(資料圖片僅供參考)

澎湃新聞?dòng)浾?邱海鴻

二手房賣家趙某出售房屋后，經(jīng)常到該房屋附帶的地下室使用電鉆、電焊機(jī)等進(jìn)行作業(yè)。買家潘某、梁某成為新業(yè)主后不堪其擾，一打聽才知這間地下室是該房屋附帶的，遂起訴賣家要求其交付地下室。日前，南京市中級(jí)法院披露這起物權(quán)保護(hù)糾紛案的判決結(jié)果：該院二審改判被告趙某遷出并交付房屋附帶的地下室。

2014年，潘某、梁某從趙某手中買得一套位于一樓的二手房。雙方在買賣合同中未提及地下室事宜。幾年間，趙某經(jīng)常在涉案房屋下方的一間地下室中使用電鉆、電焊機(jī)等進(jìn)行作業(yè)，嚴(yán)重影響了潘某和梁某的正常生活。后潘某和梁某打聽得知該地下室系案涉房屋所附帶。但趙某稱該地下室系單位分配，不能交給潘某和梁某。潘某和梁某就向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，要求趙某交付該地下室。

一審審理過程中，當(dāng)事人均認(rèn)可趙某對(duì)地下室不享有產(chǎn)權(quán)，一直由其實(shí)際占有使用。潘某、梁某亦未舉證證實(shí)地下室的產(chǎn)權(quán)登記狀況。一審法院認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)地下室與案涉房產(chǎn)的所有權(quán)同屬于一人，不適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。趙某對(duì)地下室并不享有處分權(quán)，而雙方簽訂的房屋買賣合同，亦未約定轉(zhuǎn)讓地下室使用權(quán)，故一審法院駁回了潘某、梁某的訴請(qǐng)。潘某、梁某不服，上訴至南京中院。

南京中院二審查明，案涉地下室實(shí)際系小區(qū)自行車庫的一部分。該自行車庫多年前被改造為多間獨(dú)立的地下室，大部分業(yè)主均擁有一間。趙某目前在案涉小區(qū)并無房產(chǎn)。南京中院認(rèn)為，涉案地下室設(shè)計(jì)用途為自行車庫，應(yīng)屬全體業(yè)主共有。趙某轉(zhuǎn)讓房屋后，其已不具有小區(qū)業(yè)主成員主體身份，該房屋的相關(guān)權(quán)益應(yīng)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓，其對(duì)小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，故其不再擁有涉案地下室的相關(guān)權(quán)利。

案涉地下室雖然設(shè)計(jì)功能為自行車庫，但在多年前已經(jīng)被分割給眾多業(yè)主獨(dú)立使用，故從有利于增進(jìn)房屋的居住使用功能、尊重大部分業(yè)主的真實(shí)意愿和合理使用的原則考慮，該地下室應(yīng)當(dāng)由先前分配的業(yè)主使用?，F(xiàn)涉案房屋專有權(quán)已轉(zhuǎn)讓給潘某和梁某，故其有權(quán)要求趙某騰空并交付涉案地下室。最終，南京中院改判趙某遷出并交付房屋附帶的地下室。

承辦法官表示，民法典第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。案涉小區(qū)自行車庫屬于全體業(yè)主共有，全體業(yè)主均享有共有和共同管理的權(quán)利。趙某在幾年前已經(jīng)出售了涉案小區(qū)的房屋，已經(jīng)不再是涉案小區(qū)的業(yè)主，其不應(yīng)再對(duì)位于自行車庫的地下室享有共有和共同管理的權(quán)利。潘某和梁某作為新的業(yè)主，對(duì)自行車庫享有的僅是共有和共同管理的權(quán)利，其是否當(dāng)然有權(quán)要求趙某交付涉案地下室呢？答案當(dāng)然是否定的。但是，本案存在特殊的情況——本案小區(qū)全體業(yè)主多年前已經(jīng)對(duì)自行車庫行使管理權(quán)，一致同意分割使用自行車庫，且至今仍保持著分割使用的狀態(tài)。在此情況下，小區(qū)內(nèi)的房屋與地下室保持對(duì)應(yīng)附屬關(guān)系不僅與廣大業(yè)主的意愿一致，也不違反法律相關(guān)規(guī)定。在買賣雙方?jīng)]有特別約定的情況下，新的業(yè)主有權(quán)向原業(yè)主主張交付房屋對(duì)應(yīng)的地下室。