自2020年3月1日?qǐng)?zhí)行LPR政策后，四個(gè)月過(guò)去了，廣大房貸者們依然還在爭(zhēng)論LPR和固定利率哪個(gè)更好?大部分人依然不明白什么是“根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動(dòng)”、什么是“根據(jù)LPR浮動(dòng)”，有的人下結(jié)論，原利率低于4%的就選固定，高于4%就選LPR;更有少部分人說(shuō)：“銀行建議啥，反著來(lái)就行了”。林林總總，千奇百怪。我也是很疑惑，大部分文章都在試圖分析哪個(gè)選項(xiàng)更好，但是最基礎(chǔ)的問題卻很少人去關(guān)注，為什么國(guó)家要用LPR代替原來(lái)的基準(zhǔn)利率?

如果你不懂LPR到底是什么，我先簡(jiǎn)單歸納幾個(gè)要點(diǎn)，讓你輕松看懂。首先，你要和銀行重簽房貸合同，固定利率或LPR浮動(dòng)利率，二選一，只能選一次。然后，2020年3月1日至2020年8月31日期間進(jìn)行選擇。其次，如果你選擇了固定利率，房貸利率以后既不會(huì)漲、也不會(huì)降，將保持不變;如果你選擇了LPR浮動(dòng)利率，你只需要記住，此次改革參照的LPR是2019年12月的4.8%就行了。最后，公積金貸款與本次調(diào)整沒關(guān)系。

我也試著用自己的思路和理解，介紹和分析下關(guān)于LPR以及老的商貸利率是否換為L(zhǎng)PR還是固定利率的問題。

2020年以前的房貸，必須要轉(zhuǎn)換嗎?

中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)，該內(nèi)容指出，存量浮動(dòng)利率(以基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)定價(jià)的利率)僅兩種轉(zhuǎn)換選擇。分別為L(zhǎng)PR，即以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)和固定利率。

所有2020年前以基準(zhǔn)利率上下浮的定價(jià)利率，也就是2020年以前的老商貸利率，都將面臨轉(zhuǎn)換。除非房貸處于最后一個(gè)重定價(jià)周期，便可不轉(zhuǎn)換，也就是商貸是最后一年還款期的可不轉(zhuǎn)換。老商貸轉(zhuǎn)換只能二選一，即只能轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR或固定利率。只能轉(zhuǎn)換一次，之后不得再次轉(zhuǎn)換。

LPR還是固定利率，它們?cè)趺从?jì)算?

在介紹LPR和固定利率哪個(gè)劃算之前，我先列舉出來(lái)老商貸利率的計(jì)算方法，相信大家都很熟悉了。再一步一步介紹，LPR怎么計(jì)算、LPR和固定利率在哪種情況下哪種更劃算。

以基準(zhǔn)利率上下浮的老商貸利率，怎么計(jì)算?以基準(zhǔn)利率上下浮的老商貸利率計(jì)算：老商貸利率=基準(zhǔn)利率×(1+上下浮百分比)，參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，銀行根據(jù)市場(chǎng)和政策情況，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或打折。如果基準(zhǔn)利率改變，房貸利率就隨之改變，而上下浮百分比是合同期內(nèi)不變的。

若老商貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，轉(zhuǎn)換開始的第一年，新利率=原合同老商貸利率。第一個(gè)重定價(jià)日起，也就是轉(zhuǎn)換后的第二年起，新利率=重定價(jià)日最近一月的LPR+加點(diǎn)。

轉(zhuǎn)換開始的第一年內(nèi)利率和以基準(zhǔn)利率上下浮的老貸款利率相等。銀行會(huì)和客戶約定，以LPR為定價(jià)基礎(chǔ)的房貸利率每隔多長(zhǎng)周期重新計(jì)算一次(利率重定價(jià)周期)，并指出周期最短為1年。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雖然LPR每個(gè)月都更新公布一次，但你的房貸利率不會(huì)每個(gè)月都計(jì)算一次。就算LPR每月都變，等額本息的也不會(huì)每月月供都變。它是在你和銀行約定的重定價(jià)周期內(nèi)保持一個(gè)固定的LPR房貸利率，在每個(gè)重定價(jià)日計(jì)算一次，就決定了一個(gè)重定價(jià)周期內(nèi)的房貸利率，在每個(gè)周期內(nèi)，固定不變。

轉(zhuǎn)換后第二個(gè)周期起(第一個(gè)重定價(jià)日起)，之后的每一個(gè)新周期一開始，每一個(gè)利率重定價(jià)日，需計(jì)算這個(gè)周期內(nèi)的房貸利率(LPR+加點(diǎn))，其中的LPR值為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR值。

老商貸利率若轉(zhuǎn)換為固定利率，怎么算?固定利率是指，存貸款利率在貸款合同存續(xù)期間或存單存期內(nèi)，執(zhí)行固定不變的利率，不依市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整。

LPR和固定利率，誰(shuí)劃算?

