成交總量連跌3個(gè)月后，房?jī)r(jià)的下降通道何時(shí)到來(lái)、是否到來(lái)備受市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額連續(xù)3個(gè)月保持兩位數(shù)下降，市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

但北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價(jià)換量”并不明顯，銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，換句話說(shuō)——單價(jià)沒(méi)降。業(yè)內(nèi)分析，最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jī)壓力，加之信貸松動(dòng)不明顯，最終以價(jià)換量將成為定局，但市場(chǎng)是否買單是未知——未知的信貸、不確定的購(gòu)買力以及已出的限跌令等。

單價(jià)沒(méi)降

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦樓市進(jìn)入下行通道，互相之間就只能比拼誰(shuí)跑得快了，“以價(jià)換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，屢試不爽。

但北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價(jià)換量”并不明顯，銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，數(shù)據(jù)“錯(cuò)位”情況基本沒(méi)有。

從單月同比增速來(lái)看，30家重點(diǎn)房企只有中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)了銷售面積、銷售額正增長(zhǎng)，新城控股、中國(guó)奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、富力地產(chǎn)以及金地商置有一項(xiàng)正增長(zhǎng)。剩余24家房企銷售面積、銷售額均呈負(fù)增長(zhǎng)，其中17家房企銷售額降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%;銷售面積降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%。

從累計(jì)同比增速來(lái)看，除萬(wàn)科、碧桂園、金科股份、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)累計(jì)同比呈負(fù)增長(zhǎng)外，剩余25家重點(diǎn)房企累計(jì)同比皆為正增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度在20%以上的房企僅有4家，其中綠城中國(guó)增幅最大，同比增長(zhǎng)47.58%。而累計(jì)同比低于10%且為正增長(zhǎng)的房企有11家，其中新城控股增幅最小，同比增長(zhǎng)僅1.08%。銷售面積方面，30家重點(diǎn)房企中僅有中國(guó)金茂、金地商置實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，同比增速分別為12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

總體來(lái)看，在市場(chǎng)降溫的大背景下，“銀十”行情未如期到來(lái)，或者說(shuō)與去年同期相比，房企“銀十”的表現(xiàn)可謂是大撤退。

核心矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移

進(jìn)入樓市下行周期，房企“以價(jià)換量”的數(shù)據(jù)表現(xiàn)為何不明顯?同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移，“以價(jià)換量”是供給端(房企)的策略，但是還要看購(gòu)房者買不買單，受調(diào)控以及當(dāng)前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響，購(gòu)房者觀望情緒上升，尤其是買漲不買跌的心態(tài)下，降價(jià)的效果也被大打折扣。還有一個(gè)原因是，盡管高層表態(tài)要支持正常合理的住房消費(fèi)需求，住房信貸的節(jié)奏也有所加快，但是目前還不能滿足市場(chǎng)的需求，按揭貸款積壓，需求還不能完全釋放。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房企能否完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，“金九銀十”的表現(xiàn)至關(guān)重要。但目前給出的答案，顯然是否定的。

經(jīng)過(guò)幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。而面對(duì)這波房?jī)r(jià)下降，一些城市開(kāi)始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，出臺(tái)“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括張家口、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山等，已經(jīng)超過(guò)15個(gè)城市。

“最近全國(guó)多個(gè)城市新房的‘限跌令’，表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌?，背后其?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

在張大偉看來(lái)，房企“以價(jià)換量”之所以表現(xiàn)不明顯，更多是數(shù)據(jù)“失真”。一方面，網(wǎng)簽滯后需要逐漸體現(xiàn)出來(lái);另一方面，部分城市雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下跌，但開(kāi)發(fā)商在操作方面出現(xiàn)了很多類似于“工抵房”等擦邊球做法。當(dāng)下很多工抵房都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈壓力，難以支付產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的商票，面臨爆雷，而將在售項(xiàng)目中位置差，難以銷售的房源直接抵賬的現(xiàn)象，也導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的維權(quán)事件。

以價(jià)換量也不容易

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是“魔幻”的，充滿了不確定性。銷售承壓、庫(kù)存壓力大，短期內(nèi)是一個(gè)無(wú)法調(diào)和的難題。在融資“三道紅線”的壓力下，現(xiàn)金流安全成為不變的話題，努力“創(chuàng)收”，加強(qiáng)自身“造血”能力。

離年末還有不到兩個(gè)月時(shí)間，今年能否完成銷售目標(biāo)可能不再重要，但安全地“活著”比任何時(shí)候都重要。促銷售、抓回款進(jìn)入最后沖刺階段，房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個(gè)月企業(yè)都面臨業(yè)績(jī)壓力，加之信貸松動(dòng)不明顯，最終‘以價(jià)換量’將成為定局。但信貸政策不放松，房企去化依舊困難，后續(xù)購(gòu)房者有無(wú)需求釋放，目前還是未知數(shù)。”張大偉直言。

張大偉的這一判斷，得到了部分房企營(yíng)銷總的認(rèn)同。

“我們‘十一’以后拿出來(lái)了一部分特價(jià)房，賣得并不好，主要是戶型比較大，改善型需求對(duì)信貸以來(lái)太大。”南四環(huán)某房企老項(xiàng)目后期營(yíng)銷總直言，盡管賣得并不好，但這波特價(jià)房帶來(lái)的客流確實(shí)是可觀的，目前就看信貸能不能放一放。

但順義某即將清盤的華東開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總也直言，目前的市場(chǎng)并非是價(jià)格戰(zhàn)可得。“我們是這個(gè)區(qū)域最貴的，其他兩塊競(jìng)品一直在降價(jià)，不但銷售沒(méi)有我們好，而且還引發(fā)了前期業(yè)主的維權(quán)。”這位營(yíng)銷總透露，由于成本擺在那里，現(xiàn)在的項(xiàng)目可降價(jià)的空間其實(shí)很有限，與其降價(jià)最終得罪了老業(yè)主，不如增配把實(shí)惠讓大家選。

在張大偉看來(lái)，出現(xiàn)當(dāng)下樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì)，購(gòu)房者的按揭貸款，和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，10月信貸數(shù)據(jù)相對(duì)有微調(diào)，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)有利于樓市穩(wěn)定。

哈爾濱、義烏發(fā)文穩(wěn)樓市，降低預(yù)售許可門檻;長(zhǎng)沙開(kāi)始去商住房庫(kù)存……房地產(chǎn)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)還在繼續(xù)下調(diào)中，從房地產(chǎn)調(diào)控看，越來(lái)越多的寬松政策會(huì)出現(xiàn)，市場(chǎng)有望逐漸平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控目的是平穩(wěn)，大漲不是平穩(wěn)，大跌同樣也不是平穩(wěn)。