又是一年房企中報(bào)季。

今年以來，房企的日子并不十分好過。疫情的影響還未完全散去，在“房住不炒”、“一城一策”的定調(diào)下，房企又面臨著“三道紅線”、融資監(jiān)管收緊、兩集中供地、投銷比管控等政策高壓。行業(yè)規(guī)模增速放緩趨勢(shì)下，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，分化格局也愈發(fā)明顯。

對(duì)于2021下半年，各大房企將實(shí)行何種發(fā)展策略，行業(yè)又將何去何從?透過房企中報(bào)和高管們的發(fā)聲，或許可以找到答案。

“降檔”仍為頭等大事

在房企陸續(xù)舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)房企也同時(shí)交出了“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況的“成績(jī)單”。

截止8月26日，在已發(fā)布中報(bào)的上市房企中，包括保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、中國金茂、金輝控股、世茂股份、佳兆業(yè)、雅居樂、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華僑城、大發(fā)地產(chǎn)和景瑞控股在內(nèi)的房企，“三道紅線”均控制在綠檔范圍內(nèi)。此外，萬科、金科股份、金地集團(tuán)目前雖還未舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，但從此前的數(shù)據(jù)來看，“三道紅線”也均已達(dá)標(biāo)。

而對(duì)于未達(dá)標(biāo)的房企來說，盡早達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)要求，將是未來一段時(shí)間內(nèi)要努力的頭等大事。中國奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌就在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司目前非常重視“三道紅線”問題，尤其是在降負(fù)債、促回款方面進(jìn)行了大力的傾斜。

富力地產(chǎn)管理層稱，未來12個(gè)月公司將以“三道紅線”為目標(biāo)，著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

與此同時(shí)，多數(shù)“降檔”中的房企也在業(yè)績(jī)會(huì)上給出了“三道紅線”計(jì)劃達(dá)標(biāo)的時(shí)間表。

保持審慎拿地

從上市房企陸續(xù)發(fā)布的中報(bào)信息可以看出，上半年房企拿地顯著分化。部分房企積極拿地，除招拍掛外，還通過多元化的方式擴(kuò)充土儲(chǔ)，同時(shí)也有部分房企拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎。而對(duì)于下半年的拿地策略，房企普遍表示，將在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，審慎、理性、務(wù)實(shí)地拿地。

如在寶龍地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁許華芳坦言，對(duì)今年公司保持30%的毛利率有信心，而這份自信來源于寶龍這些年“不拿貴地，不借貴錢”之道。許華芳表示，寶龍今后也將堅(jiān)持這個(gè)拿地策略，在守住“三道紅線”前提下，能做多好就做多好，不會(huì)為了增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

同樣，雅居樂兩年前就強(qiáng)調(diào)“不拿錯(cuò)地”，今年面對(duì)“集中供地”的行情，雅居樂的謹(jǐn)慎拿地更是表現(xiàn)明顯。在上半年的第一輪集中供地中，雅居樂幾乎沒有斬獲。對(duì)此，雅居樂董事會(huì)主席陳卓林表示，集中供地對(duì)于投資研判的能力是有挑戰(zhàn)的。目前公司的土儲(chǔ)已經(jīng)足夠多，因此能抵擋住不拿高價(jià)地。

世茂股份也表示，上半年公司積極參與了土拍市場(chǎng)，同時(shí)嚴(yán)守投資底線，防止冒進(jìn)。隨著第二批供地陸續(xù)到來，公司依然堅(jiān)持審慎理性的拿地策略。

甚至有房企在業(yè)績(jī)會(huì)上還提出了審慎拿地的具體方案：以銷定投。這也與近期行業(yè)內(nèi)頻繁提到的“投資拿地占銷售額40%”政策相符。

如越秀地產(chǎn)表示，公司拿地堅(jiān)持以銷定投，會(huì)以銷售40-50%進(jìn)行投資;金輝控股指出，“投資拿地占銷售額40%”的政策雖然是最近提出的，但公司早就這么做了，今年上半年無論從全口徑還是權(quán)益口徑來看，都符合這一政策。在拿地上，公司始終堅(jiān)持審時(shí)度勢(shì)態(tài)度，保持戰(zhàn)略定力。而中國奧園則將該標(biāo)準(zhǔn)降至“年購地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額20%以內(nèi)”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“保持審慎購地”。

