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多地密集發(fā)布房地產市場調控政策 踐行“房住不炒”精神

2020-08-03 10:26:38    來源:法制日報    

近日,廣東省深圳市發(fā)布被稱為“深八條”的調控房地產市場新政策,其目的在于“遏制投機炒房,加強房地產金融監(jiān)管,嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)行為,規(guī)范房地產市場秩序”,引發(fā)社會廣泛關注。

值得注意的是,發(fā)布調控房地產市場新政策的城市不只有深圳。今年7月以來,浙江省杭州市、廣東省東莞市、浙江省寧波市等地均已發(fā)布了調控房地產市場新政策。

接受《法制日報》記者采訪的專家認為,今年上半年以深圳為代表的城市房價上漲,并非真實住房需求增長所推動,多地出臺調控房地產市場新政,正是為了落實黨中央、國務院決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,遏制投機炒房,維護房地產市場穩(wěn)定。

專家認為,為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價,亟須升級一線、二線城市限購政策,以應對投資投機需求的涌入。但更重要的是,我們需要對沿用多年的限購限貸住房調控體系進行重構。

深圳房價扶搖直上調控防止猛漲猛跌

7月15日,深圳市一條涉樓市的重磅消息——深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局等8部門發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

在這份文件中,深圳市提出8條具體調控房地產市場措施,被稱為“深八條”。

其中,第一條正是“調整商品住房限購年限”。即深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析稱,以往,由于深圳落戶難度較低,限購政策實際接近虛設。而新規(guī)中限購全面收緊,要求在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保,才能購買商品住房,“持深圳戶口者在深圳購房的門檻提高”。

除此之外,“深八條”還包括完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理等措施。

深圳市此舉旨在落實黨中央、國務院決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標,支持合理自住需求,遏制投機炒房,加強房地產金融監(jiān)管,嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)行為,規(guī)范房地產市場秩序。

今年以來,深圳市房價持續(xù)上漲,牽動著公眾的敏感神經。比如今年4月份時,深圳市某一套房源售價從1280萬元上調到1380萬元,調價幅度達100萬元。

4月22日,深圳市住房和建設局稱,對于輿論反映部分住宅小區(qū)二手房價格過高問題,經初步調查,主要是部分業(yè)主掛牌價過高,存在嚴重背離市場行情的情況。

但深圳市房價上漲也是事實。國家統計局發(fā)布的數據顯示,今年上半年,深圳市二手房的價格,環(huán)比分別上漲0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%。其中,在3月份、4月份和5月份,分別排在全國70個大中城市的第一、第二和第二。

鄒琳華告訴《法制日報》記者,2020年上半年,深圳等一線城市樓市走勢引人矚目。即使受到疫情沖擊,深圳房價仍扶搖而上,房價水平趕超北京位居全國第一。

鄒琳華稱,據2020年6月緯房指數顯示,2020年上半年,深圳房價累計上漲11.35%,上海累計上漲4.72%,北京累計上漲2.81%,廣州累計上漲0.23%。

在鄒琳華看來,2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價上漲,本質上是由廉價資金而非真實需求增長所推動。為了對沖疫情影響促進經濟復蘇,宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段,以促使市場流動性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實體經濟尚未恢復景氣,實體產業(yè)資金實際吸納能力仍較差,股市和樓市也成為資金流向的重要選項。

鄒琳華認為,在寬松的貨幣環(huán)境下,資金流入房地產市場概率增加。在各類城市中,一線城市房地產流動性好,二手房市場發(fā)達,更受投資投機資金的青睞。在北上廣深四個一線城市中,由于深圳落戶容易、限購實際門檻很低,又更易成為各路投機資金的主戰(zhàn)場。因而,深圳房價的率先上漲并非偶然。

“此次深圳調控升級,有利于房價降溫。”鄒琳華說。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說,“房住不炒”是我國很長一段時間內的房地產市場調控目標,深圳市此次的房地產調控措施,從法律上看,屬于常規(guī)的調控手段,目的在于調控深圳市的房價不能“猛漲猛跌”。

在樓建波看來,這種常規(guī)調控手段并沒有突破中央“房住不炒,因城施策”政策框架,并不代表國家房地產市場調控走向的改變,而只是穩(wěn)定房地產市場。

多地密集出臺政策落實房住不炒精神

近期出臺樓市新政的并非只有深圳一個城市。

今年7月2日,為落實中央“房子是用來住的,不是用來炒的”精神,抑制投機炒房,浙江省杭州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》,對公證搖號銷售有關事項進行了明確。

針對杭州市實行寬松人才引入政策、吸引大量外來人員落戶的情況,樓市新政進一步規(guī)范高層次人才優(yōu)先購房有關要求,明確在杭州市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房,自房屋網簽之日起,5年內不得上市交易。

根據統計數據顯示,截至2019年年底,杭州市的常住人口首次突破1000萬人,達到1036萬人,流入人口增多,由此產生大量的購房需求,使得原本就“一房難求”的杭州更加緊張。

對此,杭州樓市新政對“無房家庭”的認定進行補充,規(guī)定戶籍所在地屬于本市非限購范圍內的購房家庭,除需符合原有要求外,還需滿足“自購房之日前一年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社會保險或個人所得稅滿12個月”的要求。

