大洋網(wǎng)訊 住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)，怎么收才合理？

近日，廣州物協(xié)發(fā)布了住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)參考價，此次發(fā)布的市場參考價，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級高低，確定了三個檔次共9類物業(yè)服務(wù)費(fèi)的市場參考價，滿足更多元化的市場需求。

物業(yè)費(fèi)市場參考價分三檔次9類別

物業(yè)服務(wù)應(yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，一直是市民關(guān)注的問題，2016年，廣州曾發(fā)布住宅物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價，基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米·月。今年4月，廣州市發(fā)改委也曾對住宅物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價進(jìn)行征求意見，標(biāo)準(zhǔn)仍為2.8元/平方米·月，但不包括垃圾分類費(fèi)用。

此前，有市民向記者反映，表示自己所在的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)高于該指導(dǎo)價。而與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)不該“一刀切”，應(yīng)該按照不同的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收取不同等級物業(yè)費(fèi)。

今年1月1日開始實(shí)施的《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮行業(yè)社會組織作用，在房屋行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價。

據(jù)介紹，根據(jù)廣州市市場監(jiān)督管理局2020年發(fā)布的廣州市住宅物業(yè)服務(wù)地方標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)服務(wù)第2部分：住宅小區(qū)》（DB4401/T100.2-2020）（簡稱《住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》）的相關(guān)內(nèi)容，廣州市物協(xié)委托第三方機(jī)構(gòu)，針對協(xié)會會員單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行抽樣，抽取30%的比例近200家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)搜集，并根據(jù)廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)服務(wù)成本變動情況，建立數(shù)據(jù)模型進(jìn)行測算，最終確定了三檔9類物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價（按住宅小區(qū)的建筑面積進(jìn)行區(qū)分）。

廣州市住宅物業(yè)服務(wù)地方標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價：

建筑面積20萬平方米左右的住宅小區(qū)，一級收費(fèi)等級為3.0元-4.2元/月/平方米；二級收費(fèi)等級為2.8元-3.6元/月/平方米；三級收費(fèi)等級為2.3元-3.0元/月/平方米。

建筑面積10萬平方米左右的住宅小區(qū)，一級收費(fèi)等級為3.8元-4.9元/月/平方米；二級收費(fèi)等級為3.0元-4.1元/月/平方米；三級收費(fèi)等級為2.6元-3.5元/月/平方米。

建筑面積5萬平方米及以下住宅小區(qū)，一級收費(fèi)等級為4.5元-6.2元/月/平方米；二級收費(fèi)等級為3.6元-5.0元/月/平方米；三級收費(fèi)等級為2.9元-4.1元/月/平方米。

本參考價不包括公共水電費(fèi)分?jǐn)偧拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供增值服務(wù)的內(nèi)容。

不同等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)不同物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

本次數(shù)據(jù)采集工作及物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價的測算以《住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的3個等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)。不同等級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所不同。

例如，在秩序維護(hù)方面，一級服務(wù)要求“保安員培訓(xùn)時間不少于60小時/年；治安案件發(fā)生次數(shù)不大于2次/年”；而二級、三級服務(wù)的要求則為：“保安員培訓(xùn)時間不少于50小時/年；治安案件發(fā)生次數(shù)不大于3次/年?！?/p>

在客戶關(guān)系方面，一級服務(wù)要求：“社區(qū)活動不少于6次/年，節(jié)日裝飾布置不少于4次/年”；二級服務(wù)要求：“社區(qū)活動不少于4次/年，節(jié)日裝飾布置不少于3次/年”；三級服務(wù)要求僅為：“社區(qū)活動及節(jié)日裝飾布置均不少于2次/年”。

又比如說，生活垃圾服務(wù)方面，一級服務(wù)要求：“垃圾容器無明顯異味，垃圾收容器無滿溢，清洗不少于每日1次”；而二級、三級服務(wù)要求則為“清洗次數(shù)不少于每周2次（夏季不少于每日1次）?！?/p>

