因不滿物業(yè)公司擅自在住宅樓電梯內(nèi)啟用梯控系統(tǒng)，泰州靖江一小區(qū)業(yè)主將物業(yè)告上法庭。日前，靖江市人民法院作出一審判決，認定采取電梯管控是對業(yè)主實際權(quán)利的限制，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，但并未經(jīng)過業(yè)主表決，故支持了該業(yè)主要求接觸其樓棟單元電梯管控措施的訴訟請求。

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小區(qū)電梯開啟管控，業(yè)主與物業(yè)對簿公堂

胡女士是靖江一新交付小區(qū)的業(yè)主。業(yè)主胡女士稱，小區(qū)由某物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，在提供服務(wù)期間，該物業(yè)公司擅自對整個小區(qū)電梯加裝了刷卡系統(tǒng)進行管控。這導(dǎo)致胡女士家裝修期間工人無法正常入戶裝修，而入住后梯控導(dǎo)致的不便之處更多，比如想去樓頂晾曬衣被需要爬樓梯，購買的快遞無法直接送貨上門等。

她還擔心，乘坐電梯時一旦發(fā)生急速下降等故障，也無法按其他樓層進行自救。

胡女士認為，物業(yè)公司啟用梯控給自己的生活和出行造成了極大不便，且對小區(qū)住宅電梯加裝控制系統(tǒng)屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。她認為，物業(yè)公司未經(jīng)授權(quán)對電梯進行管控，違反法律法規(guī)規(guī)定，于是將物業(yè)公司起訴至法院要求其及時解除梯控。

對此，物業(yè)公司辯稱梯控是由開發(fā)商安裝的，并非物業(yè)公司安裝，物業(yè)公司只是對電梯控制進行管理，包括啟動和解除。公司曾在裝修高峰期啟動過梯控，之后關(guān)閉了一段時間，并于今年2月再次啟動。物業(yè)公司認為，胡女士不能代表所有業(yè)主，如果其所在樓棟業(yè)主比例達到70%同意解除，物業(yè)公司就解除該幢電梯管控。

法院：限制業(yè)主權(quán)利，未經(jīng)表決應(yīng)解除管控

靖江法院認為，采取電梯管控是對業(yè)主實際權(quán)利的限制，對業(yè)主生活及出行造成一定不便，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

但截至目前，該小區(qū)尚未設(shè)立業(yè)主大會亦未成立業(yè)主委員會，且原告胡女士并不認可在購房及簽訂前期物業(yè)服務(wù)時被告知存在電梯控制，物業(yè)合同中亦未對該情形有規(guī)定。因此，開啟電梯控制應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而物業(yè)公司并無證據(jù)證明其啟動電梯管控措施已經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意。

法院認為，胡女士請求解除對其樓棟單元電梯管控措施的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。但其他樓棟的電梯管控措施對胡女士并未產(chǎn)生實際限制，胡女士也不是其余樓棟電梯管控措施的利害關(guān)系人，因此駁回了胡女士關(guān)于解除其他樓棟電梯管控措施的訴訟請求。法院據(jù)此作出相應(yīng)判決。

對于該案法官表示，物業(yè)服務(wù)和管理的目標應(yīng)當是維護業(yè)主的合法權(quán)益，改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境?！睹穹ǖ洹芬约啊段飿I(yè)管理條例》等法律法規(guī)就物業(yè)服務(wù)人在服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)和管理的范圍劃定了一定界限，旨在規(guī)范物業(yè)管理活動。案涉梯控裝置的使用雖然符合一小部分業(yè)主的個人要求，但客觀上給業(yè)主造成了諸多不便，其本質(zhì)上是對全體業(yè)主的實際權(quán)利進行限制，屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，需要依法表決通過才能安裝，物業(yè)服務(wù)人擅自啟動，已經(jīng)超出其權(quán)限范圍，故應(yīng)當解除。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源 通訊員 沈高軒

校對 李?；?/p>