近日，北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房，鼓勵(lì)其改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在明確對(duì)非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強(qiáng)監(jiān)督管理的同時(shí)，相關(guān)支持政策也被提及。

此外，《通知》出臺(tái)后，北京存量商辦物業(yè)是否有了新出路、租賃市場(chǎng)的租金是否會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)等熱點(diǎn)話題備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

鼓勵(lì)“非改租”和業(yè)態(tài)兼容

非居住建筑改建(以下簡(jiǎn)稱“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設(shè)工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑，由實(shí)施主體按照有關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。

近年來(lái)，職住失衡的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯。隨著城市戰(zhàn)略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學(xué)城、通州副中心等區(qū)域都提出了職住平衡的需求?！锻ㄖ诽岢?，非居住建筑改建宿舍型租賃住房應(yīng)重點(diǎn)分布在商務(wù)區(qū)、科學(xué)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等重點(diǎn)功能區(qū)周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區(qū)域。同時(shí)，根據(jù)周邊需求，允許同一建筑物內(nèi)分區(qū)域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房，其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。

具體來(lái)看，《通知》提及，鼓勵(lì)宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面，《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，并且要求各區(qū)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，對(duì)于違規(guī)違法行為給予處置。

有效破解職住分離

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本次新規(guī)的發(fā)布，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑獗本┦械穆氉∈Ш猬F(xiàn)狀。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，一般來(lái)說(shuō)，非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標(biāo)準(zhǔn)限制較多、審核手續(xù)復(fù)雜、缺乏流程指引等問(wèn)題，除了加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)禁以租代售以及提供常規(guī)的資金支持、實(shí)行民水民電等政策支持外，此次《通知》還有不少亮點(diǎn)體現(xiàn)。

具體來(lái)看，其一，明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房，劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二，明確了運(yùn)營(yíng)期間的改建項(xiàng)目在被征收時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)益，保障了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)益;其三，強(qiáng)調(diào)選址要求，重點(diǎn)解決突出的職住平衡矛盾;其四，允許項(xiàng)目在確保安全的情況下，突破現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)、消防等建造規(guī)范，項(xiàng)目改造有標(biāo)可依;其五，細(xì)化了改建程序并設(shè)置聯(lián)席會(huì)議，簡(jiǎn)化了變更手續(xù)、縮短審核周期;其六，允許同一建筑內(nèi)分區(qū)改建藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)公寓，能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。“該文件對(duì)當(dāng)前‘非改租’項(xiàng)目落地過(guò)程中的主要難點(diǎn)均做了針對(duì)性的約束、規(guī)范和突破，有利于盤活閑置存量的資源，更好地緩解城市職住平衡的問(wèn)題。”黃卉表示。

據(jù)了解，近年來(lái)，除北京外，還有一些城市也出臺(tái)了鼓勵(lì)非住宅改建居住用途房屋的相關(guān)政策。

2017年，南京出臺(tái)了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，主要鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房，通過(guò)國(guó)有企業(yè)對(duì)非住宅類用房改建，從而在保證居住安全性的情況下，提高這部分物業(yè)使用效率。同一年，廣州出臺(tái)了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，鼓勵(lì)市場(chǎng)化的租賃企業(yè)參與到老舊社區(qū)、城中村、廠房的改造中，緩解市場(chǎng)的租賃矛盾。

巴樂(lè)兔研究院分析指出，北京租賃政策向來(lái)以規(guī)范、控制為宗旨，此次《通知》的出臺(tái)表明北京市已開始有針對(duì)性地解決租賃市場(chǎng)的問(wèn)題，是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對(duì)于一二線城市未來(lái)是否能幫助藍(lán)領(lǐng)和龐大的“長(zhǎng)尾人群”解決租房貴的問(wèn)題，有著非常重要的意義。

存量商辦探尋去化新思路

自2017年“3·26商辦限購(gòu)政策”出臺(tái)以來(lái)，北京商辦用房的成交量驟然降至冰點(diǎn)，商辦用房大量積壓。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，目前商辦改造項(xiàng)目面臨著一定的現(xiàn)實(shí)難題。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住在水、電設(shè)施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報(bào)率不高，資金回籠的時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商更偏向出售，而如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。“商辦改造項(xiàng)目，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄認(rèn)為，《通知》激起了業(yè)內(nèi)對(duì)北京存量商辦出路的探討。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，該政策的積極信號(hào)是，城市管理者們重視北京商辦市場(chǎng)目前存在的一些問(wèn)題，在積極尋找破題的思路與解決的可能性。

北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項(xiàng)目可申請(qǐng)使用中央財(cái)政補(bǔ)貼資金”外，更提出“納入全市政策性住房建設(shè)籌集計(jì)劃的宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)期間相對(duì)應(yīng)的土地視同城鎮(zhèn)居住用地管理，租賃住戶使用水、電、氣、熱執(zhí)行居民價(jià)格”。

短期內(nèi)對(duì)租金影響不大

“非改租”在一定程度上能夠擴(kuò)大北京市場(chǎng)的租賃房源供應(yīng)，那么市場(chǎng)租金水平是否有可能會(huì)被拉低?多位接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的行業(yè)人士均表示，新規(guī)短期內(nèi)對(duì)租賃市場(chǎng)的租金水平影響有限。

陳霄分析指出，總的來(lái)說(shuō)，由于符合改造的商辦項(xiàng)目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標(biāo)條件的方可申請(qǐng)改建，在一定程度上限制了改建的規(guī)模，不會(huì)出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場(chǎng);并且相關(guān)改造在實(shí)施上也有諸多難度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)租金水平影響不會(huì)太大。

那么，對(duì)于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?

同策研究院分析師陳舒認(rèn)為，針對(duì)正規(guī)持有房源的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等融資渠道一直保持暢通，企業(yè)可以通過(guò)各種方式獲得融資，以緩解資金壓力。他還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發(fā)商，可以通過(guò)發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來(lái)分擔(dān)資金壓力。“相信進(jìn)一步的配套政策，在接下來(lái)也會(huì)隨之出臺(tái)。”

作為目前北京分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的代表企業(yè)，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在“非改租”新規(guī)之下，精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理極為重要，這既是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，也是優(yōu)化客戶居住體驗(yàn)的根本所在。