隨著疫情逐步得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)深入推進(jìn)，寫字樓市場也正等待回暖。近日，《證券日報(bào)》記者實(shí)地走訪北京數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少寫字樓處于空置狀態(tài);同時(shí)，為了吸引客戶，多處寫字樓采取降價(jià)策略。

北京金融街某中介人士向《證券日報(bào)》記者透露：“目前，金融街區(qū)域?qū)懽謽菆?bào)價(jià)基本在每平方米每天12元至15元左右，且還可以議價(jià);而去年報(bào)價(jià)多在每平方米每天20元以上。”

此外，記者還趕到了位于朝陽門的銀河soho查看寫字樓情況，從現(xiàn)場可以看到附近一處中介門口掛出了多個(gè)周邊特價(jià)寫字樓房源，價(jià)格低至每平方米每天3元。

金融街寫字樓降價(jià)

部分區(qū)域空置半年

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》報(bào)告顯示，受疫情影響，二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量為-38700平方米，這已是連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)值;同時(shí)，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至15.5%，為2010年三季度以來最高值。寫字樓租金報(bào)價(jià)也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元，環(huán)比下降1.2%。

北京的寫字樓按照區(qū)域不同，價(jià)格有著明顯差距，而金融街無疑處于寫字樓市場第一梯隊(duì)?！蹲C券日報(bào)》記者跟隨一位金融街中介人士前往金融街某大廈一個(gè)400平方米左右的辦公區(qū)，該中介人士稱：“該房源已空置了半年時(shí)間，業(yè)主著急出租，目前報(bào)價(jià)每平方米每天10元，而去年報(bào)價(jià)在每平方米每天18元至20元，租金降幅50%。”

“對(duì)于小業(yè)主來說，寫字樓主要用于投資，空一天就得多交一天物業(yè)費(fèi)，又沒有收入進(jìn)賬，所以他們比較著急，會(huì)愿意以低價(jià)先租出去以獲得現(xiàn)金流。而開發(fā)商業(yè)主相對(duì)沒那么著急，但租金水平也在下降。”上述中介人士告訴記者，受疫情和經(jīng)濟(jì)形勢影響，金融街區(qū)域部分辦公室空置時(shí)間長達(dá)半年甚至更長時(shí)間，所以有比較大的議價(jià)空間，房源的選擇余地也較大。

而一些更具性價(jià)比的區(qū)域則成為更多中小企業(yè)的選擇。該中介告訴記者：“以金融街為例，這兩年有很多中小客戶都搬離金融街，有些去了豐臺(tái)區(qū)的麗澤商務(wù)區(qū)，因?yàn)辂悵缮虅?wù)區(qū)給的優(yōu)惠很足，目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元，且免租期長，有的可以達(dá)近一年時(shí)間。”

“金融街具有選址的不可替代性，租戶流失少，空置率整體還很低;麗澤吸引的主要是后臺(tái)型的部門，而且是在主要商務(wù)區(qū)以外的區(qū)位辦公需求的整合，樓宇品質(zhì)升級(jí)需求為主，相比其他區(qū)位，麗澤性價(jià)比更高。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天對(duì)《證券日報(bào)》記者表示。

報(bào)告顯示，隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量，但市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。在持續(xù)嚴(yán)控疫情的影響下，騰退面積消化遇阻，導(dǎo)致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度為負(fù)值。

而在可租面積增加，疫后市場需求仍待繼續(xù)修復(fù)的情況下，寫字樓租金水平也持續(xù)下滑。報(bào)告顯示，二季度租金報(bào)價(jià)跌至每月每平方米420.5元，環(huán)比下降1.2%。下半年，將有70.8萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，在進(jìn)一步激發(fā)搬遷升級(jí)需求的同時(shí)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上升的空置率仍將對(duì)租金保持下行壓力。

