穩(wěn)定租賃市場(chǎng)，發(fā)展保障性租賃住房，解決新青年、新市民的居住問(wèn)題，已經(jīng)成為各地樓市政策關(guān)注的重點(diǎn)。不久前，部分熱點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)租金升溫的狀況得到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。近日，貝殼研究院發(fā)布了針對(duì)全國(guó)40城開(kāi)展的租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月全國(guó)重點(diǎn)40城租金同比確有增長(zhǎng)，但漲幅僅為1.4%，相較于2019年同期仍下跌10.7%，低于疫情前水平。

貝殼研究院分析師黃卉對(duì)記者表示，有賴于國(guó)內(nèi)良好的疫情防控措施和經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇，目前，人口持續(xù)流入的熱門城市、超大及特大城市的租賃市場(chǎng)保持活躍。整體而言，可以得出一個(gè)結(jié)論：2021年，全國(guó)租賃市場(chǎng)已經(jīng)正式回歸傳統(tǒng)市場(chǎng)周期。全國(guó)重點(diǎn)40城在今年3月出現(xiàn)了一個(gè)熱度小高峰，在7、8月達(dá)到年內(nèi)市場(chǎng)的熱度峰值，9月全國(guó)租賃市場(chǎng)有所降溫，降計(jì)四季度租金水平將穩(wěn)中有落。

38個(gè)城市租賃市場(chǎng)降溫

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)40城中，上海、鄭州的年內(nèi)熱度高峰出現(xiàn)在3月，市場(chǎng)熱度主要是由春節(jié)后流動(dòng)人口返城帶來(lái)的新增、換租需求推高。其余38個(gè)城市分別在今年三季度的6、7、8月陸續(xù)迎來(lái)年內(nèi)市場(chǎng)熱度高峰，主要受到畢業(yè)季租賃需求推動(dòng)。

從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，包括一線城市北京、深圳以及二線城市成都、西安、大連、東莞、青島、武漢等在內(nèi)的19個(gè)城市的租賃市場(chǎng)，從8月起便開(kāi)始降溫。

9月除了南京、鄭州外，其余38個(gè)城市租賃市場(chǎng)熱度均有所降低，近六成城市租金環(huán)比下跌，包括一線城市北京、上海和二線城市成都、西安、天津、杭州、沈陽(yáng)、大連、東莞、佛山等23個(gè)城市。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析認(rèn)為，全國(guó)重點(diǎn)40城的租賃需求主要是外來(lái)流動(dòng)人口以及本地的換租需求，今年1-9月市場(chǎng)熱度最高的20個(gè)城市中，17個(gè)為超大及特大城市，流動(dòng)人口進(jìn)一步向大城市聚集，帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)活躍度提升。

據(jù)潘浩介紹，整體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)40城中濟(jì)南、哈爾濱租金水平同比基本持平，鄭州、沈陽(yáng)、廊坊、南昌、呼和浩特、太原及東莞市等7個(gè)城市的租金水平同比小幅下跌，其余31個(gè)城市租金均同比保持微漲趨勢(shì)，但仍有近七成27個(gè)城市租金低于2019年同期水平。

大戶型房源成交占比增加

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交房源中，三居室及以上的成交占比達(dá)到29.6%，相比于2019年增加了5.8個(gè)百分點(diǎn)，其中三居室占比增加了4.5個(gè)百分點(diǎn)。

分能級(jí)來(lái)看，一、二線城市三居室及以上的占比分別比2019年增加了3.5個(gè)百分點(diǎn)、3.4個(gè)百分點(diǎn)，其中新一線城市占比增加了2.9個(gè)百分點(diǎn)，其他二線城市增加了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

黃卉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，租賃成交中多居室戶型比例增加，其主要原因一方面是因購(gòu)房計(jì)劃推遲而導(dǎo)致的租房的家庭數(shù)量增加，另一方面則是家庭型租客在經(jīng)歷疫情后，更愿意租賃多居室的戶型，以保障居住的品質(zhì)。

在多居戶型受歡迎的同時(shí)，大面積段的房源成交占比也有所增長(zhǎng)。從面積上看，一線城市仍傾向于小面積租賃房源，二線城市則大面積租賃房源占比增加。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交房源中，90-120平方米的成交占比達(dá)到21.5%，相比于2019年增加了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

但大面積意味著較多的租金支出，因此低能級(jí)城市大面積租賃房源增加更為顯著。數(shù)據(jù)顯示，一線城市60-90平方米房源占比比2019年增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市90-120平方米的房源占比增加1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中新一線城市及其他二線城市則分別增加1.2個(gè)百分點(diǎn)、3.0個(gè)百分點(diǎn)。

四季度市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季

進(jìn)入2021年以來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的傾向愈發(fā)明顯，從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議到“十四五”規(guī)劃等都提出要發(fā)展保障性租賃住房，解決新青年、新市民的居住問(wèn)題。為此，多地出臺(tái)了相關(guān)政策鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展并嚴(yán)控租金價(jià)格。比如8月18日、24日，北京先后發(fā)布多個(gè)通知，明確提出如住房租金快速上漲，必要時(shí)將實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、租金指導(dǎo)價(jià)，上海、成都、佛山等城市也均發(fā)布了相應(yīng)政策。

去年在疫情影響下，全國(guó)租金水平在底部運(yùn)行，今年租賃市場(chǎng)保持活躍，從掛牌價(jià)格看，1-9月全國(guó)重點(diǎn)40城租賃房源掛牌均價(jià)同比微漲，但仍低于2019年同期。按月份看，4月開(kāi)始租賃房源掛牌均價(jià)環(huán)比、同比微漲，8、9月則環(huán)比下降。其中，9月房源掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.6%，租賃市場(chǎng)成交量下降超20%。

針對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)的走勢(shì)，黃卉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，多城從供應(yīng)到價(jià)格層面對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)入9月，全國(guó)及各地租賃市場(chǎng)降溫已有所顯現(xiàn)。基于目前市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)計(jì)今年四季度租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)淡季，租金水平將穩(wěn)中回落。