5月，黃埔永崗社區(qū)舊村合作改造類項(xiàng)目公開招商，成為2023年廣州市首個(gè)舊村改造項(xiàng)目；6月，番禺里仁洞村更新改造項(xiàng)目首期復(fù)建安置房首塊頂板封頂，進(jìn)入地上主體結(jié)構(gòu)攻堅(jiān)階段；年內(nèi)，海珠將全面完成康鷺片區(qū)違法建設(shè)拆除工作，推動(dòng)人居環(huán)境治理提升??

今年，廣州推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造，堅(jiān)持“拆、治、興”并舉，推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。本月，廣州市工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》（下稱《通知》），推出多項(xiàng)新舉措加快項(xiàng)目落地實(shí)施。

城中村改造三大痛點(diǎn)待解

(資料圖片)

今年以來，廣州城中村改造全面加速。然而，改造牽涉各方利益，實(shí)施周期長(zhǎng)，征拆難度大，要推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)城市更新年度投資目標(biāo)，接下來依然任務(wù)艱巨。廣州于本月發(fā)布《通知》，進(jìn)一步優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程。參與了相關(guān)政策的廣州市城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司副總經(jīng)理兼策劃部部長(zhǎng)竇飛宇表示，本次著重解決三大痛點(diǎn)。

前期工作周期長(zhǎng)是城中村改造的一大痛點(diǎn)。竇飛宇說，廣州城中村現(xiàn)狀建設(shè)及用地情況復(fù)雜，改造涉及城市片區(qū)結(jié)構(gòu)和功能的重新布局、用地及空間資源重新分配，前期方案需多次協(xié)調(diào)交通、市政、教育、工信、消防等部門，前期工作周期較長(zhǎng)。部分已批在建項(xiàng)目還需結(jié)合實(shí)際，對(duì)已批方案進(jìn)行調(diào)整。

城中村改造往往體量龐大，征地難度不小。竇飛宇說，目前已批在建項(xiàng)目，不同程度存在拆遷安置推進(jìn)的難度，少數(shù)留守戶不動(dòng)遷將阻礙改造進(jìn)展，導(dǎo)致村民難以回遷安置，公共服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益性項(xiàng)目無法落實(shí)。

此外，城中村改造的資金需求量大。竇飛宇介紹，目前廣州已完工的全面改造城中村項(xiàng)目多為2010年左右批復(fù)，批后實(shí)施周期平均5.5年，在同期房地產(chǎn)市場(chǎng)上行且實(shí)施周期可控的條件下，參與實(shí)施改造的開發(fā)企業(yè)積極性較高。如今，在建城中村的批后實(shí)施周期平均已經(jīng)超過7年，隨著周期加長(zhǎng)，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或?qū)е马?xiàng)目因資金短缺推進(jìn)困難。

根據(jù)規(guī)定，在當(dāng)期房屋拆卸前，復(fù)建安置資金繳存人應(yīng)當(dāng)采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式足額繳存當(dāng)期復(fù)建安置資金，其中現(xiàn)金不低于當(dāng)期復(fù)建安置資金額度的30%。此舉可為改造項(xiàng)目履約提供保障，但另一方面，這部分資金的“沉淀”，難免加大改造企業(yè)的資金壓力。

審批全面提速，分片分期實(shí)施，激活沉淀資金

如何破解？《通知》對(duì)覆蓋城中村改造的全流程審批事項(xiàng)進(jìn)行優(yōu)化，從前期計(jì)劃到后期建設(shè)許可，提出多項(xiàng)升級(jí)措施：年度計(jì)劃可動(dòng)態(tài)增補(bǔ)；改造項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃和片區(qū)策劃等并聯(lián)審核審批；在實(shí)施方案編審期間，前置所涉及的土地征收前期工作；區(qū)政府可按程序?qū)彾▽?shí)施方案批后正向調(diào)整內(nèi)容；規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)靠前服務(wù)等。竇飛宇表示，這些舉措在縮短項(xiàng)目前期工作周期的同時(shí)，通過技術(shù)工作前置研究減少項(xiàng)目后期實(shí)施困難和反復(fù)調(diào)整，提高工作效率。

改造將提速，村民開心之余也有疑問：流程優(yōu)化之后，實(shí)施方案批后如果再調(diào)整，是不是區(qū)政府就能直接審定？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致方案輕易變化？記者從市住建局了解到，這僅限于對(duì)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行正向優(yōu)化的調(diào)整，比如不涉及增加總建筑面積、不涉及減少?gòu)?fù)建安置面積和公益性用地面積的情況，區(qū)政府可按程序調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施方案，無需先行調(diào)整片區(qū)策劃方案。

針對(duì)被個(gè)別征拆難點(diǎn)“卡脖子”的問題，廣州的解題思路是分片分期實(shí)施?！锻ㄖ诽岢?，項(xiàng)目實(shí)施方案可按照“民生先行、靈活分片、動(dòng)態(tài)分期”的原則，合理調(diào)整分期建設(shè)方案。項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)并生效后，按照分片（期）實(shí)施計(jì)劃，推行“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，項(xiàng)目每片簽約占總?cè)藬?shù)80%即可按實(shí)施計(jì)劃啟動(dòng)房屋拆除及后續(xù)相關(guān)工作。竇飛宇說，支持分片分期實(shí)施的舉措，可以有序推進(jìn)拆遷安置，保障村民復(fù)建安置房建設(shè)、公共服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

為了解決資金難題，《通知》明確加大金融支持力度，參照上級(jí)相關(guān)規(guī)定，試行金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)為城中村改造項(xiàng)目提供履約擔(dān)保。對(duì)滿足一定條件的城中村改造項(xiàng)目，支持有資質(zhì)的、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)，出具履約保函置換已繳存的合作改造履約保證金，這對(duì)于合作改造企業(yè)充分利用沉淀資金解決改造資金短缺難題非常有利。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者 李天研