住有所居，是每個(gè)人的安居夢(mèng)。如何讓市民租得安心、住得舒心?北京在落實(shí)“房住不炒”、立法規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展上又邁出堅(jiān)實(shí)一步。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，面向社會(huì)公開征求意見，征求意見截止時(shí)間為2021年09月23日。

《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》共6章81條，對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規(guī)范。其中特別提出，當(dāng)租金快速上漲時(shí)，主管部門可以采取措施調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)將建官方租賃服務(wù)平臺(tái)

明晰房東與租客的權(quán)與責(zé)，是穩(wěn)定租賃關(guān)系的前提。征求意見稿著力規(guī)范出租行為，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

根據(jù)規(guī)定，租賃住房應(yīng)當(dāng)依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時(shí)間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居?。簩儆谶`法建設(shè)的;經(jīng)鑒定為危房的;室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形

記者注意到，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)首度被明確列入禁止出租之列。此前，自如的甲醛房事件曾在全國(guó)多地引發(fā)關(guān)注，一名阿里病故員工更曝出生前曾租住自如甲醛超標(biāo)的房屋。據(jù)了解，按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，若證實(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確將室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的住房對(duì)外出租的，將被處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。

押一付一、押一付三、押二付三……租金和押金的收取方式在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間并不一致。征求意見稿統(tǒng)一規(guī)定，合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當(dāng)事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數(shù)額一般不超過(guò)1個(gè)月租金。

同時(shí)，本市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，出租人應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請(qǐng)辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。

“全市統(tǒng)一的租住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，相當(dāng)于給租賃市場(chǎng)提供了一項(xiàng)公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用‘一事兩跑’，也不用擔(dān)心個(gè)人信息保存在企業(yè)的安全性。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，按照相關(guān)規(guī)定，出租房屋需要向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過(guò)科技手段建立起的平臺(tái)，可以提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等服務(wù)，讓信息多跑路，群眾少跑腿。

嚴(yán)管長(zhǎng)租單次租金超3個(gè)月需納入監(jiān)管

蛋殼、友客、巢客……去年以來(lái)頻現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓“暴雷”現(xiàn)象，讓全社會(huì)認(rèn)識(shí)到需要將這一新業(yè)態(tài)納入監(jiān)管之中，以良法善治保障其健康發(fā)展。征求意見稿對(duì)長(zhǎng)租公寓予以全面規(guī)范，讓制度“長(zhǎng)出牙齒”。

首先是準(zhǔn)入有門檻。征求意見稿提出，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不僅應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時(shí)需具備相應(yīng)的資金、專業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

其次是資金有監(jiān)管。租金方面，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)3個(gè)月租金總和;超過(guò)的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。押金方面，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管。同時(shí)，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)自承租人返還住房后3個(gè)工作日內(nèi)向承租人退還押金和剩余租金。

第三是貸款有限定。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。而金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放租金貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

第四是違規(guī)有處罰。按照規(guī)定，住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場(chǎng)趨勢(shì)、價(jià)格;不得未按出租人書面委托價(jià)格對(duì)外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。

“長(zhǎng)租公寓在資本驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)的亂象，嚴(yán)重?fù)p害了租賃當(dāng)事人的權(quán)益，此次征求意見稿也體現(xiàn)了嚴(yán)管的特點(diǎn)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)道。

規(guī)范網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)需及時(shí)刪除虛假信息

近年來(lái)，隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將線上平臺(tái)作為房源展示的主平臺(tái)，由此出現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布等亂象，也多次被主管部門整頓治理。此次的征求意見稿，將互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的監(jiān)管納入地方性法規(guī)。

根據(jù)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)申請(qǐng)進(jìn)入平臺(tái)發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個(gè)人真實(shí)有效身份進(jìn)行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的、未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門依法限制發(fā)布的單位和個(gè)人發(fā)布住房租賃信息。

同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，網(wǎng)絡(luò)信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見暫停其發(fā)布展示推廣房源。

增加調(diào)控租金上漲過(guò)快可采取相應(yīng)措施

此前，住建部公開的《住房租賃條例(征求意見稿)》就提到，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。北京版的條例對(duì)必要措施予以了細(xì)化。

征求意見稿提出，本市建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。

“限制住房租賃企業(yè)‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，顯然是針對(duì)當(dāng)年各大租賃企業(yè)競(jìng)價(jià)收房的約束，防止他們?cè)谫Y本助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)。”樓建波說(shuō)，實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)，則可以理解為由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個(gè)區(qū)域可能是某些價(jià)格上漲過(guò)快的區(qū)域，也可能是全部范圍。

“住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。”在樓建波看來(lái)，從限制租金漲幅到實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、租金指導(dǎo)價(jià)，這三條遞進(jìn)式的措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金水平的決心。當(dāng)然，這些措施主要是針對(duì)租金快速上漲的應(yīng)對(duì)措施，屬于依法設(shè)定、用來(lái)穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。從北京租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，近年來(lái)租金波動(dòng)幅度較小，市場(chǎng)保持平穩(wěn)，這種情況下無(wú)需政府干預(yù)。

培育發(fā)展鼓勵(lì)集體建設(shè)用地建租賃房

完善“租購(gòu)并舉”的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也很重要。征求意見稿也從增加市場(chǎng)供給、調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面，鼓勵(lì)合規(guī)發(fā)展。

征求意見稿明確，本市鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法出租住房，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平;鼓勵(lì)利用存量非居住土地按規(guī)定建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房;鼓勵(lì)依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此外，本市將逐步推行租賃住房和購(gòu)買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

此外，記者注意到，征求意見稿也對(duì)群租房作出禁止規(guī)定，明確出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定，且住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。“這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的。”趙慶祥說(shuō)，群租房的安全、擾民問(wèn)題突出，市民投訴居高不下，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，將為治理工作帶來(lái)利好。