信貸收緊疊加調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，房地產(chǎn)市場從價(jià)格到成交量，漲幅明顯放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房市場量價(jià)熱度持續(xù)減弱，7月單月銷售量達(dá)今年以來最低值，單月均價(jià)回歸2020年同期水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控作用不斷顯現(xiàn)，供需兩端房價(jià)上漲預(yù)期減弱，入市更理性、謹(jǐn)慎，由于去年同期基數(shù)高，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等多項(xiàng)指標(biāo)增速將繼續(xù)回落，熱點(diǎn)城市樓市有望降溫。

7月房價(jià)漲幅延續(xù)回落

8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)特別是融資條件的改善，部分地區(qū)房價(jià)上漲比較明顯，相關(guān)部門加強(qiáng)了市場調(diào)節(jié)，落實(shí)城市的主體責(zé)任，抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總體趨穩(wěn)。7月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅延續(xù)回落態(tài)勢。

新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或轉(zhuǎn)降。易居房地產(chǎn)研究院對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，7月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%，相比6月降低0.11個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.1%，相比6月降低0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)2個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)3個(gè)月回落，且有所加速。

二線城市新建住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從單月成交數(shù)據(jù)來看，7月商品房成交均價(jià)為10373元/平方米，環(huán)比小幅回升3個(gè)百分點(diǎn)，6、7月單月全國商品房銷售均價(jià)已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1%和1.6%，遠(yuǎn)低于年內(nèi)前幾個(gè)月7%以上的同比漲幅。

隨著調(diào)控深入，房價(jià)下調(diào)城市明顯增多。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅超過1%的僅剩青島、?？?、銀川三地，上漲城市數(shù)量較6月也減少4個(gè)。二手住房方面，有26個(gè)城市房價(jià)下跌，較二季度的14個(gè)、17個(gè)、16個(gè)大幅度增長。

“7月房價(jià)漲幅自今年來首次跌入‘偏冷區(qū)’。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，今年以來，國家層面調(diào)控不斷收緊，地方調(diào)控政策的頻率與強(qiáng)度創(chuàng)下歷史之最，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，全國房地產(chǎn)市場環(huán)比漲幅將進(jìn)一步走弱。

多個(gè)房地產(chǎn)典型指標(biāo)回落

除房價(jià)漲幅有所下調(diào)外，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)增速也出現(xiàn)回落。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%，較1至6月的15%下調(diào)2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長1.4%，增速加速回落。

房地產(chǎn)銷售面積方面，前7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，較前值的27.7%也有所下調(diào)。7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%。

“單月銷售增速轉(zhuǎn)負(fù)，全國樓市進(jìn)入收縮期。”中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁表示，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月單月銷售面積同比減少8.5%，增速較上月回落16個(gè)百分點(diǎn)，這也是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

對于增速向下的原因，竺勁表示，一方面是下半年的高基數(shù)壓力，另一方面，行業(yè)庫存相對較低、上半年房企為降負(fù)債加快推盤回籠資金、土拍價(jià)格高帶動(dòng)新房市場去化等因素對行業(yè)銷售提供較大支撐，下半年數(shù)據(jù)將持續(xù)下行。

除上述典型開發(fā)、運(yùn)營的相關(guān)數(shù)據(jù)外，涉房資金也有下滑態(tài)勢。1至7月房企到位資金同比增長18.2%，國內(nèi)貸款同比下降4.5%。竺勁表示，7月行業(yè)開發(fā)資金來源同比增速為-7%，為年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，較6月下滑11個(gè)百分點(diǎn)。他指出，在房地產(chǎn)行業(yè)融資新規(guī)持續(xù)出臺的背景下，房企在金融機(jī)構(gòu)間接融資受到較大約束，金融機(jī)構(gòu)貸款增速持續(xù)下行。同時(shí)，銷售回款相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速在邊際回落。

房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松

市場熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關(guān)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，河南、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等17個(gè)省市7月發(fā)布28次房產(chǎn)調(diào)控類政策，調(diào)控頻次高于6月，多數(shù)政策為前期調(diào)控政策的加強(qiáng)和查缺補(bǔ)漏，其中，上海和深圳針對離婚購房出臺了限購政策。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，我國合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達(dá)352次，房地產(chǎn)政策明顯趨嚴(yán)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去多年存在的房地產(chǎn)調(diào)控漏洞，最近在明顯“打補(bǔ)丁”，這些舉措包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房等。

調(diào)控收緊還在繼續(xù)。8月16日，北京下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》指出銷售人員“四嚴(yán)禁”，即嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。同日，大連發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，從新房5年限售、二手房3年限售、嚴(yán)控土地溢價(jià)、加強(qiáng)商品住房指導(dǎo)價(jià)等八個(gè)方面對一二手房市場進(jìn)行管控。

業(yè)內(nèi)人士表示，在整體資金收緊的環(huán)境下，房企對下半年施工及新開工將采取審慎態(tài)度，非核心城市非熱點(diǎn)地塊的開工計(jì)劃將有所放緩，后續(xù)整體新開工規(guī)模單月及累計(jì)降幅或擴(kuò)大。張大偉也表示，隨著購房者預(yù)期的改變，預(yù)計(jì)四季度大部分城市將進(jìn)入調(diào)整周期。