經(jīng)過(guò)前6個(gè)月的謀篇布局，房企2021年上半年成績(jī)單迎來(lái)揭曉時(shí)刻。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的背景下，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。不過(guò)“穩(wěn)”字基調(diào)下，上市房企市值分化較大，近70%上市房企市值出現(xiàn)縮水，合計(jì)市值縮水約3400億元。

百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值同比增40%

面對(duì)2021年上半年難度不斷加大的市場(chǎng)考卷，房企不斷調(diào)整方案、謀篇布局。從上半年的表現(xiàn)來(lái)看，整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、目標(biāo)完成率等多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年銷(xiāo)售額破千億房企19家，較去年同期(13家)增加6家。百億房企132家，較去年同期(107家)增加25家。百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值693億元，同比增長(zhǎng)40%，權(quán)益銷(xiāo)售額共計(jì)5萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額為56.6%，上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，TOP101-200銷(xiāo)售額均值為84.9億元。

從榜單前五排名來(lái)看，銷(xiāo)售額排名前五為碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)以及保利發(fā)展，銷(xiāo)售額分別為4264億元、3559.6億元、3468.1億元、3208億元、2850億元。銷(xiāo)售面積前五為碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、保利發(fā)展，其中，碧桂園及中國(guó)恒大銷(xiāo)售面積超4000萬(wàn)平方米，融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)科銷(xiāo)售面積超2000萬(wàn)平方米，保利發(fā)展銷(xiāo)售面積超1700萬(wàn)平方米。

以銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均在首位的碧桂園為例，上半年其地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，緊抓線上營(yíng)銷(xiāo)推出“55直播購(gòu)房節(jié)”“618”年中寵粉節(jié)等活動(dòng)助力銷(xiāo)售。其土儲(chǔ)建面保持在2.4億平方米左右，穩(wěn)定在行業(yè)高位。億翰智庫(kù)認(rèn)為，幾乎沒(méi)有企業(yè)比碧桂園更了解三四線城市，其擁有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資能力，保障規(guī)模可持續(xù)增長(zhǎng)。

此外，包括融創(chuàng)中國(guó)、大發(fā)地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企也在上半年對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了更新升級(jí)。

同樣表現(xiàn)維穩(wěn)的還有上半年房企的銷(xiāo)售目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的32家房企來(lái)看，其目標(biāo)增長(zhǎng)率均值僅為13.5%。“上半年房企更注重穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定相對(duì)保守。”針對(duì)房企上半年的銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示。

從銷(xiāo)售目標(biāo)完成率來(lái)看，在中指研究院監(jiān)測(cè)的部分房企中，2021年上半年32家房企目標(biāo)完成率均值為50.5%，其中碧桂園、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)3家企業(yè)目標(biāo)完成率超60%，旭輝、正榮等14家企業(yè)超過(guò)50%。

整體來(lái)看，2021年上半年百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值穩(wěn)中有升。門(mén)檻值上升至177.7億元。其中，TOP10房企門(mén)檻值為1640.8億元，較上年增長(zhǎng)48.3%，頭部房企競(jìng)爭(zhēng)激烈;TOP30、TOP50、TOP100房企門(mén)檻值分別為646.6億元、430.3億元、177.7億元，分別較去年同期增長(zhǎng)34.1%、36.5%、58.4%。

上半年，房企陣營(yíng)分化明顯。從6月單月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，5月市場(chǎng)表現(xiàn)出的分化趨勢(shì)仍在延續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月單月百?gòu)?qiáng)房企中有27家企業(yè)業(yè)績(jī)環(huán)比增速在30%以上，其中綠城、招商、華潤(rùn)等房企6月單月同環(huán)比均明顯增長(zhǎng)，但也有近3成的百?gòu)?qiáng)房企因疫情反復(fù)或貨量供應(yīng)問(wèn)題，業(yè)績(jī)環(huán)比下降。

房企市值縮水約3400億元

如果說(shuō)房企6月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分化只是市場(chǎng)分化信號(hào)的“小水花”，那上半年上市房企的市值分化則是潛在的“巨浪”。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年上市房企的市值表現(xiàn)“跌多漲少”，170家房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家房企市值下跌，占比69.4%;50家房企市值上漲，2家房企市值無(wú)變化，合計(jì)占比30.6%。

其中，總市值超過(guò)2000億元的房企僅有萬(wàn)科(總市值2766.2億元)和龍湖集團(tuán)(總市值約2194億元)兩家企業(yè)。7家房企總市值在1000-2000億元之間，分別為華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園、保利發(fā)展、九龍倉(cāng)置業(yè)、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)。(截止2021年6月30日收盤(pán)數(shù)據(jù))

從上半年市值的變化來(lái)看，9家市值過(guò)千億的房企僅一家企業(yè)市值出現(xiàn)上漲。

記者通過(guò)查閱統(tǒng)計(jì)榜單了解到，榜單排名首位與末位的市值變動(dòng)幅度差額超250%。市值縮水最大的明發(fā)集團(tuán)跌71.43%，自2020年12月31日的115.17港元跌至2020年6月30日的32.9港元。漲幅首位則是奧園美谷189.47%，市值從2020年12月31日的59.37億元漲至2021年6月30日的171.86億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，房企市值下滑主要原因是：一方面隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)管控不斷施壓，房企開(kāi)發(fā)行為有所收斂，爭(zhēng)奪現(xiàn)有資源超過(guò)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，致使盈利能力下降;另一方面，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)逐漸縮小，盈利空間壓縮，房企收益隨之下滑。

未來(lái)銷(xiāo)售增速或收窄?

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)日益趨嚴(yán)的監(jiān)管力度下，無(wú)論是從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定還是業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)釋放的趨穩(wěn)發(fā)展預(yù)期較強(qiáng)。

中指研究院認(rèn)為，繼“三道紅線”和“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，自然資源部發(fā)布重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)，其預(yù)測(cè)2021年，隨著疫情防控積極性顯效，熱點(diǎn)城市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，疊加低基數(shù)效應(yīng)略有減弱，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比增速或有收窄。

CRIC也表示，展望7月，房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪彛瑢脮r(shí)供應(yīng)或?qū)⒚黠@回落，成交也將緩步下行。

中指研究院建議，進(jìn)入2021年下半年，房企應(yīng)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)機(jī)遇，注重產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)，借助數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)手段加大推盤(pán)力度，優(yōu)化管控模式，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，在管理紅利時(shí)代尋求高質(zhì)量發(fā)展，有效推進(jìn)銷(xiāo)售目標(biāo)完成。

CRIC建議，在行業(yè)增速放緩疊加“三道紅線”壓力下，規(guī)模房企投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓。新常態(tài)下，未來(lái)房企整體戰(zhàn)略需以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)、適應(yīng)市場(chǎng)變化為主。下半年仍需積極供貨推盤(pán)、深化銷(xiāo)售渠道、提高周轉(zhuǎn)效率、加速現(xiàn)金回流。

關(guān)榮雪對(duì)記者表示，下半年，企業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)調(diào)整戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向;其次，深入研究自身資金流向及布局，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)投資定位;另一方面可通過(guò)加大推廣、優(yōu)惠活動(dòng)等措施提升項(xiàng)目銷(xiāo)售量，加速產(chǎn)品去化。其認(rèn)為，陣營(yíng)間分化將持續(xù)。在目前融資環(huán)境下，大型房企在規(guī)模和資金方面更占優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)下抗壓能力和融資能力較強(qiáng)，而中小房企由于自身規(guī)模等因素致使融資能力薄弱，未來(lái)的分化或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。