7月以來，深圳、南京等城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控措施，給剛剛熱起來的樓市澆了一瓢冷水。從目前情況來看，本輪收緊調(diào)控的城市大部分屬于房價上漲明顯的城市。如何看待本輪調(diào)控政策的收緊?這將對下半年房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響?上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次按照中央不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，對部分房價過熱的城市進(jìn)行了調(diào)控。預(yù)計(jì)下半年政策面會有幾個改變：一是對深圳、南京等城市來說，后續(xù)相關(guān)樓市政策收緊會緊隨而至;二是從全國其他城市來說，預(yù)計(jì)下半年在樓市政策調(diào)整上會謹(jǐn)慎評估市場狀況;三是關(guān)聯(lián)領(lǐng)域也存在政策收緊的可能，確保下半年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)恢復(fù)增長。

上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后，持續(xù)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢。總體上，市場恢復(fù)基本符合預(yù)期。從國家統(tǒng)計(jì)局公布了1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析來看，銷售面積方面，商品房銷售面積為6.9億平方米，同比下降8.4%，降幅較1-5月收窄3.9個百分點(diǎn)，6月銷售面積同比增長2.1%;其中，住宅銷售面積為6.1億平方米，同比下降7.6%，辦公樓銷售面積同比下降26.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降20.7%。銷售額方面，商品房銷售額為6.7萬億元，同比下降5.4%，降幅較1-5月收窄5.2個百分點(diǎn)，6月銷售額同比增長9.0%;其中，住宅銷售額為6.0萬億元，同比下降2.8%;辦公樓銷售額同比下降28.0%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降25.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.3萬億元，同比增長1.9%，較1-5月擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)。6月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長8.5%，連續(xù)第4個月增長。其中，住宅開發(fā)投資額為4.6萬億元，同比增長2.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.8%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工及市場情緒的逐漸恢復(fù)，房企經(jīng)營數(shù)據(jù)逐步好看起來，但是各個城市的發(fā)展并不均衡。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場“穩(wěn)定”目標(biāo)不會有任何動搖，全國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展是大趨勢。預(yù)計(jì)下半年根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化發(fā)展，一些房地產(chǎn)市場稍熱的城市在政策出臺速度上會進(jìn)一步提升。

對下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與判斷，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為：當(dāng)前在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊的情況下，預(yù)計(jì)下半年中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)和增長的態(tài)勢?？傮w上看，預(yù)計(jì)全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%至7%。從時間上看，將呈現(xiàn)逐月邊際遞減性恢復(fù)態(tài)勢。從空間上看，各地恢復(fù)程度不同，分化持續(xù)加劇。但是，下半年房地產(chǎn)市場潛在隱憂值得關(guān)注。首先，地價出現(xiàn)快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%，依此推算地價上漲高達(dá)15.1%，且一些城市“地王”又現(xiàn)。因此，須預(yù)防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴(kuò)散的局部過熱再度上演;其次，個人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項(xiàng)指標(biāo)變動幾乎同步，但1—5月份前者同比增長-0.9%，后者增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴(kuò)大。另外，不少城市出現(xiàn)房租下降，房價上漲。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象;再次，一些城市樓市面臨過熱風(fēng)險。由于房地產(chǎn)長效機(jī)制尚未完全建立，市場各方仍有炒作沖動，加上前述規(guī)律支配，一些熱點(diǎn)大城市中心區(qū)、都市圈和城市群樓市面臨過熱風(fēng)險;最后，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風(fēng)險。一些非熱點(diǎn)城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風(fēng)險開始暴露。

為此，倪鵬飛對完善房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了建議，第一，保持調(diào)控定力。促進(jìn)市場平穩(wěn)恢復(fù)和增長。堅(jiān)持“房住不炒”的定位、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。對于個別城市樓市超出合理區(qū)間，國家和相關(guān)省市的監(jiān)管部門應(yīng)根據(jù)監(jiān)測和預(yù)警級別對其啟動約談、問責(zé)和完善調(diào)控政策措施。第二，釋放市場潛力。在持久防疫、穩(wěn)住預(yù)期、做好預(yù)案的基礎(chǔ)上，著力釋放結(jié)構(gòu)性潛力，穩(wěn)中求進(jìn)。第三，完善長效機(jī)制。一是區(qū)別政策屬性，完善“一城一策”的調(diào)控機(jī)制。繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位、“三穩(wěn)”的目標(biāo)和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變;堅(jiān)持監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變;具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財(cái)稅政策允許“因時因地”而定;實(shí)現(xiàn)總體的以靜制動與具體的以變應(yīng)變的結(jié)合。(記者 蘭文)