房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一件大事，買(mǎi)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，還希望購(gòu)買(mǎi)到的房屋不存在他人的戶口登記，尤其對(duì)于學(xué)區(qū)房等戶口性質(zhì)較為特殊的房屋，戶籍情況對(duì)于買(mǎi)房人有較大的影響，且時(shí)常關(guān)系著買(mǎi)房人的切身利益。近日，南京鼓樓法院審理了一起賣(mài)房人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，對(duì)買(mǎi)房人造成相應(yīng)損失，買(mǎi)房人提出高額違約賠償?shù)陌讣Ｔ举I(mǎi)房人按合同約定索賠33萬(wàn)元，最終法院判決賣(mài)房人賠償4萬(wàn)余元。

■有此一案

學(xué)區(qū)房售出戶口未遷，購(gòu)買(mǎi)人訴至法院

2020年12月，南京市民王某與徐某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將其名下某處學(xué)區(qū)房出售給徐某，并同意在交房前將落戶于該房屋內(nèi)全部戶籍關(guān)系遷出，同時(shí)規(guī)定了違約金。后徐某按照約定支付了全部購(gòu)房款，王某也將房屋過(guò)戶至徐某名下，并交付了房屋。

不過(guò)，王某及其女兒的戶口均已遷出，但房屋內(nèi)掛著的王某妹妹的戶口，因離異無(wú)房產(chǎn)落戶，對(duì)方便以諸多理由推遲辦理遷出手續(xù)，直至2021年8月才將戶口從原房屋遷出。

徐某認(rèn)為，王某交房時(shí)未遷出房屋內(nèi)全部戶口，違反了雙方合同約定，應(yīng)按合同所規(guī)定的“房屋總價(jià)款為基準(zhǔn)每日萬(wàn)分之五”支付違約金，遭王某拒絕。因協(xié)商不成，徐某于是訴請(qǐng)法院判王某向其支付逾期遷戶口違約金33萬(wàn)余元。而這筆違約金的計(jì)算方式為以房屋總價(jià)款為基準(zhǔn)，按照每日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從交房日開(kāi)始計(jì)算，支付至起訴之日，共計(jì)218天。

被告王某辯稱(chēng)，案涉房屋已經(jīng)過(guò)戶并交付徐某，妹妹的戶籍問(wèn)題沒(méi)有實(shí)際影響對(duì)方使用房屋，不影響其戶籍遷入，不構(gòu)成根本違約，沒(méi)有造成實(shí)際損失，徐某主張的違約金明顯過(guò)高，對(duì)自己明顯不公。

■法院判決

違約金約定過(guò)高，酌定賠償4萬(wàn)元

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原被告就案涉房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約履行合同義務(wù)。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在交房前將房屋內(nèi)落戶的所有戶籍關(guān)系遷出，但該房屋內(nèi)所有戶籍直至次年8月才全部遷出，超出了合同約定的期限，被告存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

按照合同約定，逾期遷出戶口的，每逾期一天，按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五支付違約金。原告并無(wú)證據(jù)證明戶籍逾期遷出給其造成的損失金額，被告已按約履行了房屋交付及協(xié)助產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等主要義務(wù)，故雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)分高于原告的損失。綜合考慮被告的過(guò)錯(cuò)程度及合同履行情況，結(jié)合同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，法院酌定違約金4萬(wàn)元，判被告支付原告違約金4萬(wàn)元。

■法官說(shuō)法

雙方要講誠(chéng)信還要提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

商品住宅不僅具有居住、使用功能，還銜接教育資源、關(guān)聯(lián)戶籍戶口等隱性功能。在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，房屋交付及協(xié)助產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是合同履行的主要義務(wù)，配合遷出房屋內(nèi)戶口是合同約定的隨附義務(wù)，當(dāng)事一方具有房屋內(nèi)戶口遷出義務(wù)而不履行的，構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)對(duì)該違約責(zé)任的承擔(dān)方式，當(dāng)事人約定的違約金過(guò)分高于損失的，應(yīng)結(jié)合合同主要義務(wù)的履行情況以及原告損失，綜合予以調(diào)整，以保證雙方合法權(quán)益。

承辦法官李彭提醒，二手房買(mǎi)賣(mài)合同交易中，雙方應(yīng)提前約定賣(mài)方戶口遷出問(wèn)題；購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)注意到該房屋除出賣(mài)人以外，是否存在其他近親屬或親屬的戶口；在遷出存在障礙的情況下，違約責(zé)任應(yīng)對(duì)此約定明確，提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；而出賣(mài)人應(yīng)及時(shí)履行戶口遷出義務(wù)，遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，否則將因違約擔(dān)責(zé)。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?任國(guó)勇 通訊員 鼓法宣

校對(duì) 盛媛媛