大洋網(wǎng)訊 原本歡歡喜喜看中了一套二手房，不料業(yè)主卻遲遲不按照合同約定時間向抵押銀行申請?zhí)崆皟斶€貸款手續(xù)，這種情況下能解除購房合同并要求對方支付違約金以及中介費嗎？記者今日了解到，廣州花都法院就審結了一起類似二手房買賣糾紛案件。

2019年11月，廣州市花都區(qū)某樓盤188房登記為李雷（化名）單獨所有，該房屋抵押給花都區(qū)某銀行貸款58萬元。

2020年4月，李雷（賣方）與韓梅梅（化名，買方）簽訂《房屋買賣合同》，并于當天支付定金10萬元。合同約定：李雷向韓梅梅出售188房，并于7日內(nèi)向抵押銀行申請?zhí)崆皟斶€貸款手續(xù)。

2020年8月，李雷未在期限內(nèi)還清銀行貸款，致雙方無法在約定時間內(nèi)進行交易過戶。按原合同約定，李雷已違約，韓梅梅有權追究違約責任。但由于雙方均同意繼續(xù)交易，便簽訂《房屋買賣補充協(xié)議書》重新約定涂銷抵押及辦理過戶登記的最遲日期。

然而，2021年1月，李雷在重新約定的最遲日期內(nèi)仍未涂銷抵押登記。韓梅梅為此訴至法院，要求解除《房屋買賣合同》《房屋買賣補充協(xié)議書》，并要求李雷返還定金、支付違約金及賠償中介服務費。

花都法院一審確認韓梅梅與李雷簽訂的《房屋買賣合同》《房屋買賣補充協(xié)議書》解除，李雷向韓梅梅返還定金、支付違約金并賠償中介服務費。李雷不服提起上訴，本案經(jīng)廣州中院二審維持原判。

本案發(fā)生在民法典實施前，還適用民法典嗎？法院指出，根據(jù)民法典時間效力規(guī)定第一條第三款，“民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定”。韓梅梅與李雷因簽訂和履行《房屋買賣合同》《房屋買賣補充協(xié)議書》而產(chǎn)生的房屋買賣合同關系持續(xù)至民法典于2021年1月1日起施行以后，應適用民法典的規(guī)定。

根據(jù)《房屋買賣補充協(xié)議書》，李雷在重新約定的最遲日期內(nèi)未辦理抵押涂銷手續(xù)，且至韓梅梅起訴后，仍未辦理抵押涂銷手續(xù)，屬于消極履行合同，已致房屋買賣合同的所有權轉(zhuǎn)移的主要合同目的不能實現(xiàn)。韓梅梅起訴解除《房屋買賣合同》《房屋買賣補充協(xié)議書》符合民法典的相關規(guī)定，所以法院確認韓梅梅與李雷簽訂的以上文件解除。

李雷收取韓梅梅定金10萬元，在《房屋買賣合同》解除后，其已不具有占有定金的合同依據(jù)，應向韓梅梅返還。

根據(jù)《房屋買賣合同》，李雷作為賣方，負有及時涂銷銀行按揭貸款的抵押權及辦理過戶登記的主要義務，且李雷違約后又與韓梅梅重新約定涂銷抵押及辦理過戶登記的最遲日期，結果又逾期沒有履行，沒有基本的誠實信用意識，違約主觀惡意明顯，對違約負有全部過錯。韓梅梅主張李雷返還定金、支付違約金并賠償中介服務費具有事實、合同及法律依據(jù)，應依法支持。

法律知多D

民法典第五百六十二條、第五百六十三條規(guī)定了解除合同情形;民法典第五百七十七條、第五百八十條規(guī)定可以要求違約方承擔繼續(xù)履行合同、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

其中，民法典第五百六十二條??當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條??有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百七十七條??當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十條??當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內(nèi)未請求履行。

有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。

文、圖/廣州日報·新花城記者：章程