同樣在7月2日,為落實“房住不炒”定位精神以及“一城一策”相關工作要求,廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步加強商品住房預(銷)售管理的通知》,要求加快在建商品住房入市銷售;加強商品住房項目銷售監(jiān)管,加大力度打擊捂盤惜售行為,嚴格規(guī)范商品住房認購行為等。

7月6日,浙江省寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局、寧波市自然資源和規(guī)劃局等聯合印發(fā)《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,提出保持土地市場平穩(wěn)、調整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管等“十條”穩(wěn)定房地產市場的新措施。

其目標同樣是為貫徹落實黨中央、國務院有關決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,保障和支持自住需求,抑制投資投機行為。

鄒琳華研究發(fā)現,這些地方出臺樓市新政的背后,是這些地方的房價持續(xù)上漲。2020年6月二線城市緯房指數顯示,27個二線城市樣本中,寧波、四川成都等城市漲速顯著上升,東莞、江蘇無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

“未來更多的一線、二線城市要升級限購政策。”鄒琳華認為。

樓建波認為,出臺房地產市場調控措施的地方,基本上都是房價上漲比較快,這些地方密集出臺樓市新政,是落實中央“房住不炒”政策的體現,穩(wěn)定房地產市場。

在樓建波看來,這向社會傳遞的信號是,政府穩(wěn)定房地產市場的決心沒有變,各地落實中央“房住不炒”政策的初衷沒有變,就是要整頓房地產市場秩序,讓房地產市場降溫,打造一個有序的、穩(wěn)定的房地產市場。

“需要注意的是,從解決人民群眾住房問題的角度講,房地產市場調控不是把房價往下調,讓大家都去買房子。”樓建波提醒說,解決人民群眾住房問題,根本上還是要靠政府提供的保障性住房,比如人才住房、租售并舉、共有產權房等,“這兩個方面要分開”。

依法調控遏制投機竭力平衡供需關系

中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

當日的中央政治局會議明確提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

3個多月后,中央政治局會議重申,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

今年4月17日,中央政治局召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓建波認為,中央多次強調“房住不炒”傳遞的信號是,這將是很長一段時間內我國房地產市場調控的目標。

據鄒琳華研究,進入2020年6月,另一個值得關注的新現象是,除深圳外,其他一線城市房價漲速有減緩態(tài)勢。

2020年6月緯房指數顯示,上海房價環(huán)比上漲0.65%,漲速比上月下降0.16個百分點;北京房價環(huán)比上漲0.13%,漲速比上月下降0.76個百分點;廣州房價環(huán)比下降0.19%,漲速比上月下降0.86個百分點。

在鄒琳華看來,這說明除深圳外,北京、上海、廣州房價的快速上漲均缺乏后勁,市場難以支持房價持續(xù)快速上漲。這可能是因為,北上廣限購政策遠比深圳嚴厲,住房投資投機成本過高,資金進入相對更為困難。這也從另一側面表明,短期內,嚴厲的限購可以在一定程度上彌補限貸政策的漏洞。

鄒琳華認為,自2010年北京首次引入限購以來,以限購限貸為基本框架的調控政策體系已經運行了10年。這兩大行政管控手段,幾乎成了住房市場“長效機制”的一部分。然而,今年上半年以深圳為代表的一線城市房價走勢表明,限貸政策實際接近失效。

鄒琳華解釋稱,今年上半年,商業(yè)抵押貸款利率已經降至遠低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過抵押等途徑更低成本地獲取購房資金,使得限貸政策失去作用,已有的以限購、限貸為基本框架的調控政策體系面臨解體。

鄒琳華補充說,盡管如此,在疫情多維沖擊及內外部經濟形勢極不明朗的條件下,房價不存在全面上漲或持續(xù)上漲的經濟基礎。換句話說,放任資金炒房,雖然房價短期可能大漲,但必將以大跌收場。從防范宏觀風險角度看,“房住不炒”的方向不可能改變,維持房地產市場的總體穩(wěn)定仍是基本方略。“2020年下半年,在限貸失效的背景下,更多的城市將隨深圳升級限購政策。”

鄒琳華建議,在較短的時間內,我們可以通過升級限購來應對投資投機需求的涌入。但更重要的是,在限貸失效的背景下,我們需要對沿用多年的限購限貸住房調控體系進行重構。

樓建波認為,在一定時間內,各地有必要采取“限”的政策,這有助于依法落實“房住不炒”目標,但在住房供給長期不充分的情況下,“限”的政策只能暫時壓制房價上漲,無法從根本上解決房價上漲的問題。

在樓建波看來,就房地產市場來說,房價到底是漲還是跌,最終的決定因素是供求關系,而住房的供求關系又跟地方的經濟發(fā)展有關,只有一個地方經濟在發(fā)展,人口在聚集,才會形成房地產市場。

樓建波稱,房地產市場的調控目標主要還是促使供需關系平衡,特別是在法治的軌道上進行調控。一方面,增加商品房供應;另一方面,促使地方加大保障性住房的供給,尤其是租賃型保障住房的供給。

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