大洋網(wǎng)訊 小區(qū)衛(wèi)生差、物業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主要求更換物業(yè)公司，然而物業(yè)卻拒不退場，更換物業(yè)陷入僵局......

業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾一觸即發(fā)，這樣的僵局該怎么破？記者今日了解到，廣州白云法院日前就執(zhí)結(jié)了一起涉及物業(yè)退場的強制執(zhí)行案。

案情回顧：

業(yè)委會要求物業(yè)退場遭拒絕

多年前，昌某物業(yè)公司依據(jù)建設(shè)單位指定對某小區(qū)進行物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)，但未與該小區(qū)各業(yè)主之間簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

2020年9月10日，小區(qū)成立業(yè)主委員會。10月25日，業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)出通知，稱小區(qū)已于10月24日召開了業(yè)主大會，表決通過了該小區(qū)“重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的決定，要求物業(yè)公司于10月30日前將該司在小區(qū)組織物業(yè)服務(wù)的有效合同或協(xié)議提供給業(yè)委會，否則將于11月30日24時0分終止其在小區(qū)的物業(yè)項目，并在12月15日前完全退出小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。

后雙方就物業(yè)服務(wù)合同終止與否等相關(guān)事宜產(chǎn)生糾紛。

2021年3月27日，業(yè)委會再次向物業(yè)公司發(fā)出通知，稱根據(jù)2021年1月1日起施行的《廣州市物業(yè)管理條例》的相關(guān)要求，于2月7日召開了業(yè)主大會。根據(jù)會議表決結(jié)果，正式通知終止與物業(yè)公司在小區(qū)的物業(yè)項目，終止時間為4月15日24時0分，并于4月15日前移交物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料。

物業(yè)公司未按上述要求撤出小區(qū)，遂成訟。

法院經(jīng)審理認為，業(yè)委會已提供了表決票等相關(guān)證據(jù)證實涉案小區(qū)業(yè)主大會表決同意終止與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，在物業(yè)公司未提供證據(jù)證實上述會議表決決議已被撤銷或認定為無效的情況下，該表決決議仍合法有效。業(yè)委會作為涉案小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，據(jù)此終止與物業(yè)公司之間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬于履行業(yè)主大會決議的行為，符合業(yè)主大會決議內(nèi)容。在物業(yè)公司拒不履行決議事項的情況下，業(yè)委會享有合法訴權(quán)。

物業(yè)公司并未與業(yè)委會或者涉案小區(qū)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，其只是依據(jù)建設(shè)單位的指定對涉案小區(qū)進行物業(yè)管理，依照《廣州市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在業(yè)委會成立后，享有解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系重新選聘新的物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)利。業(yè)委會已明確表示終止與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)已然終止，物業(yè)公司依法應(yīng)向業(yè)委會交還上述場地及物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)，故法院對小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求予以支持。

一審判決昌某物業(yè)公司向某小區(qū)業(yè)委會交接相應(yīng)手續(xù)并騰空場地。二審維持原判決。

物業(yè)無視敗訴判決拒不退場

然而二審結(jié)束，物業(yè)公司仍百般推脫，拒不履行交接騰退義務(wù)，致使新物業(yè)公司不能進駐，嚴重影響全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利。

無奈之下，小區(qū)業(yè)委會向白云法院提出強制執(zhí)行申請。

案件進入執(zhí)行程序，法院向物業(yè)公司發(fā)出執(zhí)行通知書，責令其必須在收到執(zhí)行通知書后立即履行生效法律文書所確定的義務(wù)，但其逾期未履行。經(jīng)辦法官組織雙方多次進行調(diào)解。

但物業(yè)公司怒氣沖沖地表示：“之前的物業(yè)費還有很多業(yè)主沒有繳清，一分錢不給就想要我們走人，我們肯定不干；我們的工人還等著這個錢救命，就算我們干，他們都不干。在解決好物業(yè)費糾紛和工人工資問題之前，我們堅決不搬?！?/p>

對此，小區(qū)業(yè)委會回應(yīng)：“是你們的服務(wù)太差，搞得小區(qū)臟亂不堪，所以很多業(yè)主不同意繳納物業(yè)費。整個小區(qū)只有兩個物業(yè)人員，還是兩個老人家，小區(qū)環(huán)境臟亂不說，連門禁安全都無法保證！”

經(jīng)辦法官釋法說明，針對物業(yè)公司提出的物業(yè)費問題，與本案不屬于同一法律關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)通過另案起訴的形式主張。

但經(jīng)過多次調(diào)解，物業(yè)公司法定代表人王某仍表示不服，聲稱“就算拘留我，我也不服，堅決不搬”！

為有效打破僵局，經(jīng)辦法官進行多方化解調(diào)處。一方面，張貼公告和拒不履行風險告知書，限物業(yè)公司于30日內(nèi)履行生效判決義務(wù)，逾期仍不履行的，將對物業(yè)公司處以二十萬元的罰款。

同時，做好現(xiàn)場留守物業(yè)人員安置工作。留守的兩位老人均年過六十，還有一個半月的工資沒有拿到，法官現(xiàn)場向兩位老人進行了釋法引導，告知他們不用擔心，如果物業(yè)公司真的拖欠工資，可以通過向勞動監(jiān)察等部門投訴，以及通過尋求法律援助等方式維護自身合法權(quán)益。此外，法官還與業(yè)委會協(xié)調(diào)一致，如果物業(yè)公司以員工為要挾，由業(yè)委會先行墊付兩名老人被拖欠工資，再通過行使代位求償權(quán)的方式向物業(yè)進行追償。

最終，在公告期滿前，物業(yè)向法院提交結(jié)案申請，表示其已將所有人員及物品搬離小區(qū)，案件執(zhí)行完畢。

法官說法：

業(yè)主可成立業(yè)委會解聘不過關(guān)物業(yè)

在城市化水平不斷提升、各類樓盤小區(qū)林立的今天，由于缺乏專門、高效的管理和監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題已成為許多小區(qū)矛盾多發(fā)激化的重要原因。

根據(jù)民法典第二百七十七條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助?！?第二百七十八條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”。

業(yè)主可以按照民法典的上述規(guī)定，通過成立業(yè)委會、對服務(wù)質(zhì)量不過關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行解聘等來維護自身合法權(quán)益。

如在業(yè)委會暫時無法成立，又確實由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題導致出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛時，業(yè)主應(yīng)注意對相關(guān)服務(wù)質(zhì)量問題的證據(jù)進行收集保存，否則，如只是簡單地通過拒絕繳納物業(yè)費的方式表達訴求，可能存在被法院判決必須按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)等敗訴風險，無法達到維護自身合法權(quán)益的目的。

文/廣州日報·新花城記者：章程 通訊員：云法宣

圖/廣州日報·新花城記者：莫偉濃