隨著疫情好轉(zhuǎn)和開學(xué)季、畢業(yè)季的來臨，住房租賃市場(chǎng)又開始活躍起來，與此同時(shí)，合同陷阱、租戶與房東的糾紛等糟心事也逐一出現(xiàn)。租房簽約時(shí)，租戶應(yīng)注意哪些內(nèi)容才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?房東又該如何維護(hù)自身權(quán)益?

房子被打隔斷——房東吃了一塹

2019年1月，青島的高小姐一套閑置的房屋租期已滿，當(dāng)她前去收房時(shí)，房屋內(nèi)的景象令她吃驚：原本兩室一廳的房間打上隔斷變成了三居室，承租人當(dāng)起了二房東，把房間分租給了三戶人家。此外，原本精裝房的木地板上已經(jīng)出現(xiàn)了各種坑，墻面上膠帶粘貼的痕跡難以去除，櫥柜里塞滿了廢棄的礦泉水瓶和塑料袋。

當(dāng)她找到之前的租客提出把房屋打掃干凈時(shí)，租客卻告訴她打掃屋子不是自己的義務(wù)。無奈之下，高小姐只能自己一點(diǎn)點(diǎn)把家里收拾干凈，更換破損的家具。“此前與租客簽訂合同的時(shí)候，以為只有一戶人家來租住，沒想到最后是二房東把房子分租給了別人。此外我也并未在合同里明確要求租戶保護(hù)屋內(nèi)的家具、搬走的時(shí)候?qū)⒎课荽驋吒蓛?。這也算是給自己一個(gè)教訓(xùn)，今后要在合同中寫明約定內(nèi)容，并定期前來查看房子。”

正如高小姐一樣，雖然在房屋租賃中，房東多數(shù)處于主導(dǎo)地位，但也難免會(huì)遇上糟心的事情。為了避免后期維權(quán)困難，租房合同一定要簽明。

近日，北京市海淀區(qū)人民法院對(duì)一起租房合同糾紛案做出判決。原告李先生稱，因經(jīng)營(yíng)需要，其委托中介公司尋找房源，經(jīng)介紹與王先生于2017年9月3日簽署《定金收付書》，約定2017年12月15日簽署《房屋租賃合同》，但因王先生隱瞞房屋實(shí)際面積等原因，最終導(dǎo)致沒有如約達(dá)成租賃合同，后房屋又被出租他人使用，故李先生訴至法院，要求解除2017年9月3日李先生與王先生簽署的《定金收付書》;王先生雙倍返還定金10萬元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李先生簽定金合同當(dāng)天對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)地考察，王先生也出示了房屋產(chǎn)權(quán)證原件供李先生核實(shí)，李先生認(rèn)為房屋里外間面積與實(shí)際不符，因其未盡到謹(jǐn)慎核實(shí)義務(wù)所致，沒有證據(jù)證明王先生存在故意告知虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況。最終李先生要求王先生雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

房屋租賃過程中，人們經(jīng)常會(huì)采取立約定金的方式來保障租到滿意的房子。但法官提醒，租戶簽訂立約定金合同之前，應(yīng)當(dāng)充分謹(jǐn)慎地調(diào)查查明房屋的真實(shí)狀況從而判斷其是否符合對(duì)方描述。如果因?yàn)槭韬龊瓦z漏而在交納定金之后發(fā)現(xiàn)意向租賃的房屋存在問題，此時(shí)維權(quán)也會(huì)相對(duì)處于被動(dòng)狀態(tài)。

租了房卻上不成學(xué)——租戶有苦難言

近日，開學(xué)季來臨，北京市第二中級(jí)人民法院通報(bào)了一起學(xué)校周邊房屋租賃糾紛典型案件。案件顯示，為解決孩子上學(xué)問題，租戶王某與戶主曲某簽訂房屋租賃合同，并約定曲某明年協(xié)助王某孩子入學(xué)?？芍?，曲某通知王某該房要出售，租賃合同到期后不再續(xù)租，也無法配合王某孩子的上學(xué)核驗(yàn)。王某認(rèn)為曲某的行為導(dǎo)致他訂立房屋租賃合同的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約，訴至法院。

