比“買(mǎi)到爛尾樓更慘的事”出現(xiàn)了，那就是“買(mǎi)了爛尾樓，還得自己出錢(qián)把它蓋完”。

前段時(shí)間，一則“昆明30戶(hù)居民住進(jìn)爛尾樓”的新聞上了熱搜。

別樣幸福城的4號(hào)地塊，從2014年停工一直爛尾到現(xiàn)在。這遲遲交不出的12棟樓1255套房，是不少家庭的剛需。

很多業(yè)主是一邊交房租一邊還房貸(少則一兩千，多則八九千)，就這樣挨到樓盤(pán)爛尾的第六年。其間也有家庭一度向銀行斷貸，代價(jià)是購(gòu)房者名下的所有銀行卡都遭到凍結(jié)，甚至無(wú)法收到工資。

趕上疫情，部分從事旅游業(yè)、餐飲業(yè)和靠小商鋪維生的業(yè)主幾乎斷了收入，既然房貸是免不了的，就只能從減少租房開(kāi)支這頭想辦法。于是，今年5月份開(kāi)始，陸陸續(xù)續(xù)有人搬進(jìn)了這沒(méi)有任何配套設(shè)施的爛尾樓。

缺水?dāng)嚯?，沒(méi)有門(mén)窗，業(yè)主們就靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水做飯，在2020年的新一線(xiàn)，他們活成了“城市吉卜賽人”。

新聞一經(jīng)曝出，連毫無(wú)牽連的網(wǎng)友們都難免為命途多舛的業(yè)主們感到心酸與不平。而造成這一局面的開(kāi)發(fā)商，則選擇云淡風(fēng)輕地回應(yīng)——

“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實(shí)現(xiàn)早日復(fù)工，并參照別樣幸福城5號(hào)地塊自救模式推進(jìn)復(fù)工和交房工作。”

意思就是，你們快抄抄隔壁5號(hào)地的作業(yè)，也開(kāi)始自救唄。

這一倡議也得到了當(dāng)?shù)卣块T(mén)的首肯。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》，云南省住建廳一名周姓工作人員曾表示，“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤(pán)爛尾，根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下，業(yè)主與其把錢(qián)拿去租房，還不如湊錢(qián)自救。”

但問(wèn)題是，為一套爛尾房?jī)A盡身家的業(yè)主們，但凡有一點(diǎn)余地可轉(zhuǎn)圜，又怎么會(huì)搬進(jìn)爛尾樓呢?

買(mǎi)到爛尾樓，只能體驗(yàn)“別樣幸福”

已經(jīng)投入使用的1-3號(hào)經(jīng)常斷水停電，5號(hào)交房全靠業(yè)主自救，4號(hào)至今爛尾，6-8號(hào)地塊尚未開(kāi)發(fā)……這個(gè)被戲稱(chēng)為“別讓幸福成”的“別樣幸福城”小區(qū)，似乎被施過(guò)什么魔咒，能變著法兒地讓它的業(yè)主們幸福不成。

被開(kāi)發(fā)商點(diǎn)名表?yè)P(yáng)的“別樣幸福城5號(hào)地塊”，是昆明首個(gè)業(yè)主自救爛尾樓盤(pán)的典型案例。5號(hào)地塊合同約定的交房時(shí)間是2015年12月份，但自封頂之后便持續(xù)停工;2015年至2018年，業(yè)主多次籌款自救，最終勉強(qiáng)達(dá)到入住條件，部分業(yè)主也得以交房入住。

遇上不靠譜的開(kāi)發(fā)商，交房了也未必省心。昆明摩爾城，爛尾10年盼來(lái)的回遷房，回家要穿6道門(mén)，29層沒(méi)電梯。/云南都市頻道

前面開(kāi)發(fā)商的這番自救言論，讓很多人感到不舒服，仿佛經(jīng)過(guò)5號(hào)地塊自救成功一事后，將爛尾樓起死回生變成了業(yè)主自己的分內(nèi)事，本該負(fù)起責(zé)任來(lái)的開(kāi)發(fā)商，反倒成了“幫忙一起想想辦法”的路人甲。