值得注意的是，在保持審慎拿地的態(tài)度下，部分房企在業(yè)績(jī)會(huì)上也向高層喊話：希望在地價(jià)方面有所約束。

時(shí)代中國管理層表示，希望在地價(jià)方面有所約束，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定。中國奧園亦表示，上半年的土拍，雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價(jià)明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對(duì)地價(jià)有相應(yīng)的緩沖辦法。

發(fā)力城市更新

當(dāng)前，行業(yè)市場(chǎng)正由“增量”向“存量”轉(zhuǎn)變，房企發(fā)展方式也隨之調(diào)整。在高增長(zhǎng)模式難以為繼的條件下，房企不斷駛向創(chuàng)新賽道，而城市更新被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為房企的新發(fā)展方向之一。

部分房企得益于早年在城市更新業(yè)務(wù)的布局與投入，目前該板塊業(yè)務(wù)在加速發(fā)展的同時(shí)也已進(jìn)入了收獲期，典型房企如富力、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、時(shí)代中國、中國奧園等。

根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)上半年的更新項(xiàng)目入市合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額146億元，占總銷售收入的22%。

中國奧園的中報(bào)指出，截至上半年，公司擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約7543億元，預(yù)計(jì)2021年至2024年，奧園還將轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元。公司的城市更新業(yè)務(wù)正加速轉(zhuǎn)化，將成為其未來業(yè)績(jī)的重要支撐。

時(shí)代中國行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年公司城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入24.07億元，營收貢獻(xiàn)比為17.65%，與此同時(shí)，在時(shí)代中國的土地中，50%是通過公開市場(chǎng)獲得，另外50%是通過城市更新轉(zhuǎn)化而來，接下來城市更新項(xiàng)目會(huì)貢獻(xiàn)越來越多的土儲(chǔ)。

面對(duì)城市更新的商機(jī)，越來越多的房企關(guān)注并尋找機(jī)會(huì)入局。

世茂股份總裁吳凌華表示，公司一直在關(guān)注核心城市城市更新的機(jī)會(huì)，最終會(huì)積極參與到其中。景業(yè)名邦主席兼執(zhí)行董事陳思銘亦表示，城市更新業(yè)務(wù)正在處于一個(gè)紅利期，城市更新將被視為公司重要的土地儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。公司將以粵港澳大灣區(qū)的核心積極研究介入優(yōu)質(zhì)的城市更新項(xiàng)目。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有堅(jiān)定信心

今年以來，行業(yè)密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策，雖然看似嚴(yán)苛，但整體都是圍繞著“房住不炒”、長(zhǎng)效機(jī)制建立的大方針。在多數(shù)房企看來，屬意料之內(nèi)，并對(duì)行業(yè)抱有堅(jiān)定的信心。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，城鎮(zhèn)化發(fā)展越來越快，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定性強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)永遠(yuǎn)存在。政策調(diào)控都是為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，相信政府決心和能力，加上企業(yè)和市場(chǎng)的配合，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康。

招商局置地管理層稱：“今年上半年，整體市場(chǎng)還是非常好的，但7月份以來，市場(chǎng)明顯感覺到壓力在增大。而對(duì)于整個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展前景，還是有信心能良性發(fā)展。”

同樣，龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上也都表達(dá)了對(duì)行業(yè)的信心。

中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國分析表示，中海對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)始終抱有樂觀的態(tài)度，一是房地產(chǎn)行業(yè)始終是個(gè)很重要的行業(yè)，不論在哪個(gè)國家，在經(jīng)濟(jì)的宏觀比例都占有十分重要的地位;二是城鎮(zhèn)化率和人口原因，中國2020年達(dá)到64%，發(fā)達(dá)國家一般70%左右，城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有10年左右時(shí)間，生育政策放開也會(huì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ);三是房地產(chǎn)政策始終是維穩(wěn)，是有利于長(zhǎng)期發(fā)展;第四，從市場(chǎng)實(shí)踐看，房地產(chǎn)行業(yè)增速還是不錯(cuò)的。