北京已進入“七下八上”主汛期。除了河道湖泊防汛工作要萬無一失外，與居民生活息息相關(guān)的，恐怕還有房子會不會漏雨、有沒有積水路段造成出行困難等“關(guān)鍵小事”。記者在采訪中了解到，一些小區(qū)長期存在漏雨問題，但往往又因樓齡不夠“老”，難以被納入老舊小區(qū)改造的范圍。想要大修，資金就成了擺在物業(yè)和業(yè)主面前最大的問題。此外，一些老樓因為要動用公共維修基金，沒有達到三分之二業(yè)主同意的“硬性”要求，導(dǎo)致無法順利使用這筆錢修繕房屋。老樓漏雨維修難，問題卡在了哪兒?又該如何破解?記者對此展開調(diào)查。

遭遇：剛裝好的老房漏雨了

難題：缺維修金物業(yè)犯難

“房子剛裝修完，人還沒搬回來住，臥室的吊頂就已經(jīng)被雨水泡得發(fā)黃了。再這樣下去，不知道剛裝修完的房子還能撐多久。”家住石景山區(qū)模式口西里小區(qū)的居民侯女士焦急地向本報反映，她家的房子半個月前剛剛完成刷漆涂墻，這周去開窗散味時，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)吊頂已被雨水滲透。

侯女士住的房子位于模式口西里小區(qū)40號樓頂層。老樓高六層，沒有電梯，在盯了兩個月的裝修、搬進家具家電后，記者見到侯女士和她的母親時，兩個人看起來都十分疲憊。侯女士說，老房的裝修從設(shè)計到選材，她都親自參與其中，如今裝修接近尾聲，唯一令她煩惱的就是屋頂遲遲無法解決的漏雨問題。

侯女士家的臥室在陽面，靠近屋門一側(cè)的房頂與墻面夾角處，剛經(jīng)過粉刷并安裝了石膏線的墻面，就已出現(xiàn)了肉眼可見的水印。其中一截石膏線都被滲入墻體的雨水泡得泛了黃。

其實，漏雨的情況已經(jīng)伴隨了這棟老樓多年。侯女士說，此前屋里有四五個點位經(jīng)常漏雨。去年，她曾向物業(yè)進行過報修。在今年裝修前，為了防止新裝的房子再度出現(xiàn)漏雨的情況，侯女士特地找到物業(yè)，希望對方能在裝修正式開始前對屋頂漏雨處進行修補。沒想到的是，當裝修接近尾聲，侯女士家的屋頂還是漏雨了。

打開大門，來到侯女士家門外的樓道，記者發(fā)現(xiàn)這里漏雨的痕跡更加明顯，情況也嚴重得多。順著侯女士家的屋門向外，漏雨的痕跡一直漫延到了對門居民的家門口。屋頂處的墻皮在雨水的浸泡下已經(jīng)脫落，周圍的墻壁上，一些地方也被泡出了淡黃色的水痕。

讓40號樓的業(yè)主們無奈的是，模式口西里小區(qū)前些年曾進行過老舊小區(qū)改造，屋頂防水也在此前的改造過程中進行了重新鋪設(shè)。但是，由于40號樓建成于1992年，建成時間晚于1990年，因此并未被納入此前的老樓改造范圍內(nèi)。

雖然只小了“兩歲”，但40號樓的樓房整體狀況卻不盡如人意。通過觀察記者發(fā)現(xiàn)，與一些經(jīng)過改造的居民樓相比，40號樓樓頂?shù)姆浪畬右呀?jīng)老化泛黃，部分區(qū)域存在開裂。其他改造過的居民樓，其頂層房檐的部位已經(jīng)被防水層全部包裹在內(nèi)，而40號樓的頂層房檐，仍完全暴露在外。

針對40號樓頂層存在的漏雨問題，記者聯(lián)系到了負責(zé)該小區(qū)管理的首華物業(yè)模式口項目部。工作人員表示，得知侯女士家的情況后，已第一時間派人入戶查看，維修人員對樓頂可能存在的漏雨區(qū)域進行了緊急修補，盡可能避免后續(xù)降雨對居民造成影響。

下一步，物業(yè)項目部還計劃對侯女士家的樓頂進行大修。目前，大修的計劃已經(jīng)上報，待后續(xù)得到批復(fù)后就可修復(fù)。不過，盡管是大修，但計劃維修的范圍也僅限于侯女士家及樓道公共區(qū)域所對應(yīng)的樓頂位置。工作人員坦言，防水大修所需材料的成本大約在每平方米160元至170元之間，單以物業(yè)一家的能力很難進行更大規(guī)模的修繕工程。“雨季已經(jīng)來臨，除了侯女士家外，我們也接到了其他居民反映漏雨的報修。目前，維修人員已經(jīng)全部入戶查看，并做了應(yīng)急維修。從12345熱線等渠道反饋的相關(guān)問題我們也會在第一時間進行回訪和聯(lián)系。”