對(duì)此，媒體們紛紛嗆聲，紅星新聞指出“解決問(wèn)題不能只靠業(yè)主自救”，光明日?qǐng)?bào)更是痛批這種一心指望業(yè)主自救的爛尾樓，是“民生之痛，監(jiān)管之恥”。

而網(wǎng)友們代入到業(yè)主的立場(chǎng)上看，就更加感到憤憤不平——“錢(qián)我交了，最后樓還是我蓋的，合著你們開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，就光出個(gè)圖紙唄?”

憑借一張圖紙、一個(gè)沙盤(pán)乃至一種描述就能把還沒(méi)有影子的房子賣(mài)出去，這種事聽(tīng)起來(lái)十分荒誕，但卻是現(xiàn)實(shí)。/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

4號(hào)地塊的業(yè)主們倒是沒(méi)在“該不該出錢(qián)”的問(wèn)題上耽誤太多時(shí)間——錢(qián)不是問(wèn)題，問(wèn)題是沒(méi)錢(qián)。

事實(shí)上，同為項(xiàng)目中的爛尾樓，4號(hào)地塊與5號(hào)地塊卻不可同日而語(yǔ)。

即使本身?xiàng)l件不佳，4號(hào)地塊的業(yè)主們也并沒(méi)放棄過(guò)自救。早在5號(hào)地塊業(yè)主發(fā)出自救倡議時(shí)，4號(hào)地的業(yè)主們就動(dòng)過(guò)“自救”的念頭。但讓他們感到迷茫的是，整個(gè)4號(hào)地塊主體工程尚未封頂，外墻還沒(méi)有做——這意味著資金缺口比5號(hào)地塊還要大得多。

5號(hào)地塊的資金缺口在三千萬(wàn)元上下，業(yè)主們前前后后發(fā)起過(guò)六次自救才搞定，而4號(hào)地復(fù)建所需的資金則要八千萬(wàn)元起，這筆錢(qián)對(duì)已經(jīng)掏空了錢(qián)包的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是天文數(shù)字。

過(guò)去幾年，業(yè)主們?cè)悦恐軆纱蔚念l率，去尋找政府和有關(guān)部門(mén)維權(quán)，“現(xiàn)在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”

然而，即使是這樣卑微的心愿也難以實(shí)現(xiàn)。樓內(nèi)鋼筋四處裸露，樓梯、陽(yáng)臺(tái)、電梯井等缺乏防護(hù)，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。

而業(yè)主們當(dāng)然也知道住在爛尾樓并非長(zhǎng)久之計(jì)。停工年久，樓盤(pán)澆筑多年的水泥已經(jīng)開(kāi)始脫落、風(fēng)化，曾有人冒著危險(xiǎn)爬了整整十多層樓到達(dá)頂樓，發(fā)現(xiàn)用手輕輕一捏就會(huì)散。如果再拖延下去，“恐怕要成為危房，再也不能住人了。”

4號(hào)地塊，連同它所牽涉的一千多戶(hù)業(yè)主們的命運(yùn)，也在多方無(wú)數(shù)次的拉扯與推諉中，愈發(fā)地風(fēng)雨飄搖起來(lái)。

誰(shuí)的城市，沒(méi)有一座爛尾樓

偏居一隅的昆明，房地產(chǎn)市場(chǎng)也顯得獨(dú)具一格。一邊房?jī)r(jià)上漲銷(xiāo)售火熱，一邊爛尾樓扎堆，回遷戶(hù)難以及時(shí)回遷。

昆明市住建局曾對(duì)全市范圍內(nèi)的18個(gè)爛尾樓項(xiàng)目分析停工原因，無(wú)非是四類(lèi)：融資難;銷(xiāo)售慢;支付成本高;項(xiàng)目違法違規(guī)。

