記者從市住建局獲悉，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)征集情況已公布，共接到37條共9大類意見(jiàn)建議。其中，市民提議聯(lián)動(dòng)改造，從片區(qū)角度謀劃“三舊”改造，與廣州今年提出的“加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造”不謀而合。

征求意見(jiàn)稿首度將“統(tǒng)籌做地”模式納入其中，做地涉及的是重點(diǎn)城市更新片區(qū)，這些區(qū)域的改造要謀劃導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，為城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造血。記者采訪長(zhǎng)期參與舊改的本地國(guó)企、深耕城中村改造的專家，聽(tīng)取他們對(duì)統(tǒng)籌做地以及城中村改造的建議。

(相關(guān)資料圖)

9大建議：

不同類型項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)改造，片區(qū)角度進(jìn)行謀劃

7月7日至8月5日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。期間，市住建局通過(guò)網(wǎng)站留言、電子郵件等渠道共收到意見(jiàn)37條，相關(guān)意見(jiàn)正在研究處理中。

市住建局將37條意見(jiàn)歸納為9大類。其中，市民建議“三舊”改造應(yīng)充分保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)；優(yōu)化“三舊”改造審批流程，并明確歷史文化保護(hù)、樹(shù)木保護(hù)等專項(xiàng)評(píng)估方案編制要求。

市民建議，明確容積率獎(jiǎng)勵(lì)、用地管理、復(fù)建安置資金監(jiān)管、安置補(bǔ)償、退出機(jī)制等相關(guān)條款的具體操作細(xì)則；明確產(chǎn)權(quán)注銷、政府補(bǔ)位等條款的具體操作細(xì)則。此外，進(jìn)一步規(guī)范稅收、資金使用的規(guī)定；明確“三舊”改造中地下空間的規(guī)劃要求、土地供應(yīng)方式等內(nèi)容。

市民還建議，加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃管理，分區(qū)分片有序推進(jìn)“三舊”改造；提議“三舊”改造不同類型的項(xiàng)目可聯(lián)動(dòng)改造，從片區(qū)角度進(jìn)行謀劃；希望“三舊”改造加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，明確剛性管控、交通路網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能分區(qū)等內(nèi)容。

不同類型項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)改造、片區(qū)角度謀劃，正好對(duì)應(yīng)2023年廣州市政府工作報(bào)告的內(nèi)容。報(bào)告提到，要充分發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，以重大關(guān)鍵項(xiàng)目牽引投資增長(zhǎng)，加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，力爭(zhēng)城市更新投資超2000億元。

統(tǒng)籌做地：

企業(yè)期待明確融資渠道，增強(qiáng)政策穩(wěn)定性

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，“三舊”改造的全面改造項(xiàng)目新增統(tǒng)籌做地等其他模式，具體實(shí)施按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今年廣州市出臺(tái)了統(tǒng)籌做地工作措施和工作方案，適用于經(jīng)市政府同意的重點(diǎn)城市更新片區(qū)。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

目前的改造模式，對(duì)于企業(yè)而言有哪些利弊，如何看待統(tǒng)籌做地模式？參與廣州多個(gè)重要舊改項(xiàng)目的越秀地產(chǎn)城市更新集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前的舊改模式，優(yōu)點(diǎn)是已有多年經(jīng)驗(yàn)、全套政策及全周期完成案例，路徑清晰可循，但存在過(guò)往房地價(jià)持續(xù)上行導(dǎo)致村民期望值較高的問(wèn)題，有一定實(shí)施難度。

對(duì)于統(tǒng)籌做地模式，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為這是創(chuàng)新嘗試，政府強(qiáng)化土地一級(jí)管控，走政府主導(dǎo)征拆的路徑，某種程度上可規(guī)避舊改帶來(lái)的多方利益博弈等歷史問(wèn)題。目前具體融資渠道及條件支持未明確，且現(xiàn)行征拆標(biāo)準(zhǔn)與原舊改標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，需考慮未來(lái)動(dòng)拆遷工作的落地執(zhí)行和推進(jìn)效率。

對(duì)于廣州“三舊”改造的建議，該負(fù)責(zé)人表示，鑒于舊改項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，建議保持和增強(qiáng)政策的穩(wěn)定性，特別是涉及用地報(bào)批、規(guī)劃指標(biāo)、改造成本、拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)等的延續(xù)性，避免改造過(guò)程中，因政策變化給項(xiàng)目帶來(lái)顛覆性影響。如有新政實(shí)施，建議做好原有政策與新政策之間的銜接，防止不確定性因素增加影響項(xiàng)目推進(jìn)質(zhì)量和推進(jìn)效率。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：

城中村產(chǎn)業(yè)升級(jí)要由懂產(chǎn)業(yè)的主體來(lái)操刀

記者留意到，廣州今年要加快的廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，都是城市重點(diǎn)功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等重點(diǎn)區(qū)域，改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是單純的新增住宅供應(yīng)，更要謀劃引入產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展造血，“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”也是市民建議中期待明確的內(nèi)容。

20世紀(jì)九十年代開(kāi)始深耕廣州城中村改造的廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心院長(zhǎng)江浩說(shuō)：“城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型正在進(jìn)入高度互動(dòng)互促時(shí)期，廣州272條城中村里面有一半以上是產(chǎn)業(yè)村，比如中大康樂(lè)村、鳳和村，荔灣的山村，越秀的瑤臺(tái)村等，大拆大建趕走產(chǎn)業(yè)和一味保留現(xiàn)狀都是不合適的，建議產(chǎn)業(yè)村單獨(dú)分類形成指引，認(rèn)真研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求，確定騰挪開(kāi)發(fā)時(shí)序和招商運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)主題產(chǎn)業(yè)載體的先行開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)村的改造要達(dá)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)城融合，不是一個(gè)‘產(chǎn)居比’那么簡(jiǎn)單的事情。”

“這需要精準(zhǔn)如‘繡花針’一般的功夫，也需要懂產(chǎn)業(yè)的主體來(lái)操刀?！苯普f(shuō)。過(guò)去的城中村改造，通常由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，但對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的工作，地產(chǎn)商不論是經(jīng)驗(yàn)還是資源都未必能夠勝任?！艾F(xiàn)在統(tǒng)籌做地的模式，可以在‘洗菜’之后進(jìn)行‘分菜’，將不同的內(nèi)容交給不同的主體來(lái)負(fù)責(zé)，比如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建房子的部分，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可以讓產(chǎn)投機(jī)構(gòu)、商會(huì)等主體來(lái)介入，另外還有公共服務(wù)、保障性租賃住房等內(nèi)容，需要更多的主體加入?！?/p>

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：李天研