總地價(jià)110億元、樓板價(jià)14.3萬元/平方米，開盤均價(jià)13萬元/平方米，上海“地王之王”從來都不缺話題性。

4月30日中午12點(diǎn)，備受關(guān)注的上海中興路一號(hào)正式開始認(rèn)籌。

4年前，上海靜安區(qū)中興社區(qū)(原閘北)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊推出，凈用地面積約3.1萬平方米、容積率3.5、計(jì)容積率建筑面積約11萬平方米，起拍價(jià)46億元，吸引了18家企業(yè)前來競(jìng)拍。

要知道，這是當(dāng)時(shí)上海實(shí)施招拍掛制度12年來推出的最最最市中心的土地。項(xiàng)目位于上海市靜安區(qū)中興路，多條地鐵線環(huán)繞，距離人民廣場(chǎng)和外灘的直線距離均為3公里，距離外灘、陸家嘴，車程是半小時(shí)左右。

2016年8月17日，融信最終從各路土豪中勝出，以110.1億元總價(jià)、10萬元/平方米名義樓板價(jià)、14.3萬元/平方米可售面積樓板價(jià)和139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)地王紀(jì)錄，至今未被超越。

同年11月，萬科以約53.95億元獲得項(xiàng)目49%權(quán)益，主要由萬科操盤，與融信共同合作開發(fā)中興路項(xiàng)目。

但限價(jià)政策之下，面粉貴過面包已成事實(shí)，加之老閘北地段商業(yè)環(huán)境偏弱、教育醫(yī)療亦無優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商如何唱好這臺(tái)戲?地王的銷售能否延續(xù)4年前拿地時(shí)的火爆?

地王一出 周邊二手房立馬由750萬漲至900萬

2016年地王一出，立刻封殺了周邊二手房的議價(jià)空間，不少房東開始膨脹。

“我記得很清楚，2016年這塊地剛拍的時(shí)候，對(duì)面雅賓利有一套95平方米的二手房，掛牌價(jià)750萬元。地王消息傳出來，房東馬上改口說低于900萬元免談。”附近的資深中介劉亮提起當(dāng)年情景仍然有些激動(dòng)，“這地王開盤還是限價(jià)的，不然旁邊的二手房?jī)r(jià)格難以想象。”

他口中這套二手房，是馬路對(duì)面的萬科翡翠雅賓利，萬科從上置接手后以翡翠系列IP打造的蘇州河概念項(xiàng)目，目前小面積段二手房單價(jià)基本位于9萬～11萬元/平方米區(qū)間;而旁邊的復(fù)地新都國(guó)際，二手房?jī)r(jià)格在7.5萬～9.5萬元/平方米。“8萬～10萬元單價(jià)差不多是這片區(qū)域真實(shí)(房?jī)r(jià))反映了，說實(shí)話再貴就很難賣了。”劉亮說。

的確，中興路一號(hào)將自己定位于上海母親河——蘇州河以北的蘇河灣區(qū)，而從地圖顯示來看，這里和真正的蘇河灣距離不短，并且并不是內(nèi)環(huán)所有地塊都是市中心。“靜安地王”、“上海地王之王”等各種響亮稱謂仍改變不了老閘北規(guī)劃配套相對(duì)落后的事實(shí)，而中興路地塊目前在商業(yè)配套方面并無特別明顯優(yōu)勢(shì)，最大的商業(yè)綜合體就規(guī)劃在中興路一號(hào)，目前仍在建設(shè)中。

但魔都樓市永遠(yuǎn)充滿了魔性，中興路一號(hào)看房人仍然絡(luò)繹不絕，其中有年輕人，更有一家老小。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級(jí)董事唐華認(rèn)為，市中心住宅的稀缺性，代表其仍能獲得高凈值客戶的青睞，將其作為不動(dòng)產(chǎn)配置的一部分，是在今年經(jīng)濟(jì)蕭條的環(huán)境下，較安全的投資選擇。

“前衛(wèi)設(shè)計(jì)”遭吐槽 在270度轉(zhuǎn)角落地窗前看老破小

2020年的樓市早已不是當(dāng)年那個(gè)瘋狂的市場(chǎng)，面粉貴過面包已是不爭(zhēng)的事實(shí)，如何唱好“地王之王”這臺(tái)戲，萬科顯然下了很大的功夫。

唐華分析認(rèn)為，這塊土地的開發(fā)難度在于樓板價(jià)已經(jīng)10萬+，在限價(jià)的大背景下，預(yù)售證能批多高的價(jià)格才能保本?但同時(shí)如果價(jià)格真的批高了，和市區(qū)這么多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來比，客戶是否認(rèn)可，也是個(gè)兩難的問題。“這個(gè)項(xiàng)目操作難度是史無前例的。”