北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長梨乃超對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，在供大于求的時(shí)候，有的寫字樓受沖擊比較大，這就導(dǎo)致寫字樓采取降價(jià)措施，希望能通過低價(jià)格吸引客戶。另外，有一些位置比較好的寫字樓，在此前一直滿員，而現(xiàn)在空置下來，也會(huì)導(dǎo)致客戶重新選擇性價(jià)比更高的寫字樓，種種因素將導(dǎo)致寫字樓之間的競爭越來越激烈，而寫字樓之間的價(jià)格戰(zhàn)也拉開序幕。

寫字樓首先要“活下去”

年底或迎恢復(fù)性增長

據(jù)報(bào)告顯示，在供應(yīng)端，受疫情防控影響，部分新項(xiàng)目延期入市，上半年北京寫字樓總新增供應(yīng)量僅為12.1萬平方米。在需求端，整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級(jí)需求尤為凸顯;二季度北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量為19400平方米，率先轉(zhuǎn)正;但乙級(jí)寫字樓仍出現(xiàn)較多的非傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)的退租和縮減面積案例。

“上半年的負(fù)吸納量主要是疫情導(dǎo)致租賃活動(dòng)無法順利推進(jìn)造成的，隨著下半年疫情得到控制，防控常態(tài)化，需求會(huì)逐步釋放，有助重振市場信心。”孫祖天表示。

孫祖天告訴記者，北京的寫字樓市場在2008年奧運(yùn)期間經(jīng)歷過一段時(shí)間的空置高峰，之后一直處于空置率極低，甚至供不應(yīng)求的狀態(tài)，近兩年因?yàn)楣?yīng)放量加上疫情導(dǎo)致的需求延滯，短期推高了空置率。不過，太低的空置率會(huì)限制市場活動(dòng)，現(xiàn)在租戶有更多選擇，便于租戶的搬遷和擴(kuò)租計(jì)劃實(shí)施。

原諸葛找房首席分析師陳雷認(rèn)為，北京的寫字樓空置率最近幾年一直處于一個(gè)高位，最近兩年幾個(gè)大因素疊加，使得北京商辦市場更加艱難。

“首先是，2017年的房產(chǎn)市場調(diào)控加碼，北京的商辦市場也間接受到影響;其次是，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，使得商辦市場一直艱難經(jīng)營，難以回暖;再次是，北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，北京市政府搬遷至通州，部分產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移環(huán)京，部分企業(yè)支持雄安建設(shè)，導(dǎo)致北京商辦需求分散，空置率提升;最后是，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，不少企業(yè)尋求更加低價(jià)成本的城市。”陳雷稱。

“北京是首都，也是經(jīng)濟(jì)晴雨表，寫字樓市場的復(fù)蘇要看疫情的控制情況。”梨乃超表示，寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個(gè)重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，大部分寫字樓都是通過融資而來，需要大量的利息和借貸。同時(shí)，寫字樓還需要維修設(shè)備、電梯老化，需要支付水電費(fèi)等，可以說寫字樓的運(yùn)營成本花費(fèi)較大。

梨乃超認(rèn)為，寫字樓目前最主要的就是活下去，建一座寫字樓要花費(fèi)數(shù)十億元，大部分商家采取抵押貸款的方式建樓，一旦沒有了租金收入，再加上金融機(jī)構(gòu)沒有延期還款優(yōu)惠政策的話，那么，寫字樓要想活下去還是有難度的。

“要想活下去，寫字樓需要一個(gè)長期規(guī)劃，開源節(jié)流。練好內(nèi)功，如提高品質(zhì)，有些寫字樓在空置期間會(huì)裝修，提高寫字樓的形象，也有寫字樓會(huì)提供更好的服務(wù)，吸引客戶。此外，寫字樓還需要緊跟國家政策，如吸引國家給予優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)入駐;還可以向數(shù)字中心端口等方向調(diào)整結(jié)構(gòu);在價(jià)格方面，可以推優(yōu)惠政策，延長租期，簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優(yōu)惠，鎖定客戶。”梨乃超表示。

梨乃超認(rèn)為，寫字樓在10月底、11月初也許會(huì)迎來一波增長。“不過，要想完全恢復(fù)，仍需看疫情的防控情況，這可能需要很長的時(shí)間。”（記者 向炎濤 矯 月）