旅游、求學(xué)、務(wù)工、看病……在大城市的短期居住需求，除了通過酒店行業(yè)來滿足外，有相當(dāng)一部分流向了短租市場。

近日，北京市住建委等部門聯(lián)合起草了《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知(征求意見稿)》，在經(jīng)營條件、經(jīng)營方式、監(jiān)管部門義務(wù)等多個方面對短租住房市場提出具體要求。這將給短租房市場供求雙方帶來什么影響?北京先行一步，其他城市會不會跟進?

誰在租用短租房

——到大城市就醫(yī)、旅游、短期培訓(xùn)、臨時周轉(zhuǎn)的人群，更青睞短租房

短租房，通常指利用居住小區(qū)內(nèi)的住房、按日或者按小時收費、提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所。短租房比酒店便宜，比長租房靈活，地理位置和交通條件優(yōu)越，入住手續(xù)比較簡便，受到不少人青睞。

北京市一所高校的研究生呂建軍就曾經(jīng)體會過短租房的便利。“我本科、碩士都在這所學(xué)校就讀，本科畢業(yè)到研究生入學(xué)這段時間，不能在學(xué)校宿舍過夜，住酒店又太貴，就和幾個同學(xué)一起在附近小區(qū)的短租房湊合了一個月。”

程凡的孩子患有罕見病，夫婦倆帶著孩子到北京市某兒科醫(yī)院治病。醫(yī)院床位緊張，等不到床位時，一家人就先在醫(yī)院附近的短租房過渡。據(jù)了解，該醫(yī)院知名度高，吸引了眾多來自全國各地的患兒就診，附近小區(qū)的一些業(yè)主、二房東紛紛做起短租房生意，把房子租給患者及其家屬。“租一個月、兩個月都行，價格比酒店低不少，離醫(yī)院幾分鐘的路程，還能做飯，外地患者住在這里很方便。”程凡說。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池接受本報記者采訪時指出，由于大城市在醫(yī)療、教育等方面擁有更加優(yōu)質(zhì)的公共資源，就業(yè)機會多，平均收入高，對外來人口吸引力強，其租賃住房需求也水漲船高。短租房在滿足來京人員短期觀光旅游、培訓(xùn)學(xué)習(xí)等需要方面，能夠發(fā)揮重要作用。

隨著共享經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)短租房市場規(guī)模快速擴張。國家信息中心發(fā)布的《中國共享住宿發(fā)展報告2020》顯示，2019年全國共享住宿市場交易規(guī)模約為225億元，同比增長36.4%，房客人數(shù)達到1.9億人，服務(wù)提供者人數(shù)約618萬人。在各大城市共享住宿市場中，北京在房源量、間夜量、訂單量三個指標(biāo)上均排名第一，是短租房市場規(guī)模最大的國內(nèi)城市。《報告》指出，近年來，行業(yè)頭部企業(yè)和大型平臺快速發(fā)展、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、政府鼓勵發(fā)展“共享住宿”等因素，都給行業(yè)長期發(fā)展帶來利好。

一些網(wǎng)上短租平臺隨之而生。在這類平臺上，租戶能夠直觀地看到各類房源的位置、面積、陳設(shè)等情況，使用這些平臺租賃短租房的過程和預(yù)訂酒店基本一致。記者登錄“愛彼迎”短租平臺進行查詢后發(fā)現(xiàn)，僅當(dāng)日可入住的北京房源就有300余處，日租金從數(shù)十元到數(shù)百元不等，其房內(nèi)設(shè)施條件不遜于酒店，其中不少房東表示能開具發(fā)票。

缺乏有序管理

——快速發(fā)展的同時也存在隱患，安全保障不到位，對社區(qū)產(chǎn)生負(fù)外部性

短租房在給租客帶來便利的同時，也存在不少隱患：租住人員密度大，安全保障不到位，擾民、治安等問題較為突出。

趙譚是北京市海淀區(qū)一個老舊小區(qū)的住戶，據(jù)他介紹，該小區(qū)所在位置交通便利，附近有許多高校，多數(shù)業(yè)主不自住，而是把房子交給平臺短租，導(dǎo)致小區(qū)里人員構(gòu)成非常復(fù)雜。“隔壁業(yè)主從去年開始就把房子租出去，進進出出的租戶經(jīng)常換，有時候是一家三口，有時候是一群大學(xué)生，有時候又是幾個運動員。最多的時候，不到70平方米的房子，住了6個人!”

“許多短租房打了隔斷，一居變兩居，兩居變?nèi)樱M不少租戶。”趙譚抱怨，由于租戶密集，噪音也多，一些租戶把外賣盒等垃圾扔在樓道里，“垃圾堵門不說，那么多人住在一起，用電安全、消防隱患也是大問題。”

李彬是北京市西城區(qū)一位社區(qū)工作者。他介紹，社區(qū)內(nèi)短租住所帶來的管理問題的確更復(fù)雜。特別是今年，短租房較多的小區(qū)里租戶眾多、來源地和途經(jīng)地復(fù)雜，給防疫工作開展增加了很多難度。“自住戶一家一般也就兩三口人，短租房容納人數(shù)多、人員流動性大，很難完全掌握其防疫狀況。”

