隨著樓市調(diào)控進入深水區(qū)，實施二手房指導價成為新的殺手锏。二手房指導價的效力已經(jīng)在深圳、廣州、上海等地得到驗證：深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交跌入冰點、廣州樓市熱度驟降……近期，北京樓市調(diào)控再度加碼，在海淀區(qū)啟動了二手房指導價試點，此前大熱的學區(qū)房遭遇重拳出擊。

海淀先行試點

近日，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為，同時結(jié)合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區(qū)，向中介機構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導參考價。

據(jù)記者了解，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會此次給出交易指導參考價的29個小區(qū)，包括了多個此前大熱的學區(qū)房，比如蜂鳥家園、新起點嘉園等。這29個重點小區(qū)分小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)和大戶型(90平方米以上)設(shè)定掛牌指導價，超過指導價1%則不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交。

北京市房協(xié)相關(guān)負責人表示，在嚴格監(jiān)管下，仍有個別中介機構(gòu)為爭取多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業(yè)主抬高售價等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的良性健康發(fā)展。此次發(fā)布二手房交易指導參考價，在政府部門加大調(diào)控力度、強化執(zhí)法檢查的同時，有助于促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律良性發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《中國消費者報》記者采訪時表示，北京此次自律行為由行業(yè)協(xié)會發(fā)起，中介機構(gòu)共同參與，對非理性推高價格爭奪房源的惡意競爭行為說“不”，既可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)惡性無序競爭，促進中介機構(gòu)規(guī)范良性發(fā)展，也有利于一些過熱區(qū)域的二手房市場價格回歸理性。

“解決大城市住房問題，一個很重要的方面就是二手房，尤其是與學區(qū)房掛鉤的二手房。所以此類政策還是符合預期的，將進一步解決大城市二手房價格虛高的問題。”嚴躍進表示。

劍指學區(qū)房過度炒作

“我們已經(jīng)接到通知，掛牌價高于指導價的房子都下架了。”在蜂鳥家園樓下的鏈家門店，經(jīng)紀人小吳告訴《中國消費者報》記者，“這次要求很嚴，高價的房源在鏈家、貝殼上都不會再展示，只能內(nèi)網(wǎng)推薦。新掛出來的房子如果不符合條件，整個行業(yè)不得接受登記委托，否則會吊銷執(zhí)照。”

記者在貝殼找房平臺上看到，蜂鳥家園9月成交參考均價為181737元/平方米，在售房源為23套，目前多數(shù)報價集中在15萬元-16萬元/平方米左右。而該小區(qū)指導價為小戶型為17.1萬元/平方米、中戶型14.6萬元/平方米、大戶型14.6萬元/平方米。

也有中介人員對《中國消費者報》記者直言：“其實，指導價對漲幅較大的學區(qū)房作用更明顯，對于非熱點小區(qū)來說只是限報價，作用并不大，因為目前的成交價跟上半年相比已經(jīng)回調(diào)，基本都低于指導價。”據(jù)介紹，以海淀黃莊小區(qū)為例，其二手房指導價為14.7萬元/平方米，但9月的成交價格在13.3萬-14萬元/平方米不等，均低于指導價。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示，這個參考價更多還是針對海淀一些熱點學區(qū)板塊和熱點社區(qū)進行約束，核心目的是為了多管齊下管控學區(qū)房的炒作之風。

記者在貝殼找房平臺上看到，海淀區(qū)非熱門學區(qū)房掛牌價與指導價相差并不大。以育新花園為例，該小區(qū)指導價為小戶型8.8萬元/平方米、中戶型7.8萬元/平方米、大戶型7.8萬元/平方米。貝殼找房平臺上顯示，育新花園9月成交參考價為89556元/平方米，在售房源為20套，目前多數(shù)報價集中在7.8萬元/平方米左右。

諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，海淀區(qū)二手房市場熱度整體較高，成交價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落。從成交量來看，從6月到9月，海淀二手住宅成交量已連續(xù)3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，從二手房市場來看，隨著北京“多校劃片”打擊學區(qū)房炒作以及防止違規(guī)資金流入樓市等政策的逐步落實，市場有所降溫，二手房市場價格上漲節(jié)奏放緩，基本維持較穩(wěn)定運行。海淀區(qū)在此基礎(chǔ)上針對部分熱點小區(qū)出臺二手房指導價機制，進一步促進了房價維持平穩(wěn)。同時，對部分學區(qū)房價格虛高，一定程度上帶動區(qū)域二手房價上漲的現(xiàn)象起到一定的警示作用。

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據(jù)記者統(tǒng)計，目前落實二手住房參考價制度的城市共有10個，包括深圳、上海、寧波、成都、三亞、西安、廣州等。值得注意的是，此前，上海、深圳、廣州等地均已發(fā)布針對二手房的價格參考機制，北京是4個一線城市中唯一一個尚未全面發(fā)布二手房價格參考機制的城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，二手房指導價對市場的影響可以從深圳、上海等地明顯看出來，深圳二手房市場已經(jīng)連續(xù)多月成交環(huán)比下降，上海的二手房成交量也快速回落。各城市出臺二手房交易指導參考價是個大趨勢，目前北京只是在海淀先行試點，預計北京二手房參考價格未來擴大到全市只是個時間問題。

張波表示，對于已經(jīng)進入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要。但二手房指導價要想對市場形成直接影響，還需要相關(guān)配套政策，例如房貸政策與指導價同步核準，對于明顯超過指導價的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。