全域限購(gòu)、7成首付、2年、5年以上社保.....接連而至的調(diào)控政策沒有給樓市任何緩沖，而樓市則以最快的速度給出了“反饋”，多個(gè)樓盤無房可賣、購(gòu)房者陷入觀望、中介門店冷清，海南樓市進(jìn)入“速凍”模式。

與住宅市場(chǎng)的冷清形成鮮明對(duì)比，商業(yè)地產(chǎn)開始逆勢(shì)復(fù)蘇，部分無住宅資格的島外客戶轉(zhuǎn)而把眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)性質(zhì)的商鋪、寫字樓上，帶熱了海南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，海南的樓市格局正在被改寫。

全域限購(gòu) 海南樓市迅速“冷凍”

今年3月以來，海南連續(xù)多次頒布樓市調(diào)控政策，從7成首付、2年或5年社保、全域限購(gòu)，到假結(jié)婚假離婚購(gòu)房嚴(yán)懲，嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)等，多項(xiàng)政策劍指投機(jī)炒房，力度之大，史上空前。

新政的嚴(yán)厲對(duì)島外炒房客可謂不留余地，全方位圍堵了島外的購(gòu)房客。據(jù)了解，4月22日新政出臺(tái)后大批來島購(gòu)房的島外人士空手而歸，返鄉(xiāng)陷入觀望。樓盤售樓處看房人群寥寥無幾，多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“無房可賣”，部分樓盤甚至直接“關(guān)門謝客”，市場(chǎng)一度陷入“冷凍”。

而中介門店也是一片冷清，筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個(gè)中介門店咨詢客戶只有寥寥數(shù)人，工作人員或放假、或玩手機(jī)，難掩“涼涼”的尷尬。

商業(yè)地產(chǎn)開始復(fù)蘇

隨著住宅的限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)㈤_始復(fù)蘇，近期商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)有所升溫。商品住宅限購(gòu)不到一周，部分島外的購(gòu)房者迫于2年或5年社保的限制，將目光瞄向市中心等地段較好的寫字樓、商鋪。

“最近幾天帶看的基本上都是商鋪、寫字樓，商業(yè)用地性質(zhì)的產(chǎn)品目前還不限購(gòu)。島外的購(gòu)房者現(xiàn)在就只能看這些、買這些。”一商業(yè)項(xiàng)目的置業(yè)顧說道。據(jù)置業(yè)顧問介紹，限購(gòu)之后來看房的人群明顯增多。西海岸一樓盤客戶關(guān)注度高，準(zhǔn)備加緊推售。

不限購(gòu)、地段好、總價(jià)相對(duì)較低、看好海南未來的發(fā)展?jié)摿?，這是大部分島外客戶選擇商業(yè)產(chǎn)品的主要原因。目前的海南市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)成為新的“香餑餑”，開始逆勢(shì)崛起!

商業(yè)地產(chǎn)仍有升值空間

海南要建立自貿(mào)港試驗(yàn)區(qū)，國(guó)家在多個(gè)方面給與政策優(yōu)惠，海南未來將建成全面深化改革開放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中心、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)。多個(gè)利好，將吸引大批島外人才、企業(yè)入駐，對(duì)商鋪、寫字樓的需求將會(huì)逐步上升，很多投資者也是看到了這個(gè)利好，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪。

海南住宅市場(chǎng)限購(gòu)，根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)基調(diào)，海南限購(gòu)基調(diào)或?qū)㈤L(zhǎng)期堅(jiān)持不放松，如此一來，投資產(chǎn)品只能選擇商業(yè)性質(zhì)的寫字樓、商鋪、公寓產(chǎn)品，未來市場(chǎng)上這類產(chǎn)品增多，需求量大，轉(zhuǎn)手、出租都較為容易。

投資商鋪首要考慮的是高性價(jià)比，并且綜合考慮商鋪的位置、配套、環(huán)境、開發(fā)商實(shí)力等。目前海南在售的商業(yè)產(chǎn)品多分布在市中心、新興板塊等核心地帶，配套較為齊全，人流量也較大。而且這些產(chǎn)品多為小戶型產(chǎn)品，總價(jià)相對(duì)較低，未來升值空間較大。

商業(yè)地產(chǎn)升溫之下藏隱憂

根據(jù)海南精神，海南將長(zhǎng)期貫徹嚴(yán)防投機(jī)炒房的機(jī)制。如果海南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，難免會(huì)有繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性，抑制投資需求，屆時(shí)用于投資的產(chǎn)品或?qū)㈦y以出手，面臨空置的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，商業(yè)項(xiàng)目一般多為40年或50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，物權(quán)法對(duì)于商業(yè)用地上的房屋歸屬問題尚存爭(zhēng)議，土地到期后不是自動(dòng)續(xù)期，這就存在被收回的風(fēng)險(xiǎn)。

目前海南關(guān)注最多的仍是商務(wù)公寓產(chǎn)品，大部分商務(wù)公寓產(chǎn)品不通燃?xì)?，物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用也較高，這就增加了居住成本。且這種商務(wù)公寓房無法遷入戶口，這就意味著如果買來用于居住用途，就會(huì)面臨子女上學(xué)問題。

在海南目前的市場(chǎng)背景下，對(duì)島外購(gòu)房者來說，商業(yè)產(chǎn)品可謂進(jìn)入海島的“敲門磚”。筆者認(rèn)為，如果是出于度假、養(yǎng)老考慮，公寓形式的產(chǎn)品可以考慮，可以盡快“上車”。如果是出于投資考慮，可以考慮?？?、三亞市中心地帶的小戶型寫字樓、商鋪，但基于現(xiàn)在海南抑制投機(jī)的力度，還是需要慎重，做好隨時(shí)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。