9月以來，國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了多家地產(chǎn)公司的評級級別及評級展望。

9月28日，穆迪維持海倫堡中國控股有限公司(下稱“海倫堡中國”)的“B2”企業(yè)家族評級和“B3”高級無抵押評級，并將評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

穆迪預(yù)計(jì)，在目前國內(nèi)融資趨緊的情況下，鑒于海倫堡中國地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金回收周期較長，其流動性緩沖將會減弱。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期，除海倫堡中國外，建業(yè)地產(chǎn)、花樣年、鑫苑置業(yè)、銀城國際也紛紛被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。

住房金融研究高級經(jīng)濟(jì)師陳斌在受訪時(shí)稱，評級機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評級只是表象，當(dāng)前的實(shí)質(zhì)的問題是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不斷積累的的風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯。比如上述海倫堡中國就被評級機(jī)構(gòu)指出流動性和信貸指標(biāo)的減弱。

CAIC數(shù)據(jù)顯示，今年8月，房企在海內(nèi)外總計(jì)發(fā)行債券同比下跌超過五成，總體表現(xiàn)不容樂觀。房企遭遇評級扎堆下調(diào)是否加深這一表現(xiàn)，還有待進(jìn)一步觀察。

房企評級扎堆下調(diào)

對于海倫堡評級展望的下調(diào)，穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示：“在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營和融資環(huán)境中，負(fù)面展望反映了我們對海倫堡中國的流動性緩沖和信貸指標(biāo)減弱的預(yù)期。”

該評級的限制因素包括：在盈利能力減弱的情況下，公司的利息覆蓋率適中;融資渠道有限，且信托貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口較高。當(dāng)前評級還考慮到海倫堡中國作為一家私營公司，企業(yè)透明度與上市公司相比較低，治理結(jié)構(gòu)不夠完善。

除了海倫堡中國外，穆迪也將新力控股集團(tuán)家族評級下調(diào)至Caa2，并列入進(jìn)一步下調(diào)的觀察名單。

穆迪預(yù)計(jì)，評級下調(diào)反映鑒于公司融資渠道迅速惡化，且未來6-12個(gè)月有境外債務(wù)到期，新力控股流動性狀況顯著惡化，有可能導(dǎo)致公司償債，包括將于2021年10月到期的2.46億美元債券的償付出現(xiàn)違約。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，近日，除海倫堡中國、新力控股集團(tuán)外，建業(yè)地產(chǎn)、花樣年、鑫苑置業(yè)、銀城國際也被評級機(jī)構(gòu)扎堆下調(diào)評級。

此外，截至9月14日，共有5家房企被兩大評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級或展望。在涉及評級下調(diào)時(shí)，評級機(jī)構(gòu)更多是考慮到房企未來一段時(shí)間內(nèi)巨額債務(wù)到期、再融資渠道受阻，或者甚至有違約風(fēng)險(xiǎn)。

其中，中國恒大是唯一一家同時(shí)被惠譽(yù)、穆迪兩大機(jī)構(gòu)下調(diào)評級的房企，且均為非首次下調(diào)。在最新評級中，中國恒大被惠譽(yù)從B+級降至CC級，穆迪在將其從B1級下調(diào)至Ca級時(shí)，仍舊維持其“負(fù)面”展望。

此外，富力地產(chǎn)、中國奧園、榮盛發(fā)展等幾家房企也被下調(diào)展望至“負(fù)面”。億翰智庫認(rèn)為，展望的下調(diào)，通常意味著企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)或經(jīng)營指標(biāo)有所惡化或有惡化的預(yù)期，例如并表杠桿率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻等。

克而瑞證券首席分析師孫楊對記者表示，對房企評級向下調(diào)整，意味著市場認(rèn)為企業(yè)的償債能力及風(fēng)險(xiǎn)變大。這也在一定程度上影響房企的進(jìn)一步融資。

8月發(fā)債同比“腰斬”