于是萬科請(qǐng)來了英國(guó)寶藏級(jí)建筑師查德·羅杰斯，以倫敦海德公園項(xiàng)目、澳洲悉尼項(xiàng)目的超現(xiàn)代設(shè)計(jì)撐起了中興路一號(hào)最大亮點(diǎn)。倫敦海德公園一號(hào)，正是傳說中的世界最貴豪宅，最大的一套1858平方米公寓售價(jià)超過12億元。

但市場(chǎng)對(duì)這位國(guó)際大師的設(shè)計(jì)，流傳最多、印象也最深的卻是——沒有陽臺(tái)。

“嗯，這個(gè)樓盤是外國(guó)人設(shè)計(jì)的，太新潮了，沒有陽臺(tái)……”劉亮和幾位看房人聊起中興路一號(hào)時(shí)表示，對(duì)于生活中習(xí)慣了洗曬的南方城市，沒有陽臺(tái)實(shí)在太不方便了。

對(duì)“無陽臺(tái)設(shè)計(jì)”無法理解的不止劉亮，在上海本地論壇上有網(wǎng)友發(fā)帖，“被銷售帶去看了一個(gè)短片，主要介紹設(shè)計(jì)師，說設(shè)計(jì)的都是地標(biāo)建筑，最著名的倫敦海德公園1號(hào)。我想人家這個(gè)客廳大落地窗設(shè)計(jì)放在公園旁邊大概還可以看看公園，現(xiàn)在中興路1號(hào)這個(gè)設(shè)計(jì)看什么呢?整個(gè)房型都不像現(xiàn)代中國(guó)人的房子”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在多次實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，除了沒有陽臺(tái)的尷尬，“雙十字”結(jié)構(gòu)努力打造的全透明圍墻也面臨著一定尷尬：地王被老式公房、私房等尷尬地合圍起來，北面緊鄰中興路，從樣板房的270度轉(zhuǎn)角落地玻璃眺望出去，并不能獲得這一設(shè)計(jì)所預(yù)期的“景觀”。據(jù)置業(yè)顧問介紹，首批推出229套住宅，面積從50平方米～210平方米不等，高區(qū)房源可以清楚看到陸家嘴“三件套”，“忽略你眼前的這些矮房子”。

唐華向記者指出：“13萬元/平方米左右的開盤價(jià)，在目前限價(jià)的大背景下，已經(jīng)是偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項(xiàng)目樓板價(jià)高企的前提。但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，這個(gè)價(jià)格仍不足以平抑成本，因?yàn)榭紤]到資金利息和產(chǎn)品開發(fā)成本、營(yíng)銷成本等，中興路一號(hào)的花費(fèi)甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價(jià)是否能放開，這是國(guó)家政策層面的要求，無法隨意猜測(cè)，只是說就算放開了限價(jià)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力能否留得住客戶，也是一個(gè)挑戰(zhàn)。”

10萬+豪宅市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力

但上海豪宅市場(chǎng)的數(shù)據(jù)或許能為中興路一號(hào)帶來些許信心。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，在疫情影響下，2020年一季度高端住宅市場(chǎng)(即單價(jià)高于8萬元/平方米)僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，皆位于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。3個(gè)入市豪宅項(xiàng)目備案均價(jià)均超過10萬元，且認(rèn)籌比皆高于1:0.6。前期火爆的綠地海珀外灘成為上海首個(gè)線上開盤的樓盤，在疫情后市場(chǎng)反彈的推動(dòng)下認(rèn)籌率和開盤去化率表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

但唐華也表示，市場(chǎng)供應(yīng)很快會(huì)重回激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。“第一季度只有2個(gè)項(xiàng)目入市，但這只是疫情下的特殊情況。到4月底內(nèi)環(huán)入市的項(xiàng)目已經(jīng)有4個(gè)，10萬+以上的高端盤有6個(gè)(其中有2個(gè)位于內(nèi)中環(huán))。后續(xù)類似高端項(xiàng)目的入市呈井噴之勢(shì)，雖然并不能武斷地說供應(yīng)仍低于需求，但至少到目前為止，已入市項(xiàng)目的認(rèn)籌率和開盤去化率都相當(dāng)不錯(cuò)。”

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，第二季度開始，上海市中心區(qū)域預(yù)計(jì)有約14個(gè)8萬元/平方米以上高端項(xiàng)目入市，高端項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇。按具體月份來看，4月入市的高端項(xiàng)目約為2700套，為前期因疫情積壓項(xiàng)目被集中釋放，且產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，吸引了一大批剛需、改善客戶。相比4月大體量的項(xiàng)目入市，5～6月的供應(yīng)量趨于平緩，現(xiàn)已知預(yù)計(jì)推出套數(shù)約為399套。