而類(lèi)似的爛尾建筑案例并不鮮見(jiàn)，如果你足夠熟悉所在的城市，那么總能找出幾棟當(dāng)?shù)乇M人皆知的爛尾樓。

從“天涯、海角、爛尾樓”的海南，到有“爛尾樓之都”稱(chēng)號(hào)的南陽(yáng)，再到“燒光400億”的貴州獨(dú)山縣，這些突兀的存在，除了滋生不少茶余飯后的談資，還埋葬著許多家庭的安居夢(mèng)想。

普通人買(mǎi)房，只是為了辛苦半生能有個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，但對(duì)于不幸買(mǎi)到爛尾房的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)和雨都是它帶來(lái)的。

當(dāng)然了，在這部由時(shí)代書(shū)寫(xiě)的爛尾樓故事里，既不缺不知何以為家的悲慘世界，也不乏躺贏(yíng)的都市傳說(shuō)。

2013年，曾在距天津市區(qū)30多公里開(kāi)外郊區(qū)買(mǎi)下一棟爛尾別墅的馮女士，絕對(duì)想不到有朝一日自己的電話(huà)會(huì)被中介打爆，“買(mǎi)來(lái)才100多萬(wàn)的小別墅，幾天之內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)忽然漲到了七八百萬(wàn)”。

馮女士的這座房產(chǎn)位于“星耀五洲”，一度是“天津最著名爛尾樓”。在樓盤(pán)尚未動(dòng)工的區(qū)域，由于基本無(wú)人打理，野草長(zhǎng)得比人還高，甚至有附近農(nóng)戶(hù)將牛群趕至此處放養(yǎng)。在樓盤(pán)爛尾的十年間，這樣的情景是常態(tài)。

2017年5月，來(lái)自另一家地產(chǎn)商融創(chuàng)的一紙收購(gòu)書(shū)，將這座沉寂十年的爛尾樓徹底盤(pán)活了。

知乎用戶(hù)@不早不晚 也曾分享過(guò)發(fā)生在自己身邊的案例——

“我一個(gè)大學(xué)同學(xué)也是買(mǎi)到爛尾樓，他就幸運(yùn)了。他那個(gè)房子買(mǎi)的時(shí)候很便宜，爛尾之后政府出面每月發(fā)放補(bǔ)助，爛了十幾年房錢(qián)都快補(bǔ)助回來(lái)了。前年遇上政策，他那里成了學(xué)區(qū)。去年一入住，房?jī)r(jià)翻了快十倍，把他樂(lè)壞了。”

聽(tīng)起來(lái)頗有些“塞翁失馬焉知非福”的意味，但并非所有人都能有這么好的福氣。一般來(lái)說(shuō)，大城市的爛尾樓會(huì)比小城市的幸運(yùn)許多。較高的地價(jià)和投資回報(bào)，通常能讓開(kāi)放商緩過(guò)一口氣，至少也能吸引來(lái)其他開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。

樓盤(pán)爛尾太多，已經(jīng)不算是新聞。而每當(dāng)曝出爛尾樓的消息，你總能看到有網(wǎng)友仿佛被《三體》外星人附身一樣反復(fù)勸誡著：“別買(mǎi)期房!別買(mǎi)期房!別買(mǎi)期房!”

人們是真的想不通，“普通人輸不起，那為什么還要冒著巨大風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)期房?”

的確，為了避免買(mǎi)到爛尾樓，最簡(jiǎn)單粗暴的方法就是干脆不買(mǎi)期房。但問(wèn)題是，你知道期房跟現(xiàn)房的比例是多少嗎就喊“別買(mǎi)期房”?

