南京某小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過表決發(fā)布不予續(xù)聘原物業(yè)的公告，一名業(yè)主認(rèn)為表決遺漏了734戶專有車位業(yè)主的表決票，訴至法院要求撤銷該業(yè)主大會(huì)的決議和決定。1月31日，揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾邚哪暇┦兄屑?jí)人民法院獲悉該案的二審判決結(jié)果，該院作出改判，最終駁回了該業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。?

法官表示，最高人民法院司法解釋和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)該問題作出了規(guī)定。若擁有專有車位的業(yè)主具有兩票表決權(quán)，將有可能出現(xiàn)表決權(quán)集中于部分業(yè)主的情況，極易侵犯其他業(yè)主的權(quán)益。

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事件：是否續(xù)聘原物業(yè)投票，表決結(jié)果遭質(zhì)疑

李某是南京某小區(qū)的業(yè)主。2021年初，該小區(qū)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，同年5月，當(dāng)?shù)亟值擂k事處向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)《南京市基層民間組織備案證》，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案。

2021年9月,業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《某小區(qū)2021年第一次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議公告》，決定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，就“是否同意按原物業(yè)服務(wù)合同續(xù)聘南京某物業(yè)管理有限公司”“修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”進(jìn)行表決。

一個(gè)月后，業(yè)主大會(huì)召開并就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。同日，業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《某小區(qū)2021年第一次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議表決結(jié)果的公告》。公告載明，該小區(qū)具有表決權(quán)戶數(shù)為1600戶，專有部分面積155495=平方米。本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效參與表決票1151張，投票占比71.94%，有效參與表決面積115255平方米，面積占比74.12%。

有效表決票的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，關(guān)于是否同意按原物業(yè)服務(wù)合同續(xù)聘南京某物業(yè)管理有限公司，選擇“不同意續(xù)聘并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開展業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的戶數(shù)864戶，戶數(shù)占比75.07%；面積86419.33平方米，面積占比74.98%。關(guān)于修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選擇“同意”的戶數(shù)1031戶，戶數(shù)占比89.57%；面積102157.65平方米，面積占比88.64%。

當(dāng)月，業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于某小區(qū)擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公告》，以2021年第一次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議“不同意續(xù)聘，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開展業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”已達(dá)法定票數(shù)的要求，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

李某對(duì)表決結(jié)果存在異議，于是將該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴至法院。

焦點(diǎn)：專有車位業(yè)主應(yīng)否再得一張表決票？

李某認(rèn)為，該小區(qū)的《議事規(guī)則》中明確規(guī)定，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計(jì)總和進(jìn)行計(jì)算。李某稱，業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的具有表決權(quán)的戶數(shù)為1600戶，遺漏了734戶專有車位業(yè)主的表決票人數(shù)，該遺漏實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致參加本次業(yè)主大會(huì)的業(yè)主人數(shù)沒有達(dá)到法律規(guī)定的三分之二的專有面積的業(yè)主人數(shù)。

因此，他請(qǐng)求法院撤銷該業(yè)主大會(huì)的決議和決定。

業(yè)主委員會(huì)則辯稱，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)無需就專有車位發(fā)放表決票，并將專有車位戶數(shù)統(tǒng)計(jì)入表決票數(shù)，故請(qǐng)求法院駁回李某的訴請(qǐng)。

一審法院經(jīng)審理作出判決，撤銷某業(yè)主委員會(huì)公告的表決結(jié)果。業(yè)委會(huì)發(fā)布《關(guān)于某小區(qū)擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公告》決定啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序，該決定因缺乏相應(yīng)的前提條件，應(yīng)一并予以撤銷。

對(duì)此，業(yè)主委員會(huì)不服，上訴至南京中院。

法院：僅有一票表決權(quán)，否則將降低代表性

二審承辦法官介紹，該案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，既有住宅又有專有車位的業(yè)主是否享有兩票表決權(quán)？

對(duì)此，南京中院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人陳述，該小區(qū)擁有專有車位的用戶基本為該小區(qū)業(yè)主。故本案中若將案涉《議事規(guī)則》中“一個(gè)專有部分按一人計(jì)算”理解為擁有車位的住宅用戶按兩人計(jì)算，則一戶享有兩票表決權(quán)，違反上述司法解釋，亦不符合《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的按照一人計(jì)算的規(guī)定。

同時(shí)，根據(jù)該小區(qū)擁有業(yè)主1600戶、專有車位734個(gè)的實(shí)情，若擁有車位的業(yè)主具有兩票表決權(quán)，將有可能出現(xiàn)表決權(quán)集中于部分業(yè)主的情況，降低小區(qū)業(yè)主表決的代表性，極易出現(xiàn)侵犯其他業(yè)主權(quán)益的情形。

綜上，南京中院二審作出改判，駁回了李某的全部訴訟請(qǐng)求。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?萬承源

校對(duì) 陶善工