這個(gè)問題也是我一直想確定的問題，也是我梳理出這篇文章的原因。在這個(gè)問題上，大部分相關(guān)領(lǐng)域的大V和新聞信息，說(shuō)的是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR更劃算。我覺得論點(diǎn)論據(jù)也有道理，我也相信，但我思想里的保守總在作祟，會(huì)不會(huì)今后LPR又增高呢?我認(rèn)為哪個(gè)劃算的本質(zhì)，就是在“賭”LPR會(huì)不會(huì)降。只要LPR今后降到4.8%以下，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR就是劃算的，否則固定利率劃算。那靈魂拷問就是，LPR今后長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，會(huì)比4.8%低嗎?這里有兩種說(shuō)法，一種是認(rèn)為轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR更劃算，一種是持觀望狀態(tài)。

第一種：認(rèn)為L(zhǎng)PR更劃算的。這段時(shí)間網(wǎng)上查這類的說(shuō)法，不少大V和知乎答者認(rèn)為轉(zhuǎn)LPR更劃算，相信LPR會(huì)降低，我梳理了他們的幾個(gè)主要原因：

首先，2019年11月21日中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)周小川在創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上表示，“實(shí)際上我們中國(guó)還是可以盡量避免快速地進(jìn)入到這個(gè)負(fù)利率時(shí)代，如果能夠管理好微觀貨幣政策，可以不用那么依賴非常規(guī)的貨幣政策。”這話意味著進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代是一個(gè)趨勢(shì)，但是盡量避免快速進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。

其次，縱觀我國(guó)的貸款基準(zhǔn)利走勢(shì)可以看到，我國(guó)20年來(lái)的整體貸款利率是下降趨勢(shì)的。

最后，縱觀國(guó)外，歐洲央行基準(zhǔn)利率也是下降的，甚至有零利率和負(fù)利率的出現(xiàn)。也就是說(shuō)，在大概率利率下降的趨勢(shì)下，選擇LPR會(huì)更劃算。

第二種：持觀望狀態(tài)的。在這里，我也并不敢直接建議您選擇LPR。因?yàn)橥瑯用媾R轉(zhuǎn)換的我，中肯地說(shuō)，未來(lái)LPR是否會(huì)下降、是否會(huì)低于4.8%?沒人能給出一個(gè)完全肯定的答案。

首先，我認(rèn)為L(zhǎng)PR能降到零利率或者降得很夸張的可能性不大，再者，中國(guó)人的愛房之心大家都深有體會(huì)，LPR真降太多，會(huì)不會(huì)刺激樓市全面搶房?

其次，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在2019年8月20日召開的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降，“房住不炒”的定位不能偏離。這個(gè)新聞信息也呼應(yīng)了我這保守的一面。至少目前政策多次強(qiáng)調(diào)的是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，降太多刺激樓市，就偏離了“房住不炒”的定位。那今后的10年20年利率會(huì)怎么，沒人能一定打包票一定會(huì)這樣或者那樣。

最后說(shuō)點(diǎn)建議：

對(duì)于老商貸利率4.9%還上浮的朋友來(lái)說(shuō)，按概率和趨勢(shì)來(lái)看，貸款利率是下降的，利率保持下降的趨勢(shì)概率更大，那么選擇LPR利率能劃算點(diǎn)的概率原則上也更大些。原本上浮的利率，大多也覺得沒占著便宜，只要能降一點(diǎn)，也是更好的。

對(duì)于老商貸利率4.9%還打折的朋友來(lái)說(shuō)，本身利率就是劃算的，并且央行規(guī)定今后LPR房貸利率再也不可能打折了，拿著已經(jīng)占便宜的商貸，換LPR還是保持現(xiàn)在打折的利率永遠(yuǎn)不變，我認(rèn)為看個(gè)人。有的懶得折騰，萬(wàn)一以后LPR還漲了，不如不換(選固定利率)。有的覺得大概率賭一賭，LPR只要還能降，能再省一點(diǎn)是一點(diǎn)呢，那就選LPR。

將來(lái)，一部分人會(huì)省下一些利息，但是也會(huì)有一些人多支出了利息。在一個(gè)短周期內(nèi)，銀行是會(huì)出現(xiàn)收益下滑的現(xiàn)象的，比如這次合同重簽完了，LPR大概率下調(diào)，銀行的收益受損，但是在一個(gè)足夠長(zhǎng)的周期內(nèi)，LPR升升降降，銀行的整體收益相比于改制前，大概率是保持一致的，除非經(jīng)濟(jì)大環(huán)境出現(xiàn)特殊情況。

選擇權(quán)在自己，但機(jī)會(huì)只有一次，請(qǐng)務(wù)必不要盲目跟風(fēng)，自家才知自家事，真正能幫自己做正確抉擇的，也只有自己，一定要結(jié)合自己的實(shí)際情況去分析，慎重選擇。