無錫商鋪租戶姚某與房東于2017年簽訂《房屋租賃合同》,租期為10年,并約定了每年的租金。租下商鋪后,姚某進行裝修并開始營業(yè)。開始的幾年,他一直按時繳納租金,但到了2020年初,情況變得復(fù)雜,這到底是怎么回事?
免租多少沒談攏
疫情影響營業(yè)引發(fā)租賃糾紛
原來,2020年初,姚某的商鋪出現(xiàn)漏水,又因疫情暴發(fā)影響了房屋維修的時間,與房東多次協(xié)商也不成,姚某索性開始拖欠租金。
在這期間,房東采取了上門張貼出租廣告的過激行為,給姚某帶來了經(jīng)營上的損失,雙方矛盾越來越深。2020年8月,房東向惠山法院起訴,要求解除合同,并由姚某支付拖欠的租金。不過,最終雙方達(dá)成和解:房東維修房屋,姚某繼續(xù)租賃。最終房東撤訴。
但事情還沒完。之后在商量具體維修事宜時,雙方又產(chǎn)生了新的矛盾。房東于2021年8月再次起訴至惠山法院,要求解除雙方之間的合同,由姚某支付拖欠的租金。
“寫判決書很簡單,但是不能從根本上解決雙方之間的糾紛?!卑讣修k法官薛雨了解案情后認(rèn)為,案件事實清楚,法律關(guān)系明確,但是雙方積怨較深,對受疫情影響的租金減免金額、房屋維修期間的租金免除金額、合同解除后裝修物品具體搬離情況、漏水損失的賠償金額、物業(yè)費等問題都存在較大爭議,如果簡單“一判了之”,后期雙方可能還會產(chǎn)生新的矛盾和糾紛,且雙方經(jīng)濟損失都會比較大,萬一案件進入執(zhí)行程序,也會比較棘手。
疫情之下重在“互諒互讓”
法官說理當(dāng)事雙方暫時握手
為化解矛盾,薛雨法官在充分了解糾紛詳情和當(dāng)事人心理后,及時厘清雙方爭議焦點,傾聽當(dāng)事人的陳述和理由,耐心向雙方釋明法律關(guān)系,透徹剖析法理。
薛法官實地查看了涉案商鋪后,向姚某勸說道:“你這樣拖下去也不是辦法,反正你不打算在這里繼續(xù)經(jīng)營了,多拖一天就多一天損失啊。”“我不是不想搬,法官您看,我在這家店裝修上投入了不少錢,因為疫情和漏水問題停業(yè)了一段時間,又因為房東的招租廣告嚇跑了不少客人,能不能讓他給我減免點租金?”
了解姚某的心結(jié)后,薛雨又繼續(xù)勸說房東:“當(dāng)初人家還在經(jīng)營,你就上門貼招租廣告,這樣影響了人家的經(jīng)營?!薄翱伤植桓蹲饨?,又不肯搬,我也想快點把房子再租出去?!薄凹热贿@樣,你們再坐下來好好談?wù)?,把問題一個一個解決?!?/p>
薛雨指出了房東的過激行為的錯誤,房東也承認(rèn)當(dāng)時采取措施不當(dāng)。聽取法官的釋明后,雙方考慮到自身的情況,都主動要求調(diào)解。在幾輪調(diào)解后,雙方當(dāng)事人最終達(dá)成一致意見:自愿解除租賃合同、姚某支付拖欠的部分租金并搬離涉案房屋。
三起波折后糾紛終解決
一封感謝信展現(xiàn)司法“公正”之力
沒想到,搬離過程中又出現(xiàn)了問題。
“薛法官,你快來店里看看,當(dāng)初他可沒說要搬走這么多東西,而且拆東西可能會損壞房屋,不能就這樣讓他搬走?!薄凹热荒銈冞€有爭議,那先列個清單,一件一件物品確認(rèn)好歸誰?!币姷椒繓|專門到法院要求法官出面協(xié)調(diào)。薛雨立刻趕到現(xiàn)場,見雙方又有吵鬧的趨勢,便叫停了搬家。
經(jīng)過3個小時現(xiàn)場清點、列清單,雙方好不容易對搬遷物品達(dá)成一致,并約定過段時間再進行搬離。這時,天已經(jīng)黑了,薛雨將當(dāng)事人召集到法庭制作調(diào)解筆錄,并趁熱打鐵讓姚某現(xiàn)場履行了調(diào)解書約定的付款義務(wù)。待姚某履行完畢,已經(jīng)是晚上9點多了。
考慮到姚某的賬戶因訴訟保全被凍結(jié),影響了工資發(fā)放,薛法官連夜制作解封裁定書,并于第二天解封了賬戶,這讓姚某非常感動。也因此,后續(xù)按照約定與房東進行了搬離交接,姚某也很配合,糾紛得以徹底解決。最近,當(dāng)初這起案件的當(dāng)事人姚某專門給法院寄來感謝信,感謝法官的公正為民之舉,為解決糾紛所付出的努力,以及對疫情之下大家都不易的理解和支持。
揚子晚報/紫牛新聞記者 張建波
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