伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步復蘇，近期一線城市及部分熱點二線城市的房價出現(xiàn)了明顯上漲勢頭。而房地產(chǎn)銷售快速恢復、土地市場熱度持續(xù)高漲、居民中長期信貸大幅增長，又引發(fā)了管理層對于房價和房地產(chǎn)占用金融資源過多問題的擔憂。

眼下，關于地產(chǎn)融資還將進一步收緊的傳聞，成為業(yè)界關注焦點。分析人士認為，下半年房企即將面臨融資大考，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，考慮到行業(yè)內(nèi)部籌資呈結(jié)構(gòu)性分化的現(xiàn)狀，則當前還是提請投資者警惕部分企業(yè)的信用風險。

市場分歧有所加大

在新冠肺炎疫情得到有效防控，國內(nèi)經(jīng)濟基本面持續(xù)復蘇的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)可謂十分亮眼。

自2020年4月開始，部分城市新房備案價明顯松動，寬松的貨幣政策又使得一部分資金流入房地產(chǎn)市場，推動了以深圳為代表的部分城市房價出現(xiàn)明顯上漲的勢頭。

不僅如此，土地市場熱度亦保持堅挺。根據(jù)天風證券研究所統(tǒng)計，截至2020年8月17日，百城土地溢價率已經(jīng)連續(xù)22周超過10%，這一方面說明房企資金面目前并不緊張，另外一方面也會助推房價上漲的預期。

“顯然，房地產(chǎn)銷售的快速恢復，在帶動居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加的同時，也將金融資源的占用問題再次放到了監(jiān)管面前。”天風證券研究所固收團隊首席分析師孫彬彬指出，“7月份以來，上半年房價漲幅較大的城市已經(jīng)陸續(xù)出臺了更嚴格的限購政策(需求端)。”

眼下，更有消息稱，管理層將進一步對房企的供給端進行融資調(diào)控——即根據(jù)剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等三項指標，設置“三道紅線”，管控房企的有息債務增長和債券發(fā)行。

在此背景下，針對后續(xù)地產(chǎn)債券的表現(xiàn)，來自中金公司的最新債市調(diào)查顯示，選擇“政策方面仍會以‘穩(wěn)’為主，近幾個月地產(chǎn)銷售和定金、按揭款都有比較明顯的增長，而且雖然債券和非標融資會收緊，但銷售仍然比較可觀，認為大部分房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)風險不大，可以考慮短久期下沉信用”的占比最高，為59%;但與此同時，也有31%的投資者選擇了“政策打壓下，今年全年房地產(chǎn)銷售面積大概率無法轉(zhuǎn)正，融資收緊會大幅擴大行業(yè)風險，短期內(nèi)行業(yè)利差有走擴壓力，下半年低配地產(chǎn)債，除了短久期絕對龍頭外的地產(chǎn)全面回避”。

整體來看，現(xiàn)階段業(yè)界之于地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)并未達成一致預期。相對樂觀的一方認為，在銷售持續(xù)改善的情況下，雖然地產(chǎn)企業(yè)的融資可能被動逐步收緊，可大部分房企實質(zhì)風險有限，短期內(nèi)仍可在地產(chǎn)債方面進行短久期的信用下沉操作。

而相對謹慎的一方則對融資政策收緊的消息釋出了擔憂情緒，認為除了絕對龍頭房企的短券以外，應全面回避該板塊券種。

違約個例值得借鑒

“房地產(chǎn)作為復蘇最快的行業(yè)之一，今年迅速走出了新冠肺炎疫情的影響。我們認為，在政策面左手‘去泡沫’，右手‘穩(wěn)投資’的背景下，2020年房企信用風險總體無虞。”東方金誠工商企業(yè)二部高級分析師謝瑞直言，“不過，謹慎能捕千秋蟬，當前投資者仍需警惕具有如下特征的房企——布局集中且單個項目占比較大的區(qū)域中小型房企;豪宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游占比高的房企(融資政策邊際收緊疊加疫情推波助瀾下，回款更慢);高杠桿擴張、無序并購風險高的房企，等等。”

不可否認，在信用風險依舊頻出的當下，保持謹慎應是上上之策。

來自中證鵬元評級研究發(fā)展部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，共有17只債券發(fā)生違約(新增違約債券12只);涉及12家發(fā)行主體，其中，有2家為首次違約。

就新增的違約發(fā)債主體來看，泰禾集團股份有限公司(以下簡稱“泰禾集團”)具有警戒意義。

需指出，泰禾集團的融資方式較為激進，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略，使其負債管理難度大，應對負面沖擊的能力有限。一旦“收入增長-融資環(huán)境良好-業(yè)務穩(wěn)步擴張”的閉環(huán)被打破，融資端的快速反應，會使得企業(yè)負債端壓力直線攀升。

“對于泰禾集團來說，目前面臨政策收緊和不可抗力的雙重負面影響，伴隨債務剛性兌付壓力的驟然攀升，其發(fā)生違約在所難免。”一位券商交易員在接受記者采訪時說。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，泰禾集團的存量有息債務為969.99億元，其中債券204.59億元(包括境內(nèi)債券和境外債券)。2020年7月以來，“17泰禾MTN001”“17泰禾MTN002”“17泰禾01”“18泰禾01”相繼發(fā)生實質(zhì)性違約。從到期情況看，2020年和2021年公司債務到期壓力依舊不容小覷，剔除已經(jīng)違約的4只債券后，2020年尚有余40億元的待償還規(guī)模，2021年有余66億元的待償還規(guī)模。此外，“18泰禾02”將在9月進入回售期，目前余額為15億元。

分析人士認為，作為境內(nèi)規(guī)模較大，主營業(yè)務專一的地產(chǎn)企業(yè)，泰禾集團在當前形勢下的風險暴露，顯示出地產(chǎn)行業(yè)依舊存在一定風險。各機構(gòu)在保持樂觀心態(tài)的同時，理應留有一份警醒。

信用下沉仍需審慎

回到信用債的投資方面，謹慎起見，“1年期以內(nèi)龍頭房企債適合負債端穩(wěn)定的機構(gòu)關注，應避免凈財務杠桿過高和能級過度下沉的主體。”招商證券固收分析師李豫澤說。

東方金誠工商企業(yè)二部總經(jīng)理莫琛則表示，展望下半年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨信用債、信托償債的“雙高峰”，預計部分信用質(zhì)量較差的房企再融資風險將加速暴露。因此，建議投資者重點關注大肆舉債，且土儲規(guī)模和質(zhì)量一般;關聯(lián)方往來款大，隱性債務高;豪宅、商業(yè)地產(chǎn)項目去化回款慢;無序并購、公司治理存在重大缺陷房企的信用風險。

此外，針對房企信用質(zhì)量的甄別，還需關注如下因素。

其一是突發(fā)事件(疫情反復)可能帶來的影響。其二是財務風險要素，例如，營業(yè)收入以及盈利能力、經(jīng)營現(xiàn)金流預期、債務規(guī)模/結(jié)構(gòu)/來源/利率、或有負債、2020年到期債務集中度、少數(shù)股東權益等表外債務、子強母弱型企業(yè)本部償債能力等。其三是定性和定量因素，包括合銷金額與面積、回款率、可售貨值、城市群分布、去化率、樓面地價/土地成本、銷售均價/樓面地價、新開工、施工情況、財務指標等。其四是經(jīng)營風險要素，比如外部支持、行業(yè)地位、土儲規(guī)模、項目布局、管理水平、地段/配套/品質(zhì)、發(fā)展戰(zhàn)略等。