去年數(shù)十家物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，如今正是物管的“黃金時(shí)代”。延續(xù)這一風(fēng)潮，弘陽(yáng)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)也遞交了招股書。

今年一季度，排隊(duì)上市的物管企業(yè)還包括正榮服務(wù)、金融街(000402,股吧)物業(yè)、宋都物業(yè)、建業(yè)物業(yè)，此外正商集團(tuán)旗下的興業(yè)物聯(lián)、鴻坤集團(tuán)物業(yè)平臺(tái)燁星集團(tuán)已于港交所完成上市。

3月23日晚間，弘陽(yáng)集團(tuán)旗下物業(yè)公司弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布了赴港IPO招股書，弘陽(yáng)服務(wù)的物業(yè)發(fā)展輪廓也逐漸清晰并被市場(chǎng)所知。

在今年3月初就已有市場(chǎng)消息稱，弘陽(yáng)集團(tuán)旗下弘生活物業(yè)集團(tuán)近期正與投行密切接觸，計(jì)劃赴港上市，彼時(shí)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向弘生活方面求證，對(duì)方亦未予以否認(rèn)，只是表示這兩年是物業(yè)上市的風(fēng)口期，很多公司都在籌備上市。

稍有不同的是，此次披露上市的企業(yè)主體為弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)，而赴港上市的算盤在去年12月份就開始敲定了，當(dāng)時(shí)注冊(cè)成立了弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)。

雖然官方暫未披露募集資金的數(shù)額及發(fā)行股份的情況，但從弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)目前的體量及行業(yè)情況來看，與今年同在上市途中的正榮服務(wù)和已經(jīng)完成上市的銀城生活服務(wù)應(yīng)不相上下。

業(yè)務(wù)偏居江蘇

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2019年12月31日，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的總合同建筑面積為2760萬平方米，在全國(guó)41個(gè)城市布局167個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積為1580萬平方米，涉及21個(gè)城市的94個(gè)項(xiàng)目。

弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)，及其他物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)主要指購(gòu)物商場(chǎng)、家居裝飾及家俱商場(chǎng)、酒店及主題公園，其他物業(yè)則包括寫字樓及學(xué)校。

從布局來看，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的業(yè)務(wù)重心在長(zhǎng)三角地區(qū)，尤以江蘇為重。數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)在江蘇省(包括南京)在管物業(yè)總建筑面積分別占在管物業(yè)總建筑面積的100%、100%及87.9%。

此外，在江蘇的物業(yè)收益也占到了弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)幾乎總收益的全部比重。2017至2019年，來自江蘇省(包括南京)的在管物業(yè)所得的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占總物業(yè)管理服務(wù)收益約100%、100%及98.5%。

目前，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至中安徽省、上海市、山東省及浙江省，但弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)坦言稱，預(yù)期江蘇省在不久將來仍將繼續(xù)占集團(tuán)營(yíng)運(yùn)的一大部分。

若弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的業(yè)務(wù)僅局限于一個(gè)地區(qū)，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散和未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，或許此次上市募資也是為之后的全國(guó)化布局做資金考量，其也提到公司戰(zhàn)略為做透大江蘇、深耕長(zhǎng)三角、布局都市圈。

收益方面，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)2017至2019年的收益分別為2.57億、3.49億及5.03億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為39.9%，毛利分別為5805萬元、6977萬元及1.27億元，年度溢利分別為2870萬元、3300萬元及5710萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為41%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，截至2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)5.03億元，非流動(dòng)資產(chǎn)0.37億元，流動(dòng)負(fù)債總額為3.2億元，非流動(dòng)負(fù)債總額1.83億元。

此外，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率逐年下降，由2017年底的87.4%下降至2018年的81%，截至2019年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債比率為59.7%。

弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)表示，資產(chǎn)負(fù)債比率的下降主要由于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)增加，導(dǎo)致總資產(chǎn)增加以及其他應(yīng)付款項(xiàng)、已收按金及應(yīng)計(jì)費(fèi)用增加以及合同負(fù)債增加導(dǎo)致總負(fù)債減少所致。

現(xiàn)金流方面，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額1.11億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-0.28億元，融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額0.58億元，2019年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1.79億元。

赴港上市進(jìn)行時(shí)

弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的歷史可以追溯至2003年南京弘陽(yáng)物業(yè)管理成立之時(shí)，隨后便一直在江蘇發(fā)展。7年后從南京擴(kuò)展至長(zhǎng)三角其他城市，并自2016年起弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的布局范圍拓展至中國(guó)其他地區(qū)。

值得一提的是，此次上市的主體弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)于2019年12月12日注冊(cè)成立，成立至今的時(shí)長(zhǎng)僅為102天。

招股書顯示，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)于今年2月已完成資產(chǎn)包的裝入，通過收購(gòu)弘陽(yáng)企業(yè)管理的全部股權(quán)獲得旗下6家物管子公司的資產(chǎn)。

目前，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的附屬公司包括弘陽(yáng)企業(yè)管理、南京弘陽(yáng)物業(yè)管理、南京弘誠(chéng)物業(yè)管理、弘生活物業(yè)服務(wù)管理、南京弘生活信息科技、南京弘生活投資管理以及南京亞東物業(yè)管理公司等等。

此外，管理層構(gòu)成方面，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁由楊光擔(dān)任，曾子熙為執(zhí)行董事兼副總裁，后者為弘陽(yáng)集團(tuán)董事長(zhǎng)曾煥沙之女，公司秘書為黃儒杰。

同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)執(zhí)董兼行政總裁何捷擔(dān)任弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)非執(zhí)董兼董事會(huì)主席，弘陽(yáng)地產(chǎn)非執(zhí)董兼弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)擔(dān)任弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)非執(zhí)董，一同擔(dān)任弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)非執(zhí)董的還有羅艷兵。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)于2015年才開始為第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供服務(wù)。此前，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)大部分業(yè)務(wù)均來自于弘陽(yáng)地產(chǎn)或弘陽(yáng)集團(tuán)旗下物業(yè)，而獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)所占比重較小。

過去這一年，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)也有意提高第三方業(yè)務(wù)占比。2019年8月5日，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)透過南京弘生活投資管理以178.5萬元收購(gòu)上海安邸51%股權(quán)，該年8月7日還收購(gòu)了南京亞東物業(yè)管理51%股權(quán)。

但從橫向?qū)Ρ瓤梢园l(fā)現(xiàn)，2018年，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的規(guī)模和收益毛利與金融街物業(yè)、正榮服務(wù)、銀城生活服務(wù)相當(dāng)。弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)的毛利率處于四家物業(yè)公司的中等偏上水平，但在管建筑面積規(guī)模仍然相對(duì)較小。

弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)也表示，此次上市后募集資金將用于尋求選擇性策略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)以及進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模，此外，還將用于加強(qiáng)智能系統(tǒng)研發(fā)及升級(jí)，提供高端服務(wù)，并進(jìn)一步拓展多元化收益來源等等。

弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)與銀城生活服務(wù)有很多相似之處，大本營(yíng)均為江蘇南京，在管建筑面積的規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量相近。從去年11月登陸港交所上市的情況看來，銀城生活服務(wù)的股價(jià)走勢(shì)并沒有很理想。

在港交所掛牌前一日，銀城生活服務(wù)在香港市場(chǎng)上獲得382.88倍的認(rèn)購(gòu)，去年11月6日上市首日股價(jià)開盤報(bào)2.48港元，上漲13.8%，較定價(jià)升0.3元。

但近期受疫情及全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，目前銀城生活服務(wù)的股價(jià)已低于彼時(shí)IPO的定價(jià)，3月24日其收盤報(bào)1.67港元/股，漲幅10%。

在2020觀點(diǎn)年度論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也預(yù)計(jì)，物業(yè)管理是一個(gè)非?？焖侔l(fā)展的行業(yè)，從未來拓展的趨勢(shì)看，物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的規(guī)模有望達(dá)到2萬億平方米，因此空間巨大。

不論是此前已經(jīng)上市的“超購(gòu)?fù)?rdquo;燁星集團(tuán)還是興業(yè)物聯(lián)，都收獲市場(chǎng)超幾千倍的認(rèn)購(gòu)額度，對(duì)于這家年收益5億元、在管建面不足2000萬平方米的弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)能否再次收獲投資者青睞，還有待觀察。