“房住不炒”“三穩(wěn)”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”是當(dāng)前國內(nèi)樓市調(diào)控的重要原則，但仍有部分城市虛火難滅。近日，多個(gè)城市因樓市過熱被“座談”。

目前，正在建立推行樓市調(diào)控長效機(jī)制，內(nèi)容包含城市政府主體責(zé)任、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、住宅與土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系、財(cái)稅政策、違法違規(guī)行為整治、住房保障等多個(gè)層面。

作為二線省會(huì)城市太原，今年樓市政策走向及落地效果如何?先后落地的多舉措令省城樓市降溫明顯、樓價(jià)平穩(wěn)，炒房客正在漸漸離場(chǎng)。

一、“房住不炒”太原樓市回歸理性

7月24日，監(jiān)管層召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)再次釋放有關(guān)樓市的重要信號(hào)，會(huì)議深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。關(guān)注樓市政策多年，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層以“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”的形式召開專題會(huì)議，在近年來鮮見。

對(duì)近5年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層對(duì)“房住不炒”的定位逐年遞進(jìn)。

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”(即“房住不炒”)。

此后，相關(guān)的監(jiān)管部門都不斷強(qiáng)調(diào)這一方向，并陸續(xù)出臺(tái)了配套政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面。長效機(jī)制的醞釀和制定，就此進(jìn)入快車道。這期間，不斷有城市的樓市“出頭”，監(jiān)管因城施策，針對(duì)性極強(qiáng)。

2017年，因城施策去庫存，堅(jiān)持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制;2018年，全國啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，加大公租房保障力度，堅(jiān)持房住不炒定位，實(shí)行差別化調(diào)控。

2019年4月和5月，住建部先后分兩批、對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。此后，這些城市出臺(tái)了政策進(jìn)行調(diào)整。住建部表示，對(duì)這些城市實(shí)施預(yù)警，是“按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求”。

2020年，兩會(huì)政府工作報(bào)告再提“房住不炒”時(shí)，刪除了“落實(shí)城市主體責(zé)任”的表述，房地產(chǎn)稅和公積金改革等話題也并未提及，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是重要的政策導(dǎo)向。

朗潤智業(yè)分析人士表示，深化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，這些都是房住不炒的堅(jiān)定表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。

對(duì)于上周召開的座談會(huì)，在該會(huì)議召開之前，已有6個(gè)城市在今年7月收緊調(diào)控。這些城市中，樓市熱度又有上漲趨勢(shì)。

而太原樓市，自2017年下半年跟隨全國大勢(shì)走出一波上漲行情后，便一路降溫，回歸理性。

根據(jù)朗潤智業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)量15.75萬平方米，同比下降65%，環(huán)比下降60%;成交量31.27萬平方米，同比下降28%，環(huán)比下降33%。從價(jià)格來看，成交均價(jià)13452元/平方米，同比下降2%，環(huán)比上漲5%。而7月的成交及價(jià)格走勢(shì)延續(xù)6月狀態(tài)，沒有明顯反彈。

近一年里，太原的中、高端市場(chǎng)供求持續(xù)走低，高端市場(chǎng)的7月成交面積為0.2萬平方米，同比下降24%，環(huán)比下降42%。朗潤智業(yè)分析人士表示，這和宏觀政策調(diào)控有密切關(guān)系。

二、政策發(fā)力有保有壓市場(chǎng)穩(wěn)定

在參與房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的主體中，銀行、房企、購房者是最關(guān)鍵的三方。在保障市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，這三方都能感受到政策面的有保有壓。

2020年1月，山西銀保監(jiān)局宣布各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€(gè)人發(fā)放住房貸款，房地產(chǎn)信貸環(huán)境趨向收緊。

3月3日，山西省稅務(wù)局發(fā)布公告，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅毛利率標(biāo)準(zhǔn)，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期開發(fā)資金緊張態(tài)勢(shì)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。4月30日，太原開始執(zhí)行購房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)總基調(diào)。

對(duì)銀行來說，內(nèi)部個(gè)貸業(yè)務(wù)難度增加，封頂放貸政策能對(duì)銀行進(jìn)行約束，對(duì)個(gè)貸要求明確且嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，也讓管理難度加大。

同時(shí)，銀行還承受著來自省銀保監(jiān)局的壓力，銀行業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境，減少購房者遭遇的購房風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際操作中，今年山西也對(duì)此嚴(yán)控，今年1月初，山西銀保監(jiān)局行政處罰信息公開表(晉銀保監(jiān)罰決字〔2019〕22號(hào))顯示，招商銀行太原分行發(fā)放未辦理網(wǎng)簽合同且樓盤未封頂?shù)膫€(gè)人住房按揭貸款。