而物業(yè)服務(wù)費(fèi)參考價也就是根據(jù)這三種不同的等級，區(qū)別制定。據(jù)介紹，未來，廣州物協(xié)還將針對這3個等級之外的低級別及簡易物業(yè)服務(wù)的需求，同樣委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行建模測算并適時發(fā)布相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價。

業(yè)主與物業(yè)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，可依據(jù)《服務(wù)清單》和參考價

需要注意的是，本次發(fā)布的物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價僅供業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采用《住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時參考使用。已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不采用上述市場監(jiān)督局發(fā)布的地方標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容的，不在本市場參考價指引范圍。

廣州市物協(xié)也根據(jù)《住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，同步發(fā)布了《廣州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目參考清單》（簡稱《服務(wù)清單》），供市民參考物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬按本市場參考價調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可先依據(jù)《服務(wù)清單》調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容，再參照相對應(yīng)的市場參考價范圍測算物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格，最后必須根據(jù)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商一致后方可執(zhí)行。

新建住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算，可參考本次市場參考價及服務(wù)項(xiàng)目清單的內(nèi)容，具體價格的確定也應(yīng)依據(jù)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》及價格部門的相關(guān)要求執(zhí)行（超過政府指導(dǎo)價的須經(jīng)價格部門審批后執(zhí)行）。

問：為何市場參考價采用價格區(qū)間？

答：根據(jù)不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和不同類型小區(qū)分類，避免“一刀切”

由于每個住宅小區(qū)的獨(dú)一性，同一范圍建筑面積的小區(qū)，因?yàn)榻桓妒褂脮r間、出入口個數(shù)、設(shè)備設(shè)施狀況、地域人工成本等項(xiàng)目客觀條件不同，以及每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)要達(dá)到同樣服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所投入的人員成本和物力成本有所區(qū)別。

為保證市場參考價的普適性，避免由于上述住宅小區(qū)的個性因素以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理能力的差異對物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格的影響，本次編制市場參考價的第三方機(jī)構(gòu)通過對搜集的數(shù)據(jù)價格區(qū)間極值做了修正處理，最終確定了不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下不同類型住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)參考價的區(qū)間。

問：參考價范圍高于現(xiàn)有小區(qū)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)會漲嗎？

答：不用擔(dān)心，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)才能提升服務(wù)價格

本次物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場參考價的測算是以《住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的3個等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)。

其中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是采集近幾年新建住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)并做了適當(dāng)調(diào)升的，目的是從長遠(yuǎn)的角度促進(jìn)整個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的提升，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供更高標(biāo)準(zhǔn)更規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。因此，本次測算編制的市場參考價也相應(yīng)高于以往建成并實(shí)施物業(yè)服務(wù)多年的住宅小區(qū)。

不過需要特別指出的是，對于這類小區(qū)的業(yè)主不用擔(dān)心服務(wù)費(fèi)的提升，簡單而言，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)才能提升服務(wù)價格。

附：物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成：

1、秩序維護(hù)費(fèi)用（28%～35%）

2、清潔服務(wù)費(fèi)用（11%～15%）

3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（3%～6%）

4、維修維保費(fèi)用（13%～16%）

5、物業(yè)共有部位公用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費(fèi)用（0.5%～2%）

6、固定資產(chǎn)折舊（0.5%～2%）

7、管理費(fèi)用分?jǐn)偅ò?jīng)理、管家、會計(jì)、出納等管理人員工資；員工福利；勞動保護(hù)費(fèi)；職工教育費(fèi)；工會經(jīng)費(fèi)。辦公行政費(fèi)用；審計(jì)費(fèi)；業(yè)務(wù)招待費(fèi)及其他支出）（10%～13%）

8、規(guī)費(fèi)（包含所有員工五險一金）（10%～13%）

9、財務(wù)費(fèi)用（0.5%～2%）

10、其他費(fèi)用（包含社區(qū)文化宣傳費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等）（0.5%～2%）

文/廣州日報·新花城記者：蘇贊、賈政

圖/廣州日報·新花城記者：莫偉濃