今年三季度，此前受到新冠肺炎疫情影響的住房租賃市場(chǎng)逐漸回溫，部分地市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升情況，市場(chǎng)逐步修復(fù)。與此同時(shí)，住建部本月上旬公布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，行業(yè)監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完善租購(gòu)并舉的住房制度，更好發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控政策之一，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，也是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要舉措。

逐步走出疫情影響住房租賃市場(chǎng)逐步修復(fù)

湖北留學(xué)生小吳因疫情影響，暫時(shí)中斷學(xué)業(yè)，7月份回國(guó)經(jīng)過(guò)隔離觀察后在上海找到一份傳媒公司的實(shí)習(xí)工作。經(jīng)過(guò)一番考察，她在上海靜安區(qū)以每月7800元價(jià)格租到一個(gè)面積50平方米左右的公寓。

中介工作人員告訴她，這個(gè)價(jià)格比二季度上漲了大約8%左右，預(yù)計(jì)接下來(lái)還會(huì)再漲。小吳說(shuō)，“盡管價(jià)格比較高，但因?yàn)樾枰暇W(wǎng)課，有時(shí)差，怕打擾室友，所以就選擇獨(dú)自租。”

小吳的租房經(jīng)歷是個(gè)縮影，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，受到疫情影響的住房租賃市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)。58同城、安居客近日發(fā)布的《2020年三季度樓市總結(jié)》報(bào)告顯示，今年前三季度，受春節(jié)假期及新冠肺炎疫情雙重影響，1月至2月租房市場(chǎng)需求下降明顯。三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市租房訪問(wèn)熱度同比去年微漲0.3%。從其平臺(tái)數(shù)據(jù)看，重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞租房訪問(wèn)熱度同比漲幅均超8%。

在租金價(jià)格方面，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，疫情影響逐漸減弱。58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市的平均租金為每月每平方米41.1元，同比僅下降0.4%。一線城市中，上海平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌。杭州租金價(jià)格為每月每平方米52.7元，南京、武漢、天津租金超過(guò)每月每平方米40元，其他城市的租金價(jià)格多在每月每平米20元至40元之間。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，北京租賃市場(chǎng)成交量達(dá)到年內(nèi)峰值，租金價(jià)格環(huán)比上漲。北京第三季度成交量環(huán)比上漲34%，7月、8月成交量環(huán)比連續(xù)上漲，并在8月達(dá)到年內(nèi)峰值。第三季度北京平均租金為每月每平方米85.2元，環(huán)比上漲2.2%，同比下降3%。

“不得誘導(dǎo)使用租金貸”住房租賃行業(yè)監(jiān)管不斷強(qiáng)化

在市場(chǎng)恢復(fù)的同時(shí)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管和規(guī)范也在進(jìn)一步強(qiáng)化。

本月初，住建部網(wǎng)站公布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱“《條例》征求意見(jiàn)稿”)，在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、法律責(zé)任等方面提出60多條規(guī)范措施，明確提出嚴(yán)控長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩(wěn)定各地租金水平。

在住房租賃行業(yè)，尤其是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，“租金貸”問(wèn)題往往讓租戶防不勝防。記者此前采訪中了解到，杭州一位租戶以每月2300元的價(jià)格，通過(guò)某長(zhǎng)租公寓企業(yè)租住一間合租房屋。在選擇付款方式時(shí)，平臺(tái)管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶說(shuō)，因剛畢業(yè)，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過(guò)簽訂合同后，租戶才發(fā)現(xiàn)，密密麻麻的合同條款中有一項(xiàng)顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動(dòng)同某信托公司簽署貸款合同。

此次公布的《條例》征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

此外，《條例》征求意見(jiàn)稿還提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，在租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，誘導(dǎo)使用“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)往往被掩蓋，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，比如疫情會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。

業(yè)內(nèi)人士指出，“租金貸”就是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺(tái)獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤(rùn)，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長(zhǎng)租公寓平臺(tái)投資行為出現(xiàn)問(wèn)題，由此產(chǎn)生的問(wèn)題是連貫的，從貸款平臺(tái)到租戶，以及房東都會(huì)受到牽連。

目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)多采用以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶與房東進(jìn)行租房交易。一方面，這種商業(yè)模式門檻較低，另一方面也使得平臺(tái)極力擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模以博取更高估值。

對(duì)此，《條例》征求意見(jiàn)稿中也明確了相關(guān)要求，對(duì)租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確區(qū)分，禁止住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。在服務(wù)與監(jiān)督要求上，對(duì)于住房租賃企業(yè)支付房東租金高于租戶租金、收取租戶租金周期長(zhǎng)于房東租金周期的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，房產(chǎn)管理名錄要將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《條例》征求意見(jiàn)稿對(duì)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善給予關(guān)注，其中對(duì)“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”等給予重點(diǎn)關(guān)注。“類似規(guī)定有較為積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會(huì)減少長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)。”

加大對(duì)承租人權(quán)益保障助力住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。相關(guān)報(bào)告顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)總規(guī)模已達(dá)1.5萬(wàn)億元，其中北上廣深一線城市合計(jì)超過(guò)5500億元，占比超35%。

加大對(duì)承租人權(quán)益保障，一方面，各地出臺(tái)不同舉措。日前，《西安市規(guī)范住房租賃市場(chǎng)管理辦法》印發(fā)，對(duì)住房租賃活動(dòng)予以規(guī)范。西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)也已于今年8月18日啟動(dòng)上線運(yùn)行工作，要求所有住房租賃企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在系統(tǒng)注冊(cè);所有房源都應(yīng)當(dāng)通過(guò)系統(tǒng)對(duì)外公布;住房租賃合同實(shí)行網(wǎng)簽備案。

另一方面，在供給端，部分地市也力求供給多元化。在上海，近年來(lái)，包括上海城投、上海地產(chǎn)、上海張江在內(nèi)的眾多地方國(guó)企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)，相關(guān)產(chǎn)品將從今年起集中上市。和既有“輕資產(chǎn)”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式不同，由國(guó)企投資運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目普遍為“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式，即企業(yè)負(fù)責(zé)拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將成為住房租賃市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”。

《條例》征求意見(jiàn)稿還明確，出租人應(yīng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住，市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的單間租住人數(shù)和人均租住面積。這一要求將有效遏制群租房等亂象。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)：“總體來(lái)看，本次《條例》征求意見(jiàn)稿對(duì)于租賃的規(guī)范更為全面和細(xì)致，對(duì)于目前常見(jiàn)的侵害到租賃關(guān)系人的事項(xiàng)進(jìn)行了明確規(guī)范，還可更有效指導(dǎo)各地落實(shí)更為本地化的租賃類政策。”

針對(duì)“租金隨意漲”等問(wèn)題，根據(jù)《條例》征求意見(jiàn)稿，“直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。”

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于租賃市場(chǎng)引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。與此同時(shí)，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息，完善租金監(jiān)管制度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，只有租賃市場(chǎng)穩(wěn)定了，買賣市場(chǎng)才能穩(wěn)定，盡管租賃市場(chǎng)目前還存在部分亂象，但隨著政策的重視，租賃市場(chǎng)穩(wěn)定和回歸理性可以預(yù)期。