近兩年，由于房屋工程質(zhì)量導(dǎo)致的房企和業(yè)主矛盾，依然頻頻發(fā)生。8月份廣州出臺(tái)的《廣州市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)引起不少市民的關(guān)注，希望這個(gè)暫行辦法可以使購房者對(duì)房屋質(zhì)量更有信心——畢竟有了保險(xiǎn)，是不是就意味著出現(xiàn)大問題時(shí)，也能有足夠資金進(jìn)行維修或者賠付，從而保證購房者的權(quán)益?

有專家認(rèn)為，廣州這個(gè)《暫行辦法》在保障購房者或者居住者的居住安全方面的作用，可能還沒那么快能體現(xiàn)，根據(jù)其第四條的規(guī)定：本市居住用地出讓時(shí)，土地出讓人應(yīng)當(dāng)將投保缺陷保險(xiǎn)列為出讓條件，并將投保缺陷保險(xiǎn)列入出讓合同。這也意味著，首先要看哪些居住用地的出讓條件中將投保缺陷保險(xiǎn)列為出讓條件之一，《暫行辦法》的效果顯現(xiàn)可能還須時(shí)日。

值得留意的是，這個(gè)《暫行辦法》主要針對(duì)的是工程質(zhì)量潛在缺陷，指住宅工程在竣工驗(yàn)收時(shí)未能發(fā)現(xiàn)的缺陷。

廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者查詢到，住建部出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》中的第三十三條中已規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任;當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定;保修期從交付之日起計(jì)算。

投保缺陷保險(xiǎn)

將被列入土地出讓條件

廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者了解到，此《暫行條例》實(shí)施后，在居住用地出讓時(shí)，將把投保缺陷保險(xiǎn)列入土地出讓條件。未來，即使房屋過了房屋保修期，但若在保險(xiǎn)期內(nèi)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)住宅存在墻體開裂、漏水等質(zhì)量缺陷，可以向保險(xiǎn)公司提出索賠申請(qǐng)。而在業(yè)主收樓時(shí)，建設(shè)單位將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)告知書》隨《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》一并交付業(yè)主。

保險(xiǎn)方面的專家表示，這個(gè)推廣的保險(xiǎn)屬于IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。對(duì)社會(huì)來說，房屋是大多數(shù)人最重要的財(cái)產(chǎn)和生活保障，當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，由于賠償機(jī)制不健全，用戶始終處于弱勢(shì)地位。通過實(shí)施工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度，完善了工程質(zhì)量保障體系，較好地消除了因責(zé)任主體消失或難以履職而導(dǎo)致的業(yè)主權(quán)益得不到保障的情況。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

相當(dāng)于延長(zhǎng)了保修期

智谷趨勢(shì)樓市首席研究員黃怡認(rèn)為，廣州將在新建住宅工程中推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，是一次很有價(jià)值的嘗試。首先，引入了保險(xiǎn)公司作為利益相關(guān)方，參與房屋竣工驗(yàn)收。除了業(yè)主之外，保險(xiǎn)公司也會(huì)非常關(guān)心房屋交付時(shí)的質(zhì)量情況。由于保險(xiǎn)的范圍是“工程質(zhì)量潛在缺陷”，也就是房子在竣工驗(yàn)收時(shí)“未能發(fā)現(xiàn)”的問題，保險(xiǎn)公司對(duì)驗(yàn)收時(shí)的質(zhì)量情況，肯定會(huì)打起十二分精神，相當(dāng)于給業(yè)主增加了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的“收房人”。

其次，辦法中除了引入保險(xiǎn)公司，還引入了另一個(gè)角色：風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。這一機(jī)構(gòu)的任務(wù)是，對(duì)交付驗(yàn)收的房屋，進(jìn)行全方位的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。這就好比增加了一個(gè)非常專業(yè)的“驗(yàn)房師”，為業(yè)主和保險(xiǎn)公司，提供有參考價(jià)值的評(píng)估意見。

第三，推行保險(xiǎn)的方法，能夠延長(zhǎng)房屋的“保修期”。開發(fā)商交付的房屋，有不少是在三年、五年之后才發(fā)現(xiàn)問題，比如滲漏、裂縫等，往往已經(jīng)過了合同約定的保修期。而廣州《暫行辦法》中，區(qū)分了“缺陷責(zé)任期”和“保險(xiǎn)責(zé)任期”，前者為2年，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，后者則由保險(xiǎn)公司理賠。“保險(xiǎn)責(zé)任期”的時(shí)間，長(zhǎng)度在五年、十年不等，相當(dāng)于延長(zhǎng)了“保修期”。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

督促開發(fā)商給工程質(zhì)量買保險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)工作多年的資深工程師潘先生認(rèn)為，新辦法應(yīng)該不會(huì)給房企帶來多大壓力，可以說是對(duì)各方都有利?，F(xiàn)在的品牌開發(fā)商對(duì)成本優(yōu)化都做得比較到位，相對(duì)于地價(jià)來說，買個(gè)保險(xiǎn)的成本是非常低的。買了保險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，也會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，等于倒逼開發(fā)商，更加嚴(yán)格地管控質(zhì)量問題，避免驗(yàn)收時(shí)無法通過。

專家同時(shí)指出，也要防止實(shí)際操作中出現(xiàn)復(fù)雜的情況，給開發(fā)商提供“甩鍋”的理由。比如說，開發(fā)商在工程管理的時(shí)候，往往是收取了施工單位一定的質(zhì)量保證金的。買保險(xiǎn)的成本，如果被開發(fā)商轉(zhuǎn)移到質(zhì)量保證金里面，可能會(huì)導(dǎo)致施工單位更加懈怠，因?yàn)橘|(zhì)量保證金的總額并不高，即使被扣掉也無關(guān)緊要。

另外，質(zhì)量問題的界定本身很不簡(jiǎn)單，相關(guān)保險(xiǎn)條款肯定也很復(fù)雜。如果真的出現(xiàn)質(zhì)量問題，要防止開發(fā)商和施工單位因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司兜底而降低維修的積極性，甚至出現(xiàn)相互“甩鍋”的情況。(記者 陳白帆)