地上是鱗次櫛比的商務(wù)樓宇，地下是車水馬龍的環(huán)形隧道和商業(yè)街，半空中還有連廊串接，在城市副中心運河商務(wù)區(qū)啟動區(qū)，地上地下空間一體化設(shè)計讓土地利用更加高效。隨著地下環(huán)形隧道、中間地帶、商業(yè)區(qū)的陸續(xù)建設(shè)，一座3平方公里范圍的“地下城”正加速形成。

地下空間別有洞天

運河商務(wù)區(qū)位于城市副中心五河交匯處，其中啟動區(qū)規(guī)劃面積約3平方公里，包含52個地塊、16個開發(fā)項目，涵蓋商業(yè)、辦公、公寓、酒店、住宅等多種類型。作為本市首個紅線內(nèi)外、地上地下空間一體化設(shè)計區(qū)域，未來，商務(wù)北區(qū)地上將建成熱鬧的分時商業(yè)步行街，地下一層大部分區(qū)域也將繼續(xù)承接地上拓展商業(yè)業(yè)態(tài)，地下二層以下主要是機動車停車區(qū)域，半空中將架起連廊連接地面主要樓宇、商業(yè)區(qū)，打造立體的都市生活圈。

運河商務(wù)區(qū)地下空間別有洞天。已經(jīng)建成通車的北環(huán)環(huán)隧在地下二層將運河商務(wù)區(qū)22個地塊連接起來，駕車駛?cè)氲叵颅h(huán)隧后，通過與相鄰地塊的出入口可方便進出商業(yè)建筑、寫字樓和配套公寓的地下停車庫。大量機動車流被引入地下，實現(xiàn)人車分流后，地面將充分打造連續(xù)商業(yè)空間，并將道路空間完全交給游客行人使用。

地下二層走車、停車，地下一層做什么?在16個開發(fā)項目之一的新光大中心，一座立體沙盤把地上地下空間的使用方向展示得明明白白。項目的地下一層，未來將全部用于商業(yè)用途。“新光大中心一期地下將建手作市集、通州之心、游藝園林等不同主題空間，便利店、咖啡廳、餐廳等一應(yīng)俱全，人們到了這兒就像是進入了地下商場。”新光大中心產(chǎn)業(yè)運營總監(jiān)沈海清介紹，這處地下商業(yè)空間與外界相連，“地鐵6號線通州北關(guān)站從項目東側(cè)穿過，地下一層將來開放后將與地鐵站連通，西側(cè)將來也將打通與綠地廣場的地下通道，整個街區(qū)將會連接在一起，成為一個龐大的地下‘商業(yè)世界’。”

首創(chuàng)“中間地帶”開發(fā)模式

仔細觀察新光大中心的項目沙盤，會發(fā)現(xiàn)其地下一層的商業(yè)空間并非全盤打通，而是被一些中間地帶、地下通道等分成了若干區(qū)域。“沒有完全打通，是因為地下空間的權(quán)屬不同。商業(yè)地塊的地下空間為開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，而市政道路地下投影空間的產(chǎn)權(quán)仍屬于國家所有。”通州區(qū)新城管委規(guī)劃科負責(zé)人馮宇解釋。

按照傳統(tǒng)的建設(shè)模式，不連貫的地下商業(yè)空間，通常是各開發(fā)各的，從而分離成了一個個“商業(yè)孤島”。比如按傳統(tǒng)建設(shè)模式，行人如果想從新光大中心地下空間前往綠地廣場地下空間，需要先上到地面，穿過馬路后再下樓，由于道路的物理分隔，無法形成連續(xù)商業(yè)價值。而兩側(cè)的開發(fā)企業(yè)雖然有連通意愿，也愿意出資建設(shè)，但由于無法取得道路下方空間的土地使用權(quán)而無法進行建設(shè)。

為實現(xiàn)地下空間一體化建設(shè)，通州區(qū)創(chuàng)新了合作建設(shè)模式。馮宇介紹，運河商務(wù)區(qū)管委會從2015年開始對運河商務(wù)區(qū)地下空間一體化建設(shè)進行探索，首創(chuàng)了地上連廊、地下通道、中間地帶由開發(fā)企業(yè)建設(shè)、管理和使用，產(chǎn)權(quán)仍歸國家所有的開發(fā)模式。其中連廊通道由開發(fā)企業(yè)無償使用50年，中間地帶由開發(fā)企業(yè)無償使用15年。這樣一來，可充分實現(xiàn)地下空間一體化建設(shè)的先進商業(yè)街區(qū)模式、增加商圈活力、提升商業(yè)價值，同時不突破國家基本的土地開發(fā)政策。

具體到新光大中心項目，沙盤上顯示的一條條地下通道就是連通相互分離的商業(yè)空間的重要通道。目前，運河商務(wù)區(qū)共有連通道59處，像這樣的地下通道有21條，另外地上連廊19條，環(huán)隧上方人行連通道16條，中間地帶3個，總建筑面積約9.1萬平方米。這些項目多數(shù)已開工建設(shè)，未來將隨周邊商業(yè)項目同步完工，總體上將圍繞地鐵通州北關(guān)站、通運門站、北運河西站，分別形成商務(wù)北區(qū)、商務(wù)南區(qū)和上營片區(qū)三個龐大的地下商業(yè)空間。

此外，運河商務(wù)區(qū)管委會還針對地下空間的大規(guī)模連通區(qū)域開展了特殊消防性能化設(shè)計，建設(shè)并上線運行了地下空間智慧消防平臺，將地下空間一體化建設(shè)工程的消防設(shè)施納入統(tǒng)一監(jiān)控和管理。根據(jù)智慧消防設(shè)施實時回傳數(shù)據(jù)，系統(tǒng)可實現(xiàn)實時監(jiān)控，依據(jù)數(shù)據(jù)分析有針對性采取措施，防患于未然。

地下一站式完成吃購行

運河商務(wù)區(qū)地下空間相連的商業(yè)地塊多具有TOD屬性，即以公共交通為導(dǎo)向進行商業(yè)項目的整體開發(fā)設(shè)計，這其中地下通道就發(fā)揮了重要連接作用，將公共交通與地下商業(yè)進行連通，人們在地下就可以一站式完成換乘、購物、飲食。

近日開工建設(shè)的運河核心區(qū)Ⅷ-08地塊和Ⅷ-07地塊地下連接通道，就是兩個地塊地下連接的重要基礎(chǔ)設(shè)施。運河核心區(qū)Ⅷ-08地塊地下是重要交通樞紐，內(nèi)含地鐵M6號線和S6號線的交叉換乘站，Ⅷ-07地塊是運河商務(wù)區(qū)綠地項目，地下連接通道投入使用后，將有效緩解地面交通壓力，同時完成人車分流。

地鐵通運門站也將按照地上地下一體化設(shè)計建設(shè)，項目融合了文物保護、地鐵換乘、商業(yè)開發(fā)等多重功能。地面上是甕城遺址公園，地下一層為原址回遷的甕城遺址展示區(qū)、非機動車停放區(qū)、便民服務(wù)空間等區(qū)域;地下二層為機動車停車區(qū)、地鐵6號線、地鐵S6線以及遠期的103線三線地鐵換乘空間，通過拓展建設(shè)便利店、飲品店等便民設(shè)施，方便換乘市民及游客停留休憩，提供良好的換乘和游玩體驗。