在二手房買賣中，買方支付定金后，為了保證交易安全，支付剩余房款的期限一般會設置在交易過戶遞件之后。然而，在廣州法院近日審理的一起房屋買賣合同糾紛中，買賣雙方在合同中約定了“剩余房款在交易過戶當天支付”，但最終這個合同的履行卻陷入了僵局。究竟是怎么一回事？

合同約定過戶當天付齊尾款 買賣雙方均延期遲遲未履行

買方黃某與賣方陳某簽訂房屋買賣合同，約定房屋交易價格690萬元，購房定金為100萬元，剩余房款590萬元為交易過戶當天支付，雙方應于2022年4月30日前向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，該房地產(chǎn)交付使用的時間為賣方收齊樓款當天等。

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但在實際履行過程中，買方黃某曾在4月8日向賣方陳某表示“可否將過戶、付款時間改至2022年5月9日”，而賣方陳某也曾在雙方微信聊天中表示“我們必須推遲大約一個月左右交房”，但雙方對變更合同履行期限一直未達成一致。

最終，雙方未能在4月30日辦理過戶登記手續(xù)，買方黃某提起了訴訟，主張繼續(xù)履行合同，賣方配合其辦理房屋過戶及交付手續(xù)，并支付逾期交房違約金；賣方陳某同意繼續(xù)履行合同，但提起反訴要求，要求黃某向其支付逾期支付房款違約金及剩余購房款。

雙方均認為，合同未能及時履行是因?qū)Ψ降倪`約行為所致。

法院：駁回雙方要求對方支付違約金訴求

究竟是誰違約？越秀法院經(jīng)審理認為，結(jié)合買賣雙方提交的聊天記錄證據(jù)及合同的履行情況，買方可能存在未能按時支付尾款的問題，賣方可能存在遲延交房的問題，因合同約定買方支付房屋尾款及賣方交付房屋應在同一天履行，故事實上雙方均對合同能否按時履行給對方造成了一定程度的不安，但雙方并沒有為消除不安有積極行動。

比如，黃某在履行期限前的最后一個工作日（4月29日）表示可在該日支付尾款，陳某要求“馬上把房款打過來，收到錢后辦過戶手續(xù)”，黃某隨后表示“時間來不及了，房管局快下班了，可以再找個時間協(xié)商”。在此情況下，雙方對涉案合同未能如期于2022年4月30日前履行完畢付款及過戶手續(xù)，均負有一定的責任。

由于合同約定不明，根據(jù)合同條文的表述，法院認為黃某的尾款支付義務與陳某的房屋交付義務應為同時履行義務，雙方均具有同時履行的抗辯權(quán)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同，最終，越秀法院判決雙方共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，黃某向陳某支付房屋余款590萬元，陳某將房屋交付給黃某使用，并駁回了雙方要求對方支付違約金的訴訟請求。

本案經(jīng)廣州市中級人民法院二審判決維持原判，該判決已發(fā)生法律效力。

法官建議：合同約定不明時 當事人可通過積極行為減輕責任

越秀法院經(jīng)辦法官徐娟指出，房屋買賣合同是雙務合同，即買賣雙方互相承擔義務、享有權(quán)利，民法典根據(jù)合同義務是否有履行先后順序，規(guī)定了三種履行抗辯權(quán)，分別是同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。

三種抗辯權(quán)的法律后果為享有履行抗辯權(quán)的一方可以拒絕另一方的履行請求或中止履行，而不構(gòu)成違約，因此是否成立抗辯權(quán)與是否違約密切相關。

本案中，合同約定“剩余房款在交易過戶當天支付”“房地產(chǎn)交付使用的時間為賣方收齊樓款當天”，在買方曾表示無法按時支付剩余房款，而賣方亦曾表示無法按期交付房屋的情況下，買賣雙方均可以主張同時履行抗辯權(quán)，因此無法歸責哪一方應承擔違約責任。因買賣雙方均有意繼續(xù)進行交易，從尊重當事人實際意愿、維護合同有效履行、切實解決矛盾糾紛的角度出發(fā)，法院依法作出上述判決。

徐娟法官提醒，合同是“法鎖”，明確的約定有利于鎖定雙方的權(quán)利義務，避免不必要的紛爭，類似此類“支付剩余購房款”“遞件過戶”“交付房屋”等重要的合同內(nèi)容，最好能明確約定履行的先后順序，這是判斷違約責任的前提。如果合同約定不明，當事人亦可以通過積極行為減輕責任，比如本案中，買方可以向賣方出示銀行存款、轉(zhuǎn)賬流水等，明示其具備支付剩余房款的能力；賣方也可以及時表示延遲交房的情況已經(jīng)消失，要求買方按時履行合同。合同的作用在于事先規(guī)避可能發(fā)生的風險，降低交易成本，提高履約效率，因此其中的重要內(nèi)容應當充分協(xié)商，明確約定，這也是合同全面誠信履行的基礎。

文/廣州日報·新花城記者：章程 通訊員：梁艷華