在不少房企評級下降的同時(shí)，今年以來房企的融資也出現(xiàn)走低行情。

今年以來，自7月降準(zhǔn)落地后，市場資金充足，8月央行多次進(jìn)行公開市場操作，凈投放資金600億元，市場利率維持平穩(wěn)向下的趨勢。

但從房企發(fā)債總量來看，8月同環(huán)比近乎“腰斬”。CAIC數(shù)據(jù)顯示，8月房企在海內(nèi)外總計(jì)發(fā)行債券537億元，環(huán)比跌40%，同比跌53%。其中，境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)459億元，環(huán)比下降27%，同比下降33%。海外債方面，降幅更為明顯，房企共發(fā)行海外債折合人民幣78億元，環(huán)比下超7成，同比下降更是超過了80%。

與此同時(shí)，下行趨勢持續(xù)至9月，CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，9月房企境內(nèi)外發(fā)債總量434億元，同比下降21.5%，平均發(fā)行利率上升至5.1%?？梢姺科笕谫Y環(huán)境仍然不容樂觀。

整體來看，2021年前8月，房地產(chǎn)融資主要集中在境內(nèi)，境內(nèi)債券規(guī)模占比達(dá)到了70%，相比較2020年同期上升7個(gè)百分點(diǎn)。而境外發(fā)債累計(jì)約為2095億元，占比規(guī)模跌至30%。不過，無論是境內(nèi)融資還是境外融資，均較2020年同期出現(xiàn)了下降，降幅分別為11%和37%。

在總體發(fā)債規(guī)模下行的趨勢下，房地產(chǎn)債券違約頻率卻在增加。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月份，有16筆信用債出現(xiàn)違約，其中與地產(chǎn)相關(guān)的有7筆，占比過半，而債券違約類型主要為未能夠按時(shí)兌付本息。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從融資結(jié)構(gòu)來看，目前信用債和信托成為了房企的融資主要方式。2021年8月份，房企信用債規(guī)模占比為40.6%，信托融資占比為42.6%，但兩者規(guī)模也均較去年同期下降超過30%。

調(diào)控政策難言松動

今年以來，在“三道紅線”、“兩個(gè)集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)不論是在融資端、土地端、銷售端的表現(xiàn)，均出現(xiàn)下行的趨勢。在此背景下，央行開始釋放穩(wěn)定市場的信號。

9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是2009年一季度以來，房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會季度例會“點(diǎn)名”。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議強(qiáng)調(diào)，金融部門圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度;金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

央行上述“兩個(gè)維護(hù)”的表態(tài)與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號，央行發(fā)聲后的第二天，A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大漲。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁表示，此前一段時(shí)間政策調(diào)控很嚴(yán)厲，所以最新的“維護(hù)”政策的提出，讓市場以為有推動地產(chǎn)政策調(diào)控放松的跡象。但他表示，政策既然需要地方政府配合，那就要考慮不同城市的具體情況，即所謂的“一城一策”，例如，有些城市的形勢偏松，那就是要往緊了走;但目前大部分城市現(xiàn)在偏緊，那么金融機(jī)構(gòu)就要配合把政策適度的放松，整體來看，是“有保有壓”的一個(gè)格局。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，9月29日的會議是央行“兩個(gè)維護(hù)”的主張向具體金融、住房管理等部門的傳達(dá)，要堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)和“房住不炒”，在行政調(diào)控的同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)金融的合理的市場需求。

未來，預(yù)計(jì)金融方面將圍繞“調(diào)節(jié)奏，保穩(wěn)定”兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)將配合相關(guān)部門和地方政府，根據(jù)城市實(shí)際需求，因城施策，合理安排房地產(chǎn)信貸投放節(jié)奏，避免出現(xiàn)上半年的信貸投放與市場需求之間的節(jié)奏錯(cuò)配，避免信貸大面積收緊誤傷基本住房需求。當(dāng)前整個(gè)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，平衡好行政調(diào)控和市場化配置，將有助于平滑轉(zhuǎn)型帶來的市場波動，保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展，許小樂稱。

孫楊在受訪時(shí)表示，就目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，尚未顯現(xiàn)松動的跡象。在他看來，更準(zhǔn)確地說，應(yīng)該將當(dāng)前政策理解為更加精準(zhǔn)地調(diào)控，即讓一些剛需的客戶的金融需求，繼續(xù)獲得支持;而對房企的監(jiān)管，則會更加嚴(yán)格，不會因?yàn)楝F(xiàn)在的情況變得松動。