房地產行業(yè)的規(guī)模，要看兩個指標，一個是銷售額，另一個是銷售面積。

銷售額代表了樓市的“吸金能力”，銷售面積代表了房地產的“體量”。

回顧過去幾年的走勢，只要這兩個指標出現反彈，終端房價必然會水漲船高，這是典型的“正相關”。

2014開年，商品房銷售面積增速轉負，下行壓力逐漸加大，降價潮開始由杭州、溫州向其他城市蔓延。

2015開年，銷售額增速觸及-16.3%的低點后開始反彈，全年增長6.5%，從3月到9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降準2次，下調150bp。

這次由深圳引領，北京、上海、廣州也紛紛啟動，環(huán)京、環(huán)滬、二線省會城市的房價蓄勢待發(fā)。

到了2016年，銷售額增速進一步升至22.5%，地王頻出，樓市四小龍橫空出世，二三線城市房價一路上揚，到2016年9月，分別同比上漲14.9%和6.8%。

2017年，在高基數和政策趨緊環(huán)境下，銷售再度增長7.7%，年銷售面積首次達到17億平方米，房價上漲開始擴散到三線以下城市。

2018、2019年，銷售額保持在15萬億左右、銷售面積維持在17億平米左右，兩大指標走穩(wěn)后，房價也很平穩(wěn)。

因此，我們可以得出一個結論：銷售額、銷售面積就是房價的“先行指標”。

如果用這個方法，今年的房價走勢又會如何演繹?

中泰證券經濟學家梁中華8月16日發(fā)布研報指出：盡管短期房地產數據向好，但房地產市場恐怕難以實現真正的持續(xù)復蘇。

邏輯如下：

1，以房地產銷售為例，前3個月總共只賣了2.2億平米的房子，而去年同期是賣了將近3億平米，這樣算來，今年開發(fā)商少賣了8000萬平米的房子。

2，如果房地產行業(yè)要保持3億平米的體量，少賣的8000萬平米房子，必須要在之后幾個月找補回來。

3，5月和7月的單月銷售面積增速達到了兩年來最高，但是，今年前7個月的銷量，仍然比去年同期低5.8%，這部分丟掉的銷量，壓力全在下半年。

4，但是，今年就業(yè)形勢有目共睹，外貿、零售、制造業(yè)、實體經濟都還沒有恢復到巔峰水平，相應的居民收入也會受到影響，加上調控保持了難得的“毅力”，接下來銷售面積、銷售額很難持續(xù)增長。

通過以上的邏輯推導，梁中華預計：銷售和投資的強勁可能都會遇到阻力，房地產市場的走勢會先上后下。

該怎么理解房價會“先上后下”?

從時間線來看，9月、10月可能會成為降價月份。

歷年房地產都有“先揚后抑”的季節(jié)性規(guī)律。

3-5月份，各行各業(yè)復工，銀行信貸額度充裕，房企融資壓力減小，不少被壓制的購房需求開始釋放，樓市“小陽春”隨之產生。

但是，8月份之后，在三季報和年報的壓力下，回款就成了地產商的當務之急，只有通過降價，才能實現“資金流高周轉”。

因為少賣了8000萬平米的房子，今年可能會表現的更加明顯。

各大房企如果想保持規(guī)模，想保住市場份額，要把今年少出來的8000萬平米房子賣出去，就必須通過降價、促銷、保量的手段來賣房，所謂的“金九銀十”，一些位置偏遠、樓層一般、戶型不佳的房子，會成為降價的主力軍。

從城市維度來看，一二線停漲后，三四線壓力更大。

今年樓市有個顯著的特點，“熱錢”全往一二線涌入。

僅拿最近幾個月來說，在深圳，1191人搶5套房，中簽率0.42%，即便認籌被叫停后，購房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不愿離去。

6月的上海，又一超高總價豪宅項目開盤即告售罄，單套房源總價860萬元起，最高超過6000萬元，仍未能阻擋購房者搶房熱情。

在蘇州，上個月銷售面積148萬平方米，環(huán)增132.94%，同比上升108.59%，上半年總成交面積比去年同期增長了27.38%。

正因為一二線的房價表現尤其突出，從7月份至今，杭州、寧波、南京、東莞、深圳多地收緊了調控，諸如限購、限貸、限售等措施又被拿到了臺面上，甚至比以往更嚴。

熱點城市被嚴控后，房價停漲是大概率事件，這種情況下三四線更易被“誤傷”。

原因很簡單，資金是流動的，就像水一樣，哪里門檻低，哪里有價值便涌向哪里。

因為調控加碼，大量的“熱錢”被困在一二線里出不來，三四線以下的小縣城沒了棚改支撐，房產又沒有任何價值可言，人口常年流出，產業(yè)基礎不足，接下來可能會成為梁中華所謂“房價先上后下”的地方。