北京二中院民二庭副庭長(zhǎng)梁立君分析說：“王某對(duì)合同約定的租賃期限系明知，對(duì)于孩子辦理入學(xué)核驗(yàn)所需要的期限亦應(yīng)自行盡到足夠的注意義務(wù)，但雙方并未就協(xié)助孩子辦理入學(xué)核驗(yàn)的具體期限進(jìn)行明確約定。在王某未能舉證證明為孩子辦理入學(xué)核驗(yàn)系雙方當(dāng)事人合意的情況下，要求房主在租賃合同到期后繼續(xù)承擔(dān)該義務(wù)，明顯加重了房主的合同責(zé)任，對(duì)曲某顯然不公。”最終，法院判定，對(duì)王某要求賠償?shù)恼?qǐng)求不予支持。

梁立君介紹：“房屋租賃合同中所約定的事項(xiàng)應(yīng)具體明確，否則存在無法實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn)。”

法官趙胤晨提示，即使口頭達(dá)成的約定也要落實(shí)在書面。“租賃雙方要妥善保存好租賃合同及押金憑證，注意就合同事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，以免發(fā)生不必要的爭(zhēng)議。”

長(zhǎng)租公司跑路——當(dāng)心黑中介

近日，成都多名租客和房東在網(wǎng)上發(fā)帖稱遇上了長(zhǎng)租公司跑路情況。

一位租客表示，自己4月1日與該公司工作人員于租房地點(diǎn)簽訂為期一年的合同，按合同內(nèi)容繳納了1年的租金加1月押金，總金額20800元。但8月7日房東告訴他，中介公司沒有付給房東7月和8月的房租，因此，最遲8月20日就要收回房子。此后，租賃雙方聯(lián)系不上長(zhǎng)租公司的人，辦公地點(diǎn)也人去樓空。

隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓受到越來越多租客的喜愛，但與此同時(shí)，數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式爆倉(cāng)跑路現(xiàn)象也不少見，最終房東、租客雙方利益受損。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，租客在簽訂房屋租賃合同時(shí)，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，盡可能在合同中約定按月或最長(zhǎng)不超過按季支付租金，警惕一次性預(yù)付3個(gè)月以上租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預(yù)付較大數(shù)額的租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時(shí)便卷款跑路或倒閉，而原房東因收不到租金不讓居住。

此外，簽訂合同時(shí)，還應(yīng)小心黑中介名目多樣的“陷阱”合同。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，有些租房合同只有1頁(yè)，有些則長(zhǎng)達(dá)10頁(yè)。有些合同中寫明水電、物業(yè)費(fèi)等基礎(chǔ)費(fèi)用，有些還標(biāo)出了衛(wèi)生費(fèi)、排污費(fèi)等各式項(xiàng)目，且部分費(fèi)用價(jià)目不明。

2018年，剛大學(xué)畢業(yè)的小于曾被黑中介設(shè)下的“衛(wèi)生費(fèi)”坑害不淺。“合同中衛(wèi)生費(fèi)一欄為空白，我以為這與我無關(guān)，便沒有在意。后來連續(xù)有三個(gè)中介給我打電話，要求我交衛(wèi)生費(fèi)，費(fèi)用從一開始的356元漲到1000多元。”當(dāng)小于想拒交衛(wèi)生費(fèi)時(shí)，中介便威脅不交該項(xiàng)費(fèi)用就別想拿回中介費(fèi)。

如今，許多地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)租房合同網(wǎng)簽備案規(guī)定，在一定程度上保護(hù)了消費(fèi)者免受黑中介的坑騙。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海提醒租房者要選擇有資質(zhì)的正規(guī)中介或是房屋租賃企業(yè)，合同應(yīng)盡量采用房地產(chǎn)主管部門發(fā)布的房屋租賃合同示范文本，簽訂合同前要仔細(xì)閱讀合同條款。此外他表示，僅僅網(wǎng)簽備案還不夠，“還應(yīng)建立聯(lián)合懲戒失信制度，提高黑中介違法成本。”(記者 曹玥)