“房地產(chǎn)行業(yè)總體快速增長時期已經(jīng)過去了，接下來將進入緩步上漲階段。”3月25日，在中國奧園2019年業(yè)績說明會上，中國奧園(以下簡稱奧園)執(zhí)行董事、營運總裁馬軍在回答《證券日報》記者提問時表示，目前來看，3月份客戶上訪量已經(jīng)恢復，預計4月份將平穩(wěn)下來。對奧園來說，“今年將首先保證(規(guī)模)合理增長，提升管理水平和優(yōu)化財務指標，尤其在降低成本造價和提升產(chǎn)品溢價率方面下功夫。”

“今年各方面的準備還是比較充分的，回款工作也抓得比較緊。”奧園管理層表示，公司一直堅持審慎的財務管理，在規(guī)模增長的同時加快銷售資金回籠。

不得不說，要想在不確定的市場中尋求確定性發(fā)展，保證現(xiàn)金流充裕確實是第一要務。

“為了加強風險管控，確保現(xiàn)金流安全，奧園將回款納入績效考核體系，加快現(xiàn)金回款及應收賬款的回籠。”奧園方面表示，還要打通多家銀行總對總合作，促進按揭回款。

總土地儲備貨值

達6845億元

年報數(shù)據(jù)顯示，2019年中國奧園實現(xiàn)營業(yè)額約505.3億元，同比增長63%;核心凈利潤約51.2億元，同比增長67%;核心凈利潤率約10.1%，同比增長0.2個百分點;毛利潤為150.2億元，同比增長56%;毛利潤率29.7%，同比下降1.4個百分點。

據(jù)《證券日報》記者了解，綜合近三年中國奧園的毛利率走勢來看，均保持在25%行業(yè)水平以上。事實上，從整個行業(yè)看，受結轉周期影響，入市遭到限價打擊的一批2016年和2017年購置的高價地項目開始結轉，導致不少房企毛利率不同程度下行。多數(shù)房企高管的共識是，這兩年，企業(yè)應更關注利潤表現(xiàn)，同時尋求多元且靈活的低成本土地擴展模式。

而在這方面，奧園過去一年充分發(fā)揮了收并購傳統(tǒng)優(yōu)勢，策略性補充了土地儲備。2019年奧園共新增87個項目，收并購獲取土地儲備占比較高，新增可售貨值超1860億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和未來幾年可結轉利潤的穩(wěn)定。

“拿地成本與預計銷售價格比為1：4，確保了利潤空間。”中國奧園執(zhí)行董事、高級副總裁陳嘉揚表示，在投資布局方面，奧園內(nèi)部一直堅持紀律性購地原則，今年將繼續(xù)以既有區(qū)域公司為核心，持續(xù)深耕所在城市群，以融定投，快供速融，注重項目效益，全力獲取年內(nèi)可開盤的項目。同時，公司也將關注存量土地的獲取，做好收并購工作，加快城市更新項目的轉化。

截至2019年年末，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約4585億元，計入城市更新項目(粵港澳大灣區(qū)占比近九成)后的總貨值約6845億元，可謂備貨充足。

現(xiàn)金足夠覆蓋

短期債務

2019年，中國奧園通過亞洲美元債券市場、境內(nèi)公司債和境外銀團貸款等渠道，總計融資額約為146億元，綜合借貸成本維持7.5%水平。另外，2019年中國奧園與多家境內(nèi)銀行建立銀企“總對總”戰(zhàn)略合作，授信額度266億元，有利增強融資能力及促進按揭回款，應對市場波動。

在負債方面，截至2019年底，中國奧園凈負債率為74.9%，同比有所提高，但處于行業(yè)合理水平。中國奧園首席財務官陳志斌表示，2019年有33億元保險收購案的相關資金支出安排，目前已經(jīng)退出該收購，對方正按照合同進行退款，若剔除這一影響，實際凈負債率會降至66%左右，符合公司將其控制在80%以下的紅線目標。

在有息債務方面，截至2019年年底，中國奧園總借貸債務為958億元，一年到期的短期借貸債務為419億元，在手現(xiàn)金約681億元，足夠覆蓋短期負債。

“目前已經(jīng)做好了充分的還款計劃，境內(nèi)外再融資方面也做好了安排，不存在違約風險。”陳志斌回答《證券日報》記者提問時表示，2020年一季度已償還及續(xù)期約100億元的短期借貸，短期借貸占比已降至33%。此外，公司授信額度總額約1840億元，其中尚未動用的授信余額為647億元，不存在還債壓力。