據(jù)深圳特區(qū)報8月4日消息，自然資源部于近日印發(fā)了《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》，意見涉及國土空間規(guī)劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補(bǔ)平衡等九個方面，其中提到“深圳將率先探索國有土地使用權(quán)續(xù)期路徑”。

為什么又是深圳?

一方面，深圳本來就是改革開放最成功的示范地，當(dāng)年引進(jìn)外資、建立蛇口工業(yè)區(qū)、改革等都走在國內(nèi)第一，如今作為社會主義示范區(qū)，自然也要改革當(dāng)先;另一方面，深圳一直面臨著土地緊缺問題，而且它已經(jīng)開始明顯制約深圳的可持續(xù)發(fā)展。

如果說深圳的特殊地位是土地使用權(quán)改革根本推動因素的話，那么土地問題則是土地使用權(quán)改革的直接因素。而后者是我想著重說的。

在今年兩會上，在深圳人大代表、騰訊公司董事會主席兼首席執(zhí)行官馬化騰的建議提案上，就提到了深圳的土地資源緊缺問題。馬化騰建議稱，在保證不突破生態(tài)紅線的前提下擴(kuò)大土地等關(guān)鍵資源供給。而這里所指的“擴(kuò)大土地供給”，除了擴(kuò)大商品房土地供應(yīng)外，就是此次《意見》所提到的“利用存量建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)住宅、分類盤活利用存量工業(yè)用地”。

其實馬化騰想到的，深圳市政府早就想到了。

最早深圳采用填海的方式來解決這個問題，但這會破壞海灣環(huán)境，也不是長久之計;后來利用舊城改造，拆老房子，建新房子，但現(xiàn)在深圳城區(qū)城鎮(zhèn)化率已達(dá)100%，已經(jīng)飽和;再后來，開始逐步探索盤活存量用地、租售并舉等方式解決土地少，房價高的問題。但即使這樣，問題還是得不到根本解決。

由于深圳建市比較晚，在上世紀(jì)末和本世紀(jì)初時，有大量商用地便面臨著土地使用權(quán)年限到期的問題。最終，深圳于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，首次規(guī)定了“相應(yīng)用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等”，而這與之前規(guī)定的行政劃撥土地“無償無限期”完全不同，算是土地使用權(quán)期限領(lǐng)域的首次嘗試。

解決土地產(chǎn)權(quán)問題

1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定，發(fā)布了《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》。公告規(guī)定：1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價。

也就是說，在9月18日買下的地，到期的話可直接免費續(xù)期至70年;那9月18日之后的呢?2004年4月23日《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，“在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。”

但大家有沒有想過這樣的問題?假如你的房子是100萬，到期后要另交30多萬才能續(xù)期，你愿意嗎?況且那時房子可能已經(jīng)破舊不堪。如果商用地的話，加上稅費，繳納的土地出讓金可能還要占到房產(chǎn)交易價一半左右。

續(xù)期成本的陡然上升勢必會引起房地產(chǎn)到期后，政策出臺前的大量拋售，政府不但拔不到鵝毛，反而讓鵝飛走了。

土地使用權(quán)到期的難點在哪里?

按照物權(quán)法規(guī)定，房子買下來了，你就擁有房屋的永久所有權(quán)，即房權(quán);但房子底下的地，你只擁有使用權(quán)，國家擁有土地所有權(quán)，即地權(quán)。你買房，就相當(dāng)于開發(fā)商向政府租了70年地，建好房子后再加上出讓金再轉(zhuǎn)租給你。到期后，房子歸你，土地歸國家。

地權(quán)到期要收回，但你不可能把人家房子拆了吧?100萬買的房子，到了期還要再交30萬，誰都不愿意。很簡單，這就是推行的難點所在。

在今年的《民法典》第三百五十九條已作出相應(yīng)規(guī)定：

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

但是怎么續(xù)?續(xù)多少?目前還沒有定論，而這就是深圳需要解決的問題!

70年到期后，怎么辦?

理論上說，土地產(chǎn)權(quán)到期后，無非是以下兩種可能：

1.延長土地使用權(quán)期限，補(bǔ)交土地出讓金;

2.國家收回土地和地上建筑物，并進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

但其實，土地使用權(quán)雖有40年到70年不等，實際上都“差不多”。一方面，我國的城鎮(zhèn)化還沒有完全結(jié)束，建筑壽命平均只有25-30年。在某些發(fā)展較快的城市，你的房子可能住個20來年就要面臨拆遷;另一方面，正如上文所說，即使到期可以免費續(xù)期，那時都已屬于老舊小區(qū)了，即使無需補(bǔ)交土地出讓金，也沒幾個人愿意繼續(xù)住。

總之，住宅用地到期后，無論是否需要補(bǔ)交出讓金，均可能會出現(xiàn)一波拋售。當(dāng)然這不考慮二手房等因素。

可以說，深圳所面臨的的土地產(chǎn)權(quán)問題比其他城市更迫切，因為其土地存量已經(jīng)不足以支撐其經(jīng)濟(jì)體量的快速發(fā)展，只有官方盡早給出實施細(xì)則，才能給可持續(xù)發(fā)展掃清障礙。（作者 熊大）