根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條、四十八條的規(guī)定，山西銀保監(jiān)局對(duì)招商銀行太原分行責(zé)令改正，罰款30萬元;責(zé)令對(duì)相關(guān)責(zé)任人員給予紀(jì)律處分。事實(shí)上，今年已有多家銀行由于貸款原因被處罰。

對(duì)購房者來說，貸款審核更嚴(yán)格，各銀保監(jiān)分局加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管。將個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用購房等行為，列為違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。另外銀行還叫停了未封頂樓盤的房貸，對(duì)購房者也是一種保護(hù)。

對(duì)開發(fā)商而言，一方面，政策控制了其趕工期忽視質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，銀行在房子主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才發(fā)放貸款，這意味著房企證件備齊才可以進(jìn)行售賣，對(duì)房企造成資金鏈回款壓力。開發(fā)商拿到銀行的個(gè)人貸款部分款項(xiàng)比以往整整延后近一年，這考驗(yàn)了中小企業(yè)資金鏈的承受能力。

三、無利可圖炒房客們

漸漸離場(chǎng)相比此前頻頻出現(xiàn)的“開盤即售罄”的火熱樓市，如今的購房者們不再熱衷于“打新”，與此同時(shí)二手房市場(chǎng)更是“涼涼”，中介經(jīng)紀(jì)人們一個(gè)月內(nèi)鮮有開單。

房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人趙先生說，“平時(shí)每周都有帶客看房，每個(gè)月都有開單，現(xiàn)在就只是問得多、看得少。”他認(rèn)為，二手房在未來幾個(gè)月成交量會(huì)明顯下滑，生意會(huì)越來越不好做。

一年來，省城太原的樓價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，高性價(jià)比的新房項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)供需以剛需為主，而購買三套房的交易受到貸款、網(wǎng)簽的種種限制，炒房客無利可圖，正在退出市場(chǎng)。

之前底氣十足的二手房房東也放低了姿態(tài)。以前購房者看中房子后，不少業(yè)主會(huì)故意拖著不成交，在最終交易時(shí)臨時(shí)漲價(jià)，漲1萬至幾萬元的情況都很常見，還有小區(qū)不少房東商量好集體漲價(jià)的。

但現(xiàn)在，很多二手房有價(jià)無市，房子掛一個(gè)多月都無人問津，房東們會(huì)主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。在這種氛圍下，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，樓市開始進(jìn)入買方市場(chǎng)。

兩三年來的政策影響疊加后，有力打擊了投資需求，預(yù)計(jì)部分投資炒房的顧客會(huì)果斷離場(chǎng)，下一步如果政策在稅費(fèi)、購房資格、信貸等方面更加嚴(yán)格的話，這部分需求還將繼續(xù)調(diào)整。

國家統(tǒng)計(jì)局7月中下旬發(fā)布的2020年6月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，太原環(huán)比下降1%，同比下降0.9%，除3月份銷售價(jià)格環(huán)比上升外，其他月份均呈現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢(shì)。

根據(jù)太原聚信評(píng)估v估價(jià)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，7月份太原主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格為每平方米10945元，環(huán)比下降0.02%，同比下跌2.69%，不同統(tǒng)計(jì)口徑均和近期二手房市場(chǎng)交易狀況基本吻合。

一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，國家宏觀層面已明確，城市之間政策差異會(huì)成為常態(tài)，調(diào)控的精準(zhǔn)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。此后，預(yù)計(jì)調(diào)控的主動(dòng)性也會(huì)更強(qiáng)，監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制有助于政府部門快速作出反應(yīng)。

多個(gè)城市出臺(tái)了“一攬子”措施，體現(xiàn)出政策“組合拳”已經(jīng)成為調(diào)控的常態(tài)。實(shí)際上，就短期來看，抑制投資投機(jī)、遏制市場(chǎng)過熱仍是現(xiàn)階段調(diào)控的重點(diǎn)。

有房企人士透露，近期太原樓市部分區(qū)域走熱，是因?yàn)槌吮灰咔閴阂值膭傂柰猓恍┩顿Y投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng)

。但從政策走勢(shì)來看，今年下半年的調(diào)控政策走向仍將以“維穩(wěn)”為主，各地在繼續(xù)保護(hù)剛需的同時(shí)，對(duì)投資投機(jī)行為的打擊力度還會(huì)加大。預(yù)計(jì)未來將有更多城市收緊調(diào)控，此前出現(xiàn)的非理性成交將迅速降溫。