大洋網(wǎng)訊 在租賃的房屋交付使用后,承租者才發(fā)現(xiàn)房屋使用面積與合同約定的面積存在差距,那能否要求減少租金?記者今日了解到,廣州番禺法院就審結(jié)了一起類似的租賃合同糾紛案件。
某村經(jīng)濟社就該村某廠房招租項目在番禺區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易和管理平臺發(fā)出競投公告,該公告載明招租項目的廠房建筑面積為12442平方米,宿舍建筑面積為1875.4平方米,空地占地面積為7833.5平方米,并分別明確了廠房、宿舍、空地單位面積每月的租金金額。
曾某競得該項目后,與某村經(jīng)濟社簽訂了《建筑物租賃合同》,該合同約定的廠房、宿舍、空地面積及單位面積租金金額與競投公告所載一致,并注明“具體使用面積以建設辦測量確認為準”。
廠房交付后,曾某委托勘測公司對涉案廠區(qū)進行測量,得出空地面積為8972.5平方米、廠房實測建筑面積為11303平方米的測量結(jié)論。曾某隨即向某村經(jīng)濟社提出廠房實際建筑面積比合同約定面積少1139平方米,租金應相應減少。
在溝通未達成一致的情況下,曾某自行按照實際測量面積計算得出的租金向某村經(jīng)濟社支付租金。一年后,某村經(jīng)濟社向本院起訴要求曾某按合同約定的標準補交租金。番禺法院為查明事實,向當?shù)亟ㄔO辦發(fā)函調(diào)查,該辦回復稱其于2018年根據(jù)某村經(jīng)濟社的指畫范圍出具測繪圖,測出有建筑物占地面積為12442平方米,其中黃色飄蓬、綠化帶(測繪時沒有建筑)面積為1139平方米,實際建筑面積為11303平方米。
番禺法院審理后判決:駁回某村經(jīng)濟社全部訴訟請求。法院指出,《建筑物租賃合同》約定租金按面積計算,本案的爭議焦點為廠房計租面積的問題。
一方面,某村經(jīng)濟社雖主張將飄蓬、綠化帶的1139平方米計入廠房建筑面積,但飄蓬為建筑物外墻的附著物,將飄蓬、綠化帶算入建筑面積內(nèi)與交易習慣不符,而無論是在競投公告還是在雙方簽訂的合同中,均無明確載明廠房建筑面積是包含飄蓬、綠化帶等范圍在內(nèi)。
另一方面,對于過萬平方米的建筑來說,肉眼難以準確判斷是否存在面積差異,飄蓬、綠化帶導致雙方主張的廠房建筑面積差異達1139平方米,誤差比例接近10%,已超出合理范圍,如按某村經(jīng)濟社所主張的面積計租,明顯對作為承租人的曾某不公平。因此,廠房計租面積應以去除飄蓬、綠化帶1139平方米后的實際建筑面積11303平方米為計租基數(shù)。曾某已按該實際建筑面積向某村經(jīng)濟社支付實際使用期間的租金,故法院對某村經(jīng)濟社的訴訟請求予以駁回。
房屋面積作為租賃合同的主要內(nèi)容之一,對合同目的實現(xiàn)、租金的計算等有著重要影響,關(guān)系到租賃雙方的切身利益。
經(jīng)辦法官指出,針對租賃房屋面積是否符合約定,承租人能否以此為由拒付或減付租金,法院一般會考慮以下因素:一方面看有無對房屋現(xiàn)狀進行確認。同時,看租金合同是約定按房屋面積計算,抑或以套或者層、棟為單位計算。再者,看承租人有無在合理期限內(nèi)提出異議。
案例中,承租人在廠房交付后,及時發(fā)現(xiàn)房屋面積少于合同約定,并在合理期限內(nèi)提出異議,在案證據(jù)又能證實承租人的主張,故得到了法院的支持。
近年來,房地產(chǎn)租賃市場上“面積爭議”頻發(fā)。為減少糾紛訴累,合同雙方應以誠信原則為合作基石,辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法。
文/廣州日報·新花城記者:章程
圖/廣州日報·新花城記者:莫偉濃
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