遭遇：漏雨困擾老人一年了

難題：公維基金用不了

“辦法想了很多，最終還是卡在了產(chǎn)權(quán)單位上!”朝陽區(qū)華威西里33號樓居民闞先生向12345市民服務(wù)熱線反映，他的母親住在該樓頂層，房屋漏雨問題已經(jīng)困擾了老人至少一年。老人年事已高，每每漏雨，不管白天、半夜都要盯著清理積水，實在吃不消。為解決房屋漏雨問題，屬地街道辦事處和闞先生本人都付出了很多努力，想了很多辦法，但目前公維基金無法動用成了一道跨不過去的“坎兒”。

“水是從廚房的墻壁上流下來的，不管大雨小雨都會漏。”闞先生告訴記者，因為廚房有吊頂，具體漏水點是哪里目前還不清楚，只是一下起雨來，廚房的墻壁都會嚴重滲水。

闞先生的母親平日獨自在家，每每下雨，老人都要拿著抹布在廚房守著，若半夜突然下雨沒盯住，天亮?xí)r廚房就成了“水簾洞”，“水順著灶臺流得滿地都是，這讓老人很發(fā)愁。”闞先生說，據(jù)他了解，該樓頂層住戶多家都出現(xiàn)過類似問題。

“我本來是想自己來修的。”為解決房屋漏雨問題，闞先生曾找過很多部門，提出過由自己出維修物料等相關(guān)費用，只要有部門能派出工人來就可以，屬地街道也想方設(shè)法幫他聯(lián)系有資質(zhì)的施工單位。但經(jīng)專業(yè)人員鑒定發(fā)現(xiàn)，只維修闞先生家的屋頂可能無法完全解決問題，最根本的解決辦法，是要給老樓的樓頂整體重做防水。

“所以這個‘坎兒’就很難繞過去了。”闞先生無奈地說，重做防水就需要動用該樓的公共維修基金，其中就要涉及產(chǎn)權(quán)單位的問題。

為協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位，屬地街道辦事處作了大量努力。記者從屬地潘家園街道了解到，闞先生的母親買房入住時，已向產(chǎn)權(quán)單位繳納公共維修基金，她從2019年7月便開始反映自家廚房漏雨的問題。接到老人的訴求，社區(qū)工作人員王書華、李春成第一時間入戶核實，并證實了老人所反映的情況。

針對此問題，屬地街道、社區(qū)工作人員曾多次與該樓產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)系，其中通過電話、面談等方式進行了多次溝通協(xié)調(diào)。但產(chǎn)權(quán)單位房管科負責(zé)人表示，按照相關(guān)規(guī)定，動用公共維修基金要有超過三分之二的本樓業(yè)主同意，但截至目前，居民同意比例尚未達標，所以，無法使用公共維修基金做樓頂防水修繕。產(chǎn)權(quán)單位也無其他資金進行修繕，造成此問題至今未能解決。

潘家園街道工作人員表示，下一步，屬地街道將繼續(xù)聯(lián)系該樓產(chǎn)權(quán)單位，通過發(fā)函等多種方式進行溝通，督促其履行產(chǎn)權(quán)單位職責(zé)，并做好居民的解釋工作。

律師支招

居民樓房頂漏雨，需要動用公共維修基金，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，如不能獲得其他業(yè)主支持，這一問題是否真的無解?北京安里律師事務(wù)所包華律師告訴記者，啟用公維基金在特殊情況下是有“綠色通道”可走的，房屋專項維修資金申請使用分為一般使用程序和應(yīng)急使用程序，其中以下五種緊急情況可以啟用維修基金：電梯故障經(jīng)有關(guān)部門確定危及人身安全的;外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏等嚴重影響房屋使用和安全的;排水管道堵塞、漏水影響正常使用的;消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的;危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

“能否行得通，還是在人。”包華認為，即使有“綠色通道”可走，但真正實施起來也是有著一套程序，需要相關(guān)部門、責(zé)任單位去持續(xù)推動。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主可提出使用建議;再經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實;到區(qū)房屋專項維修資金管理機構(gòu)辦理備案;市房屋專項維修資金管理機構(gòu)通知銀行劃撥資金。如果認為施工費用過高，可以委托專業(yè)中介機構(gòu)對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。

包華說，在最新的《北京市物業(yè)管理辦法》當中有明確依據(jù)，關(guān)于公房專項維修資金歸集，原產(chǎn)權(quán)的售房單位其實還是有責(zé)任的。公共維修基金不足的情況下，一般由原公房售房單位和業(yè)主共同補足，有了資金以后再去做維修方案，接著做具體維修工作，這個流程是可以走得通的。（記者 陳圣禹 景一鳴 ）