每平方米8000多塊錢!?這種價格大幅低于市場行情的新房正在北京東南五環(huán)叫賣。連日來，“特價房”“不限購”“精裝修”等吸睛的廣告語也在網(wǎng)絡(luò)上和銷售人員的口中傳播。房子到底是真是假?記者連續(xù)多日進行了調(diào)查。

特價房建在工業(yè)用地上

“只有兩套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，現(xiàn)在已經(jīng)訂出去了一套!”在“上東國際(又名‘上東區(qū)’)”樓盤的售樓處里，銷售人員小張苦口婆心勸著購房人趕快交訂金。

樓盤所在位置

“上東國際”位于經(jīng)海路與科創(chuàng)十六街交匯處，但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看，這個樓盤有些賣頭：距地鐵站幾百米，樓下就是通明湖公園，精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣8990元?小張介紹，這只是特惠價，其他房源的均價是1.05萬到1.35萬元之間。但這個價格至多是同區(qū)域商品房的三分之一。

記者注意到，與商品房開盤所需的“五證”不同，上東國際僅亮出“四證”：土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，獨缺預(yù)售許可證。

“四證”標(biāo)注土地性質(zhì)均為工業(yè)用地，期限為2010年至2060年。這與市場上的商品住宅本質(zhì)就不同。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年;而“上東國際”雖然佯裝成樓盤，但其性質(zhì)類似于廠房。這正是其沒有預(yù)售證的根源所在。

售樓處的沙盤上雖然矗立著五棟高樓，但實際銷售的僅有靠北的兩棟，有一棟已售罄，另一棟更大體量的在售。不同尋常的是，小張把另外三棟稱為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。

沙盤上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同，更像工業(yè)用房。但戶型圖上的密密麻麻畫出了幾百套戶型。兩套樣板間則完全是按照住宅布置，衛(wèi)生間、廚房、臥室應(yīng)有盡有。

無單獨房本僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

與沙盤上5棟樓一摸一樣的圖片出現(xiàn)在行業(yè)媒體北極星電力網(wǎng)上。網(wǎng)站披露，這里是北京華東電氣公司的“綠色”開關(guān)設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地項目，分為四期建設(shè)。眼下對外銷售的這棟正是計劃今年建設(shè)的四期工程、即1號廠房;而已經(jīng)售罄的另一棟，則被稱為綜合樓，與剩余3棟一樣屬于前三期工程。

網(wǎng)站截圖信息

項目所在地，已有4棟樓的主體結(jié)構(gòu)亮相，但工地還被圍擋著。記者透過門縫看，正在銷售的這棟樓是一片雜草叢生的荒地。“這棟樓計劃6月開工，明年4月交付。”小張道出了一個極短的工期。

但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，工業(yè)用地禁建住宅。正因如此，“上東國際”購房人無法貸款;更無法與普通住宅一樣獲得房本;購房人并不會簽訂房屋買賣合同，而是被使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所代替，即“以租代售”。

轉(zhuǎn)讓合同范本上寫著：甲方(中房樂居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)與項目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創(chuàng)公司簽訂了《合作框架協(xié)議書》，具有本項目合法的開發(fā)、運營及銷售權(quán)。

“四證”與合同都明確，土地年限到2060年屆滿。根據(jù)約定，年限屆滿后，該房屋使用權(quán)仍歸購房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補償款也歸購房人所有。但小張補充道：“這個房子一棟樓有一個大房本，并無法給每戶分割房本。”

一本萬利背后是重重風(fēng)險

無房本、40年土地年限、無法貸款，依然沒能阻擋購房人的腳步。

面對上述問題，銷售人員“見招拆招”。針對無法貸款的情況，也可以能做到“分期付”：購房人在簽合同時只需支付50%房款，之后到房屋交付時再分三次把剩余房款補齊。

更誘人的是，開發(fā)商提供返租服務(wù)。以均價8990元的49平方米特價房為例，交房后，開發(fā)商直接把房子承租過來，然后以每月支付4000元的房租;房子的注冊地址也能出租，每年租金1.5萬元。這樣一來，購房人每年可以到手6.3萬元。即便房租不漲，總價不到45萬元的房子，用7年時間就可回本。

一本萬利伴隨著重重風(fēng)險。其中最大的風(fēng)險恐怕來自土地方。面對自己土地上的房子正在以住宅的名義對外出租出售，北京華東電氣股份有限公司予以否認，“這是我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，驗收后就將投入使用”。

工地北側(cè)大門外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱，該項目立項批復(fù)為非住宅，不可以住宅方式出租出售;水電氣熱價格不能享受住宅標(biāo)準(zhǔn);不允許分割銷售;如發(fā)生購買租賃行為，由購買人、租賃人承擔(dān)一切責(zé)任。

但小張代表的銷售方卻堅稱：“這塊土地是是華東電氣的，房子是由中房樂居公司投資的。”他拿出的“四證”清楚寫著華東電氣的名字。對于項目的土地證、規(guī)劃證為何出現(xiàn)上東國際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。

究竟誰在撒謊不得而知，但讓一些購房人格外懷疑的是，倘若真的“不清楚”，為何上東國際售樓處恰巧位于一處名為華東森源的廠區(qū)里，而華東森源75%的股份掌握在華東電氣手中。

“這樣的交易無論是資金上、產(chǎn)權(quán)上都很難與普通商品房一樣受到法律保護。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，“工改住”項目在無法出售產(chǎn)權(quán)的同時，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式變相銷售。雖然房價低，但開發(fā)企業(yè)受益不少，因為工業(yè)用地的拿地成本極低。