業(yè)主8年不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其訴至法院。對(duì)此，業(yè)主辯稱：物業(yè)公司很多服務(wù)不到位，沒有嚴(yán)格履行合同義務(wù)，故而拒交。兩者之間，孰是孰非?

最近，宜昌市中級(jí)人民法院終審審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件。法院判決：業(yè)主王某(化姓)全額支付2011年至2019年拖欠的物業(yè)費(fèi)共計(jì)2萬余元。這一案件始末如何?當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司之間遇到矛盾分歧時(shí)，該如何處理彼此關(guān)系?本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

事件回放

業(yè)主8年不交物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司訴至法院

這起物業(yè)糾紛案件得從2010年說起。

2010年3月,某物業(yè)公司與業(yè)主王某簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議約定：被告購買的房屋按先消費(fèi)后服務(wù)的方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每6個(gè)月交納一次。逾期交納的，從逾期之日起按每日1%交納違約金。合同還對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量(含房屋外觀、設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通運(yùn)輸與車輛停放、公共秩序維護(hù))、糾紛的解決方式等進(jìn)行了約定。

合同簽訂后，王某辦理入伙手續(xù)，物業(yè)公司實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)。從2011年3月1日起，王某一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)物業(yè)公司多次催繳，王某仍未交納。2019年9月，物業(yè)公司將王某訴至法院，要求王某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2萬余元。

法庭上，王某辯稱，欠交物業(yè)費(fèi)屬實(shí)，因物業(yè)公司管理混亂不能提供應(yīng)有服務(wù)，違反了《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的規(guī)定，自己無需繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

王某表示，自己在小區(qū)居住了十年，物業(yè)公司的服務(wù)很多方面沒有做到位。小區(qū)內(nèi)經(jīng)常進(jìn)行展覽活動(dòng)，占用公共部位收取相應(yīng)攤位費(fèi)，聲音嘈雜。自家房子出現(xiàn)漏水，物業(yè)公司雖修理過外墻，但是房子漏水沒有解決。小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)停水的現(xiàn)象，業(yè)主不能進(jìn)停車場(chǎng)停車，但小區(qū)外的車輛交錢可以進(jìn)去。

一審法院經(jīng)過審理后判決，王某按《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定標(biāo)準(zhǔn)的60%支付物業(yè)費(fèi)，共計(jì)1.2萬余元。物業(yè)公司對(duì)此判決不服，上訴至中院。

中院終審

撤銷一審判決 業(yè)主全額支付拖欠的物業(yè)費(fèi)

宜昌市中級(jí)人民法院立案后，依法組成合議庭對(duì)該案進(jìn)行了審理。經(jīng)過審慎審理后，宜昌中院判決：撤銷一審法院判決，業(yè)主王某全額支付拖欠的物業(yè)費(fèi)2萬余元。

為什么作出以上判決?物業(yè)公司是否存在物業(yè)服務(wù)重大瑕疵構(gòu)成違約?王某是否可以拒交物業(yè)費(fèi)?在這份二審判決書中，法院給出了非常詳盡的評(píng)議解釋。

從合同內(nèi)容及履行情況分析，本案中物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量受諸多環(huán)境因素的影響，包括小區(qū)功能定位和管理?xiàng)l件限制，案涉小區(qū)為商住混合小區(qū)，環(huán)境較普通住宅小區(qū)復(fù)雜，管理難度相對(duì)較大，小區(qū)雖存在住改商、群租房、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營(yíng)、車輛停放得不到保障等情形，但物業(yè)公司根據(jù)自身履行能力已做大量協(xié)調(diào)工作，并已就相應(yīng)問題向行政執(zhí)法部門反映情況，履行了自己的應(yīng)盡義務(wù)。

從權(quán)利義務(wù)的相互關(guān)系分析，違約責(zé)任的認(rèn)定應(yīng)考量權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性和比例性。業(yè)主稱小區(qū)外墻磚脫落，但物業(yè)公司已進(jìn)行過相應(yīng)維修，業(yè)主房屋滲水系房屋質(zhì)量問題還是第三人侵權(quán)所致現(xiàn)尚無法明確，其不應(yīng)以房屋漏水物業(yè)公司未解決好為由主張拒交或少交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主主張小區(qū)垃圾清運(yùn)不到位、電梯長(zhǎng)久失修等，但其提交的證據(jù)只能說明在某些時(shí)間段的衛(wèi)生、電梯服務(wù)瑕疵問題，尚不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)根本違約或存在重大瑕疵。

從權(quán)利行使主體分析，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主共同所有，對(duì)公共部位的權(quán)利義務(wù)行使應(yīng)由全體業(yè)主共同享有和承擔(dān)，當(dāng)物業(yè)公司侵犯全體業(yè)主的共同利益時(shí)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主依法主張權(quán)利，公共部位的利益損失非單一業(yè)主特定化的利益損失，單一業(yè)主不能直接以此為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)。

從物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和功能分析，應(yīng)考慮全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。對(duì)于業(yè)主要求減免物業(yè)費(fèi)的訴求應(yīng)做全面合理慎重的分析判定，以免不當(dāng)裁判影響此類糾紛中物業(yè)公司、全體業(yè)主與單個(gè)業(yè)主之間的整體性利益失衡。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主特定性利益損害，業(yè)主才能拒交或少交物業(yè)費(fèi)。否則就會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。同時(shí)少部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也不公平，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講對(duì)業(yè)主個(gè)人的正常生活秩序也會(huì)帶來影響。

綜合以上因素，法院認(rèn)為，基于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性、權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，物業(yè)公司雖存在一般物業(yè)服務(wù)瑕疵，但已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，因此王某拒交或少交物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，其應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。故法院作出如上判決。

律師說法

業(yè)主與物業(yè)公司有分歧 不能隨意拒交物業(yè)費(fèi)

湖北普濟(jì)律師事務(wù)所黨支部書記、主任，宜昌市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常年法律顧問韓慶闊在接受采訪時(shí)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是約束物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致物業(yè)公司根本性違約，業(yè)主才能拒交或少交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司在服務(wù)過程中，若小區(qū)其他業(yè)主住改商、亂搭亂建、噪音擾民等行為，只要物業(yè)公司盡到制止和要求改正等積極行為，則物業(yè)公司就盡到了相應(yīng)義務(wù)，業(yè)主應(yīng)依約繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主隨意拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，同時(shí)少部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也不公平，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講對(duì)業(yè)主個(gè)人的正常生活秩序也會(huì)帶來影響。

韓慶闊建議，業(yè)主在遇到問題時(shí)，不宜采取長(zhǎng)時(shí)間拒交物業(yè)費(fèi)的消極方式進(jìn)行對(duì)抗。若業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)通過正常途徑與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通、協(xié)商解決;也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通加以解決;還可向行業(yè)主管部門進(jìn)行投訴，或通過業(yè)主大會(huì)解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

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不交物業(yè)費(fèi)被起訴的法律后果是什么

新的《民法典》將于2021年1月1日生效，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

因此，一般來說，不交物業(yè)費(fèi)被起訴的，法院會(huì)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，如果業(yè)主確實(shí)未交物業(yè)費(fèi)的，判決業(yè)主繳納，拒絕履行的，物業(yè)公司可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。(記者 一諾)