2018年，這一對(duì)比還是5：1，2017年則還不到4：1。期房與現(xiàn)房的比例，是在逐年拉大的。

這還是全國(guó)平均水平，在部分城市，期房比例超過(guò)八成甚至九成都是常事。

也就是說(shuō)，每賣(mài)出十套房子，有八九套都是期房。在這種情況下，業(yè)主遭遇爛尾的風(fēng)險(xiǎn)絕不是一句“不買(mǎi)期房”就能夠徹底解決的。

事實(shí)上，真正該被問(wèn)罪的，不是期房本身，而是國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的這種權(quán)責(zé)明顯不對(duì)等商品房預(yù)售制度。

期房的罪與罰

說(shuō)起“期房預(yù)售制度”，一般認(rèn)為源自香港地區(qū)的“賣(mài)樓花”，霍英東是首創(chuàng)。

很多人會(huì)習(xí)慣性地以為這兩種售樓制度是一回事。但事實(shí)上，兩者從目標(biāo)定位到監(jiān)管手段，再到風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)來(lái)看，都有巨大的差異。

“賣(mài)樓花”像一種分期付款的促銷(xiāo)手段，而“期房預(yù)售”則更接近“眾籌建房”。“樓花”在物業(yè)落成，業(yè)主收樓后才開(kāi)始供款，在此之前只交至多15%的定金，而且可以毀約退房。

至于內(nèi)地的期房預(yù)售制度，房地產(chǎn)研究者都認(rèn)為它“具有獨(dú)有性，是以籌集開(kāi)發(fā)資金而非以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益為首要目標(biāo)”。也正因如此，內(nèi)地的商品房預(yù)售原則上都需消費(fèi)者全款支付商品房的所有款項(xiàng)(包括通過(guò)按揭貸款由銀行代付)。

也就是說(shuō)，理想狀態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需通過(guò)預(yù)售即可回收全部的資金和利潤(rùn)。這也是中國(guó)的期房消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)之源。

現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，實(shí)際上是以期房銷(xiāo)售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，并將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。

有學(xué)者分析，這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面——

一、購(gòu)房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了全部的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn);

二、開(kāi)發(fā)商提前使用了購(gòu)房者的資金，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，而承擔(dān)了資金利息的卻是購(gòu)房者;

三、購(gòu)房者又通過(guò)住房按揭，把一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行。

2005年8月，央行金融小組撰寫(xiě)的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中短短八十幾個(gè)字，在中華大地上掀起了軒然大波。

“考慮取消房屋預(yù)售制度。很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。”

當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)最激烈的反對(duì)聲來(lái)自國(guó)內(nèi)有名的兩位地產(chǎn)大鱷，任某和潘某。

前者批駁央行報(bào)告“邏輯混亂”，并自立機(jī)構(gòu)出報(bào)告稱(chēng)“央行不懂行”“期房銷(xiāo)售是必然”;后者看起來(lái)則很有大局觀(guān)，“一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)上出現(xiàn)沒(méi)有房子供應(yīng)的情況，會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不利”。

沒(méi)過(guò)多久，國(guó)家建設(shè)部與北京市建委紛紛表示，暫時(shí)不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。

從央行起草的那份報(bào)告算起，“取消預(yù)售制度”的口號(hào)喊了十五年，卻仍然遙遙無(wú)期。

今年3月，海南省發(fā)布了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)定，要求在所有區(qū)域試行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。這讓很多人歡呼雀躍，甚至一度有《“賣(mài)樓花”終結(jié)了!現(xiàn)房銷(xiāo)售新規(guī)出臺(tái)》《全國(guó)人民期盼多時(shí)的現(xiàn)房銷(xiāo)售，真的來(lái)了!》等夸張解讀。

在疫情影響下的整體寬松的政策大背景下，海南還能取消商品房預(yù)售，這份勇氣值得肯定。但別忘了，其他城市如南京、蘇州、合肥等地，也都進(jìn)行過(guò)相關(guān)的政策嘗試，最后都是草草收?qǐng)觥?/p>

開(kāi)年至今，又有71582.86萬(wàn)平米新開(kāi)工的商品住宅投入生產(chǎn)，我們無(wú)法預(yù)料其中會(huì)有多少樓盤(pán)成為爛尾樓預(yù)備役。

但可以確定的是，在這一頑疾被徹底解決之前，千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)被拖進(jìn)爛尾泥淖的家庭，仍舊只能在絕望中等待，在等待中絕望。