繼10日地產(chǎn)股全線反彈后，11日收盤，地產(chǎn)股繼續(xù)整體表現(xiàn)出強勁反彈的態(tài)勢，A=H“漲聲一片”。A股中，泰禾集團、中南建設(shè)、招商蛇口、金地集團等多只個股掀起漲停潮;H股方面，旭輝控股領(lǐng)漲12.47%，融創(chuàng)中國、中國奧園、龍光集團、美的置業(yè)等多家房企跟漲。

業(yè)內(nèi)分析，本輪地產(chǎn)股上漲，從消息面來看，雖有部分房企回購、增持等對自身對市場“情緒”的維護，但更多是市場層面的利好：除了10日央行信貸數(shù)據(jù)中，中長期貸款的遠超預(yù)期;11日，保利發(fā)展發(fā)布的2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書，更是讓備受資金煎熬的房企們看到了“曙光”的窗口。為此市場不僅要問：房企要走出至暗時刻了?

紅透了

最近兩天，地產(chǎn)股可以用“紅透了”來形容。

截至11日收盤，A股方面，中南建設(shè)、泰禾集團、招商蛇口、金地集團、保利發(fā)展、陽光城、新城控股等多只地產(chǎn)股漲停，萬科、金科股份、榮盛發(fā)展、濱江集團等多只個股均漲超6%。

H股方面，中國奧園、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、世茂集團、中國恒大、綠地香港、龍光集團、融創(chuàng)中國、華潤置地等領(lǐng)漲內(nèi)房股，漲幅均超5%。

對于地產(chǎn)股的優(yōu)異表現(xiàn)，同策研究院資深分析師肖云祥分析稱，實際上從去年7月開始，房地產(chǎn)板塊就已從高點進入下行周期，其背后的原因是監(jiān)管層對房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)收緊。在此期間內(nèi)，房企市場逐漸降溫，但同時房企融資端、投資端以及銷售端都受到了不同程度的影響，房企暴雷的情況也頻繁發(fā)生。

近期來看，以個別城市房地產(chǎn)協(xié)會組織房企召開面臨困難座談會為分水嶺，市場逐漸醞釀?wù)叻潘深A(yù)期，此間也出現(xiàn)地產(chǎn)板塊的小幅反彈。而今日的反彈，從消息面來看主要是受中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)等公司計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，這意味著調(diào)控政策在房企融資端可能會打開一道窗戶。

“從技術(shù)面來看，房地產(chǎn)板塊延續(xù)下行趨勢已有1年多，價格已經(jīng)很低，在利好消息的刺激下有估值修復(fù)訴求。”肖云祥表示。

據(jù)媒體報道，銀行間市場交易商協(xié)會11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。而上述信號，也被市場解讀為房企融資環(huán)境松動的新舉動。

從消息層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H落地來的如此迅速。11月11日，保利發(fā)展發(fā)布了2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書。根據(jù)發(fā)行方案，本期發(fā)行金額為人民幣20億元，債務(wù)融資工具期限5年。這是11月9日銀行間市場交易商協(xié)會后，首個發(fā)債的案例。也標志著在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，發(fā)債市場也開始有回暖的跡象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期地產(chǎn)股市場對于此類政策的調(diào)整給予了積極的反饋，具有非常好的效應(yīng)。從實際過程看，一些地產(chǎn)股近期明顯上升，尤其是一些低估的地產(chǎn)股。充分說明投資者對于房企業(yè)績的看好。而從消費市場看，各類購房者近期也會逐漸關(guān)注到房企面臨的情況，反過來房企也會基于信貸等融資政策積極做好營銷，所以一些悲觀的情緒明顯是褪去了。

消息面向好

11月10日，央行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預(yù)期。其中，住戶貸款增加4647億元，中長期貸款增加4221億元。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，放長數(shù)據(jù)周期看，近10年以來，中長期貸款10月規(guī)模僅低于2016年10月，高過其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環(huán)境在改善。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測重點城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這同樣是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。

在發(fā)布金融數(shù)據(jù)后，央行還發(fā)布了個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

除此之外，市場還有關(guān)于銀行貸款的利好“傳言”。有市場消息稱，各地銀保監(jiān)通知熱點城市的主要銀行，將積壓5個月以上的按揭貸款清退，同時放開對房地產(chǎn)商開發(fā)貸限額的管控。甚至有市場人士進一步解讀稱：“11月房地產(chǎn)貸款以及按揭余額必須高于10月末。”

如果說讓眾房企最為“頭大”的，那無疑是融資“三道紅線”。10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會曾指出，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾稱。

另外，隨著內(nèi)房股股價不斷下探，不少房企股東也紛紛選擇增持以維護“情緒”，碧桂園、富力地產(chǎn)、世茂集團、旭輝控股等房企皆在其列。

11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，增厚上市公司資本金。所募款項將用于資金儲備，讓公司能更好地把握行業(yè)機遇，以及用作一般企業(yè)運營資金。

同時，旭輝控股的大股東林氏家族承諾“兜底”，將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。

走出至暗時刻了?

房地產(chǎn)市場情緒總是變幻莫測，消息面向好是否會成為“轉(zhuǎn)折點”?地產(chǎn)股全線飄紅，房企要走出至暗時刻了?

肖云祥稱，目前來看，多個城市已有調(diào)整調(diào)控政策的動作，消息面上也暖風(fēng)頻吹。雖然如此，但也難言房企已經(jīng)走出至暗時刻，因為目前還沒有實質(zhì)的標志性事件發(fā)生。

眾所周知，2021年是房企債務(wù)集中到期的一年，融資“三道紅線”讓房企慣用的“借新還舊”失靈，一大批此前高額舉債的開發(fā)商接連爆雷，新力控股、花樣年、當代置業(yè)……地產(chǎn)板塊持續(xù)下行。

雖然2021年即將過去，但從目前情況來看，房企償債危機還遠未解除，現(xiàn)金流動性至關(guān)重要。

“保利的信號意義確實很強，但畢竟是排名前十的央企，票據(jù)工具從它開始松綁，穩(wěn)妥、安全，但什么時候能夠覆蓋到二十強左右的民營企業(yè)，那才能夠給出最難的時候過去了的判斷。”總部在上海的某50強房企品牌總直言，目前公司的日子并不好過，融資工具基本停滯，已經(jīng)開始內(nèi)部骨折價促銷房子。“不能等靠要，先要靠自己熬到松綁的那天。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元，環(huán)比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額468億。房企到期債務(wù)從千億規(guī)模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張。

多家房企的融資部門負責(zé)人證實，由于償債高峰尚未到來，目前的緊張更多是恒大、花樣年危機后的踩踏，隨著明年上半年集中償債期的到來，更嚴峻的考驗還在后面。“我們希望監(jiān)管能夠?qū)χ苯尤谫Y和股權(quán)融資差別對待，對于租賃等長線業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)加快REITs放開的步伐，對待三條紅線的考核也要區(qū)分開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，避免政策疊加帶來的誤傷。”某頭部房企融資部門負責(zé)人如此表示。

與此同時，為避免爆雷引發(fā)恐慌情緒，進一步保障購房者的權(quán)益，目前已有多地出臺相關(guān)文件，重點加強對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。

以北京為例，為進一步加強北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，北京市住建委就《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(2021年修訂版)于11月4日向社會征求意見。其中就提及，擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽。購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

“活下去”處處需要錢，保障現(xiàn)金流健康是房企的命脈。臨近年末，開發(fā)商只能加緊把房子賣出去，至少先熬過這個冬天。