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化等多個(gè)方面的措施配合來對(duì)市場(chǎng)需求端進(jìn)行修復(fù)。

文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者 龍樂樂、林曉麗、王楚涵