4月26日，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。《意見》從從業(yè)管理、租賃經(jīng)營(yíng)、資金監(jiān)管、消費(fèi)貸款等七方面入手，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管?！兑庖姟芬?，規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)管理;住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月;除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

單次收租不超3個(gè)月

《意見》出臺(tái)的背景是近期長(zhǎng)租公寓的亂象頻發(fā)。近年來，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

為此，6部門近日聯(lián)合印發(fā)《意見》，明確要求各地加強(qiáng)住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款，合理調(diào)控住房租金水平。

具體而言，《意見》針對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確要求各地加強(qiáng)從業(yè)管理的同時(shí)，規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

此外，《意見》也指出，各地應(yīng)合理調(diào)控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平。此外，各地還需落實(shí)城市政府主體責(zé)任。建立多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核體系。

“此次政策是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管的政策，也成為今年在經(jīng)營(yíng)貸管控基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來的第二個(gè)金融市場(chǎng)監(jiān)管政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，前述三項(xiàng)規(guī)定直擊長(zhǎng)租公寓企業(yè)各類違規(guī)做法，有助于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)防范經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)防租金貸

近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降。但仍有少數(shù)住房租賃企業(yè)出現(xiàn)問題影響了住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。因疫情催化，已有租賃企業(yè)因資金鏈斷裂頻陷“爆雷”風(fēng)波，其中的違規(guī)操作重點(diǎn)涉及利用“長(zhǎng)收短付”的租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)等。

除了租賃市場(chǎng)整體下行壓力加大，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，部分租賃企業(yè)一直以來采用的“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”運(yùn)營(yíng)模式已難以為繼。“依靠野蠻擴(kuò)張已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，未來長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路。”

租金貸也時(shí)常被當(dāng)作房企套現(xiàn)擴(kuò)張的工具。對(duì)此，《意見》提出，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

此外，《意見》還提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金等。

金融機(jī)構(gòu)層面，《意見》要求，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過系統(tǒng)對(duì)接方式，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門實(shí)時(shí)推送監(jiān)管賬戶資金信息。納入監(jiān)管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權(quán)利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應(yīng)房屋等必要費(fèi)用;城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同當(dāng)?shù)?span id="ciamgik" class="keyword">金融監(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強(qiáng)化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實(shí)責(zé)任，確保資金監(jiān)管到位。

加強(qiáng)監(jiān)管應(yīng)時(shí)之需

“租金貸被明確嚴(yán)管，而租賃消費(fèi)貸款則依然受認(rèn)可。這兩者的區(qū)別在于，租金貸進(jìn)入到了輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的賬戶，而租賃消費(fèi)貸則是進(jìn)入租客的賬戶，這也是后續(xù)在明晰不同貸款方面所需要注意的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

在我國(guó)，加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管是應(yīng)時(shí)之需。隨著城市群與都市圈不斷壯大，常住人口城鎮(zhèn)化率驟升，住房租賃市場(chǎng)也迅速擴(kuò)張。據(jù)房天下研究院分析數(shù)據(jù)顯示，2020年，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)2.71萬(wàn)億元，到2023年我國(guó)房屋租賃總面積將達(dá)到83.82億平方米，租賃人口達(dá)到2.48億人。

穩(wěn)定住房市場(chǎng)，緩解住房壓力也是今年政府重點(diǎn)工作任務(wù)。在3月發(fā)布的政府工作報(bào)告重申堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。特別提到，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京、上海、廣州、河北、江西、安徽、福建等地已分別就住房租賃下達(dá)相關(guān)規(guī)范要求。例如，2月2日北京發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》。此次政策針對(duì)分散式房源的租賃情況進(jìn)行開展，對(duì)于此前市場(chǎng)上關(guān)注的租金貸、長(zhǎng)收短付等行為進(jìn)行管控，這也成為今年全國(guó)較早對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行管控的案例。