經(jīng)過近兩年的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了越來越多的集現(xiàn)代商業(yè)、品質(zhì)辦公、高端住宅為一體的產(chǎn)城融合綜合體項目。在這些項目中，不同業(yè)態(tài)的使用群體對物業(yè)服務標準的要求和付費意愿有著非常大的差距。那么，廣州應當如何定義“物業(yè)管理區(qū)域劃分”的標準呢？廣州市政協(xié)委員、新世界中國華南區(qū)域總經(jīng)理梁國強建議，細化“物業(yè)管理區(qū)域劃分標準”，支持所有權(quán)人以協(xié)議形式行使分區(qū)管理權(quán)。

以廣州市天河區(qū)華景新城西區(qū)為例，該區(qū)共有20棟樓（包括翡翠居4棟樓），共用出入口且無物理上的隔離。因翡翠居和另外16棟不在同一個建設(shè)用地規(guī)劃許可證紅線圖，按區(qū)住建局的指導意見，籌備組將翡翠居排除在本物業(yè)管理區(qū)域之外。隨后，翡翠居B1棟業(yè)主杜漢軍發(fā)起行政訴訟，法院最終以物業(yè)管理區(qū)域劃分不當為由，判決撤銷了棠下街道辦2016年8月8日《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》【案號為(2017)粵71行終1666號】。

(資料圖片)

梁國強認為，參考前述典型案例的情形，如果在物業(yè)管理中，簡單地、一刀切式地貫徹“同一用地紅線只能劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域”，可能放大不同業(yè)態(tài)業(yè)主之間的利益分歧，進而影響社會和諧與穩(wěn)定，這與物業(yè)管理區(qū)域劃分的目的背道而馳。

建議：物業(yè)管理區(qū)域劃分細則需考慮多重因素

梁國強建議借鑒先進城市經(jīng)驗，因地、因時、因事制宜，物業(yè)管理區(qū)域劃分細則可以考慮以下因素：設(shè)施設(shè)備能否分割和獨立使用，實操中可結(jié)合個案的具體情形，作出彈性解釋。比如，如果僅僅是共用了一段圍墻，或者是共用一個配電房等，可以不視為必須劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域的因素。同時，以管理和維護責任為導向，能獨立分區(qū)的允許盡量分區(qū)，比如：被道路、河道等分割為兩個以上相對封閉區(qū)域，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。商住綜合體，非住宅部分具有獨立設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以獨立分區(qū)。

建議：支持所有權(quán)人以協(xié)議形式分區(qū)管理和行使自治權(quán)

以提升廣大群眾生活幸福感為核心，按“兼顧規(guī)模、有利管理，保障治權(quán)、盡量分離”的方向，梁國強建議細化物業(yè)管理區(qū)域劃分標準，支持所有權(quán)人以協(xié)議形式分區(qū)管理和行使自治權(quán)。

首先，轉(zhuǎn)變觀念，把目標和社會效果作為行政指導的方針。以綜合體為例，同一用地紅線內(nèi)往往有不同類型的建筑，可以盡量劃分為不同管理區(qū)域，避免產(chǎn)生普通收費（普通服務標準）去補貼高收費高服務標準的“虧損”，貫徹“用者自負”原則，從源頭上減少不同業(yè)態(tài)類型之間的投票權(quán)互相制約造成的僵局。

其次，不同業(yè)態(tài)之間的建筑構(gòu)造相對獨立存在分界線的，即使有部分共用設(shè)施設(shè)備，只要通過協(xié)議能明確管理和維護責任，就應允許和支持各自獨立分區(qū)。建議充分借鑒上海和天津的分割經(jīng)驗，允許建設(shè)單位在第一次預售前確定分區(qū)方案。住建部門可以指導建設(shè)單位列明各項共用設(shè)施設(shè)備和相應的維護責任，列明共用場所的管理責任主體和向全體業(yè)主開放等，并在物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)中詳細載明，同步要求建設(shè)單位向買受人公示，對建設(shè)單位和其他業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，滿足這些條件后原則上即可以允許商場獨立分區(qū)。

最后，加強事后監(jiān)管。同一用地紅線內(nèi)劃分為兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域的，如果某一區(qū)域濫用權(quán)利損害其他區(qū)域正當權(quán)益的，住建部門可以依《廣州市物業(yè)管理條例》第46條等規(guī)定，依職權(quán)撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的相關(guān)決定。

文/廣州日報·新花城記者：羅磊

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