受到融資寬松和銷售減速的雙重因素影響,中國地產(chǎn)商正在緊緊抓住這一輪融資窗口期加速融資。
“我們近期一直在和各個(gè)資金方溝通,希望進(jìn)一步把握這輪寬松周期降低融資成本,目前市場上流動(dòng)性相對(duì)充足,資產(chǎn)相對(duì)較少,因此給了我們一個(gè)融資發(fā)債的窗口期。”一位上市房企資金部負(fù)責(zé)人周洋(化名)告訴記者。
Wind數(shù)據(jù)顯示,今年2月以來(2月1日―3月12日),國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券融資621億元,比去年同期(425億元)增長46%。同期,在香港上市的內(nèi)資地產(chǎn)商則紛紛通過發(fā)行美元債進(jìn)行直接融資。
全球降息背景下的流動(dòng)性寬松,讓這些背負(fù)高財(cái)務(wù)杠桿的地產(chǎn)商暫時(shí)有了喘息的機(jī)會(huì),融資通道進(jìn)一步打通,同時(shí)獲得了更低的資金成本。
融資爆發(fā)前夜
“我們發(fā)債一開始定價(jià)比較謹(jǐn)慎,市場詢價(jià)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)大量投資者非常有興趣,隨之我們開始調(diào)整了自己的定價(jià),降低了成本。”一家TOP30融資部門人士向記者透露,言語之中,他們對(duì)后市的看法比疫情之初樂觀了許多。
今年3月以來,各家房企都開始把握這一輪融資窗口期。
3月5日,泰禾集團(tuán)(000732.SZ)發(fā)布公告,擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行不超過人民幣120億元公司債券。按照計(jì)劃,泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)在3月20日的股東會(huì)上予以過會(huì),成為這家公司自2018年以來首次境內(nèi)直接融資。受到該消息影響,泰禾集團(tuán)股價(jià)在3月6日一度漲停。
3月4日,新城控股(601155.SH)發(fā)布公告,新增融資規(guī)模合計(jì)不超過等額人民幣300億元(含境外等值外幣),成為新城控股自B轉(zhuǎn)A以來最大的直接融資額度。
3月12日,上海證券交易所信息披露,華夏幸福(600340.SH)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理,本次債券計(jì)劃發(fā)行總規(guī)模不超過人民幣50億元。
而就在3月6日,華夏幸福公告,收到中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)的通知書,稱接受中期票據(jù)注冊,上述中期票據(jù)注冊金額為44億元。不到一周時(shí)間,華夏幸福獲得融資額度超過100億。
此外,各個(gè)公司也通過短期融資手段,進(jìn)一步補(bǔ)充其流動(dòng)性。
3月12日,濱江集團(tuán)(002244.SZ)發(fā)布公告稱,公司成功發(fā)行2020年度第三期短期融資券。
公告顯示,本期債券發(fā)行金額3億元,票面利率3.00%,發(fā)行期限365天。今年2月25日,濱江集團(tuán)完成發(fā)行2020年度第二期金額為9億元的短期融資券,利率定為3.24%。而在1月10日,濱江集團(tuán)發(fā)行公司2020年度第一期短期融資券,實(shí)際發(fā)行總額9億元,發(fā)行利率4%。
從濱江集團(tuán)頻繁發(fā)行的短期融資利率看,市場融資成本出現(xiàn)不斷下降態(tài)勢。
“全球量化寬松,資金自然需要尋找投資渠道,目前很多財(cái)務(wù)狀況不錯(cuò)的公司也借此機(jī)會(huì)進(jìn)行更多的融資。”周洋說。
華泰證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為,地產(chǎn)債供需兩旺歸因于資金面的寬松,受益于央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松,中央加大對(duì)貨幣信貸支持的力度,以及多地因城施策帶來調(diào)控邊際寬松的預(yù)期。
不過,除了直接融資外,銀行態(tài)度則曖昧了許多。
“目前銀行給地產(chǎn)的額度還是要看監(jiān)管層態(tài)度,我們暫時(shí)在這方面還是比較謹(jǐn)慎,并不會(huì)增加給地產(chǎn)輸血。”一位大型股份制銀行客戶經(jīng)理告訴記者。
另一家小型股份制銀行則繼續(xù)把房地產(chǎn)當(dāng)作今年的重點(diǎn)拓展客戶。“總的而言地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。”這家銀行知情人士告訴記者。
資金利率最大相差5
倍
融資成本下降,規(guī)模房企成為直接受益者。