平臺經(jīng)營的短租房，也存在多處管理短板。業(yè)內(nèi)人士指出，一些網(wǎng)約短租房名為“共享住宿”，實際上在經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)，卻不像正規(guī)酒店那樣在消防、治安、衛(wèi)生、建筑等方面承擔(dān)責(zé)任并付出成本，還對所在社區(qū)產(chǎn)生了負(fù)外部性，如擠占公共資源、噪音擾民等。北京大學(xué)電子商務(wù)法研究中心主任薛軍認(rèn)為，當(dāng)前主要依靠電子商務(wù)法對網(wǎng)約短租房行業(yè)進行調(diào)整，范圍和力度明顯不夠，平臺上房源類別的合規(guī)性監(jiān)管缺少住建部門制定的統(tǒng)一規(guī)范，消防部門對網(wǎng)約短租房也缺少嚴(yán)格監(jiān)管的依據(jù)。

趙秀池指出，短租房本質(zhì)上屬于“民宅用于經(jīng)營”，過去一段時間普遍存在缺乏有序管理以及擾民、安全隱患突出的情況。在此背景下，北京市《通知》的出臺，有利于規(guī)范短租房市場，保護小區(qū)居民的權(quán)益，為租賃雙方及小區(qū)居民的安定生活增添保障，也有利于短租房市場的長期健康發(fā)展。

規(guī)范不等于禁止

——短期內(nèi)合規(guī)短租房供給數(shù)量有可能減少，長期看有利于行業(yè)穩(wěn)健運行

新規(guī)是否會為短租房市場按下“停頓鍵”?

有關(guān)專家指出，短租市場管理更嚴(yán)格是大勢所趨，短期內(nèi)市場步子的確有可能放慢，但行業(yè)整體會更有序、更穩(wěn)健。

規(guī)范不是要禁止。北京市住建委已明確，起草《通知》征求意見稿是為了維護首都社會安定和諧，保障居住小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，解決居住小區(qū)內(nèi)開辦短租、“民宿”存在的治安、擾民等問題。事實上，“共享住宿”這一新業(yè)態(tài)一直是國家鼓勵的方向。不久前，國家發(fā)改委等部門印發(fā)的《關(guān)于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展激活消費市場帶動擴大就業(yè)的意見》提出，鼓勵共享住宿等領(lǐng)域產(chǎn)品智能化升級和商業(yè)模式創(chuàng)新，發(fā)展生活消費新方式。

許多規(guī)范性要求是基本的，也是多數(shù)短租房供給雙方能夠做到的。比如，此次《通知》指出，短租房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)面核對租戶身份信息，并通過規(guī)定的信息系統(tǒng)進行申報登記;提供短租住房信息發(fā)布服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)履行核驗材料、實地查看、房東審查、向公安等部門報備等多項義務(wù);租戶也必須攜帶有效身份證件入住，不得妨礙他人正常工作生活、損害公共利益。業(yè)內(nèi)人士指出，這些規(guī)定在嚴(yán)格程度上雖然已接近對酒店行業(yè)的管理措施，但很有必要。

短期內(nèi)預(yù)計短租行業(yè)將受到較大影響。比如，此次《通知》擬要求短租房經(jīng)營者必須征得其他業(yè)主同意，但從目前來看，居住在同一樓的居民大多不愿意鄰居將房子作為短租房經(jīng)營。趙秀池分析，在人員密度大、住戶較多的小區(qū)，短租房供給會在短期內(nèi)受到?jīng)_擊，“總體上，合規(guī)短租房供給數(shù)量會減少”。

據(jù)統(tǒng)計，受新冠肺炎疫情沖擊，2020年1-5月，中國共享住宿市場交易額同比下降72.1%?！吨袊蚕碜∷薨l(fā)展報告2020》也指出，在疫情沖擊、市場復(fù)蘇存在困難、營收面臨巨大挑戰(zhàn)的情況下，行業(yè)短期內(nèi)發(fā)展存在不確定性。趙秀池認(rèn)為，管理力度加大、疫情防控轉(zhuǎn)入常態(tài)化、旅游觀光人數(shù)減少等因素，會在今后一個時期內(nèi)對短租房市場需求側(cè)和供給側(cè)產(chǎn)生雙重影響。

部分人可能會轉(zhuǎn)向長租。“長租平均租金更便宜，租住也更穩(wěn)定。”趙秀池分析，加強對短租房市場的管理，對中長期工作生活的租住需求、供給影響不大，還將使長租租戶所居住的小區(qū)環(huán)境更加安全有序，從而對長租市場帶來利好。

業(yè)內(nèi)人士分析，北京此次的“先行一步”預(yù)計對全國產(chǎn)生輻射帶動作用。“對租戶而言，消防等要求更嚴(yán)格了，備案等辦理手續(xù)更規(guī)范了，居住更安全了。對于小區(qū)內(nèi)的短租房，新規(guī)短期影響較大，但會推動短租房市場走向規(guī)范，對整個住房市場和租房市場的良性發(fā)展都有好處。”趙秀池指出，多數(shù)市場的形成，往往都有一個從自發(fā)、無序、不規(guī)范到有序、規(guī)范的過程，住房租賃市場也遵循這一規(guī)律。短租市場預(yù)計將經(jīng)過一段時間的調(diào)整并最終穩(wěn)定下來，使合理的短租需求與規(guī)范的短租房供給更好地對接。(記者 汪文正)