根據(jù)統(tǒng)計(jì),綠城中國(03900.HK)、碧桂園(02007.HK)等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個(gè)基點(diǎn),是目前市場上降幅最大的公司。同時(shí),濱江集團(tuán)、融創(chuàng)中國(01918.HK)融資成本下行范圍在100-200個(gè)基點(diǎn)。
新城控股的公司債券就因?yàn)槿谫Y寬松,下調(diào)了利率詢價(jià)區(qū)間。
3月4日,新城控股發(fā)布公告稱,公司擬發(fā)行6億元公司債券,債券分為兩個(gè)品種。品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.00%-6.00%,期限為3年期,附第2年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán);品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.50%-6.20%,期限為5年期,附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。
在新城控股開始詢價(jià)第二天,新城控股再度公告,因簿記建檔當(dāng)日市場變化較為劇烈,現(xiàn)將品種一發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為3.70%-5.70%,品種二發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為4.20%-6.20%。
從最后的發(fā)行情況看,新城控股實(shí)際發(fā)行6億,全部為品種一(債券簡稱:20新控01,代碼:163239),最終票面利率為5.10%。
金地集團(tuán)(600383.SH)在近期發(fā)行的兩期各10億超短期融資融券的利率分別是2.83%、2.69%,幾乎是目前地產(chǎn)融資的新低。
不過,很多高杠桿和風(fēng)險(xiǎn)較大的中小房企過的則并沒有那么好。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),自3月以來,有3家地產(chǎn)商境外美元債融資成本依舊超過10%。
3月5日,當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)發(fā)行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據(jù),利率為11.95%。同一天,新力控股(02103.HK)發(fā)行2021年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù),票面利率11.75%。
在本月境外融資最高的則是景瑞控股(01862.HK),3月9日,景瑞控股增發(fā)RegS、固定利率的高級(jí)無抵押票據(jù),發(fā)行規(guī)模1000萬美元,收益率12.75%。
而在今年2月末,佳源國際(02768.HK)發(fā)行額外6750萬美元利率為13.75%于2022年到期的優(yōu)先票據(jù),創(chuàng)下近期融資成本新高。
第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì),2020年3月將有超過40億美元地產(chǎn)債到期,這是2020年第二高的月度還債總額。
面臨還債潮來臨,部分小型房企已經(jīng)出現(xiàn)信托逾期。
2月中旬,美好置業(yè)(000667.SZ)作為借款人的“建投信托-安泉404號(hào)(杭州美好)集合資金信托計(jì)劃”出現(xiàn)逾期,僅對(duì)產(chǎn)品做部分兌付。公司稱受疫情影響,住宅銷售回款不夠,且擔(dān)保方美好置業(yè)位于武漢,調(diào)撥的資金歸集受疫情影響。
3月12日晚間,新華聯(lián)(000620.SZ)公告,鑒于“15新華聯(lián)控MTN001”發(fā)生實(shí)質(zhì)違約,該事項(xiàng)已客觀觸發(fā)了新華聯(lián)控股有限公司2019年度第二期超短期融資券及新華聯(lián)控股有限公司2019年度第三期超短期融資券的交叉保護(hù)條款約定情形。
“由于此前房地產(chǎn)市場一度火爆,許多激進(jìn)的開發(fā)商往往在拿地資金上通過“明股實(shí)債”等手段進(jìn)一步降低拿地的自有資金,很多公司拿地自有資金僅10%,較高的杠桿面臨如此而來的黑天鵝事件事件,進(jìn)而導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)。”一位幫地產(chǎn)公司撮合資金人士告訴記者。
第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì),未來一年中泰禾集團(tuán)有約7億美元債到期,償債壓力較大。
去年11月,標(biāo)普將新湖中寶(600208.SH)評(píng)級(jí)展望下調(diào)至“負(fù)面”。該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)表示,該公司不斷惡化的流動(dòng)性狀況,鑒于其規(guī)模龐大的短期債務(wù)即將到期,這可能會(huì)導(dǎo)致再融資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉,新湖中寶3月份到期的債券規(guī)模約為7億美元。
同樣處于危機(jī)中的還有億達(dá)中國(03639.HK),克而瑞證券統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),今年2月億達(dá)中國成為唯一一家被境外評(píng)級(jí)調(diào)低評(píng)級(jí)的地產(chǎn)商。
3月10日,億達(dá)中國發(fā)布公告稱,有關(guān)未償付的2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)延遲交換要約的截止期限,截止期限由2020年3月9日延遲至2020年3月16日。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),今年上半年億達(dá)中國到期債務(wù)超過100億。
“目前資金還是以避險(xiǎn)為主,因而大型房企獲得了較多融資,而一些高杠桿地周轉(zhuǎn)房企則舉步維艱。”周洋說。
光大證券認(rèn)為,行業(yè)資金總量管控持續(xù),房企發(fā)債整體額度仍然受限于借新還舊的監(jiān)管要求。宏觀流動(dòng)性邊際寬松下,一級(jí)市場短期供不應(yīng)求,將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商融資成本持續(xù)改善。
加速行業(yè)出清
雖然融資環(huán)境開始寬松,不過龍頭房企的吸附能力正在不斷增強(qiáng)。
“危機(jī)是放大鏡,放大你企業(yè)的優(yōu)點(diǎn),也放大你企業(yè)的缺點(diǎn)。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授包季鳴說。
克而瑞認(rèn)為,疫情帶來的銷售壓力,會(huì)使房企資金面迎來大考,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)清算。
“上半年行業(yè)洗牌將加速,因此帶來更多的行業(yè)并購機(jī)會(huì)。”易居企業(yè)集團(tuán)(02048.HK)CEO丁祖昱說。
實(shí)際上,房企的運(yùn)營和發(fā)展一環(huán)接著一環(huán),缺乏資金保障,將無法在土地市場拓展,導(dǎo)致無法擴(kuò)大規(guī)模,進(jìn)而無法有市場話語權(quán),從而逐漸掉隊(duì)。
目前看來,在土地市場活躍的玩家,大部分都來自財(cái)務(wù)杠桿較為安全的房企。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),2020年2月,綠城中國、華潤置地(01109.HK)、旭輝控股(00884.HK)、中駿集團(tuán)(01966.HK)、龍光地產(chǎn)(03380.HK)等公司在土地市場拿地金額均超過50億。
其中,綠城中國僅2月拿地金額271億,成為目前土地市場的頭號(hào)獲益者,截至2019年6月,綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%。而拿地較多的三家民營房企旭中駿集團(tuán)、旭輝控股、龍光地產(chǎn)同樣為財(cái)務(wù)穩(wěn)健公司,截至2019年上半年,中駿集團(tuán)凈負(fù)債率66.2%,旭輝控股凈負(fù)債率69.5%,龍光地產(chǎn)凈負(fù)債率為65.4%。
不過,寶龍地產(chǎn)總裁許華芳則認(rèn)為2月土地市場過熱。“我們參與了十多次土地拍賣,不過沒有一塊拿到,本來以為是撿漏的機(jī)會(huì),發(fā)現(xiàn)市場還是很多企業(yè)在拿地。”許華芳說。
資金聚集帶來土地聚集同時(shí),人才也開始逐漸聚集。“現(xiàn)在候選人都愿意去更穩(wěn)健的公司,大發(fā)展時(shí)代過去以后,大家都擔(dān)心在小公司如何生存問題。”一位獵頭告訴記者。
在行業(yè)都面臨裁員和優(yōu)化的背景下,大公司無論是安全系數(shù)還是增長速度,都開始強(qiáng)過小公司。春節(jié)前,華東房企年終獎(jiǎng)系數(shù)較高的公司分別是陽光城(000671.SZ)、中南置地、新城控股、世茂房地產(chǎn)(00813.HK),這些公司無論規(guī)模還是發(fā)展,都在華東屬于第一梯隊(duì),繼而年終獎(jiǎng)水平也高于地產(chǎn)同行。
不爭的事實(shí)是,行業(yè)正在向那些規(guī)模房企傾斜紅利,而一旦失位的房企命運(yùn)則岌岌可危。
“黑天鵝和灰犀牛不可避免,最好的生存方式就是理解規(guī)律,自己去進(jìn)化。”旭輝控股總裁林峰說。
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