截止到7月21日，北京已經(jīng)連續(xù)16天沒有新增本地確診病例，疫情逐漸趨于穩(wěn)定。但由于政策、城鎮(zhèn)化率、人口等多方面原因，市場反應依然比較冷。

所謂一葉知秋，北京一地的情況也能映射出全國的樓市面貌。隨著因城施策和各地區(qū)人口、經(jīng)濟分化發(fā)展，未來全國各地樓市可能呈現(xiàn)出越發(fā)明顯的分化發(fā)展趨勢。

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7月20日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布了今年上半年北京市房地產(chǎn)市場運行情況。上半年，北京全市商品房銷售面積為296.3萬平方米，同比減少23.6%。其中，住宅銷售面積為213.1萬平方米，驟降35.4%。

新房方面，今年上半年北京全市房屋竣工面積為238.8萬平方米，同比下降1.3%。其中，住宅竣工面積為117.1萬平方米，下降13.4%。

數(shù)據(jù)大幅下挫，主要是因為今年上半年經(jīng)濟受到疫情嚴重影響。特別是北京，春節(jié)期間的疫情再疊加近期的新發(fā)地疫情，對經(jīng)濟造成了嚴重影響，很多人取消或延后了置業(yè)需求。

雪上加霜的是，北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也大幅減少。

北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，北京全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2163.4億元，同比減少20.7%。其中，國內(nèi)貸款為653.3億元，同比減少20.9%;自籌資金為461.6億元，同比減少22.8%;定金及預收款為836.5億元，下降21.3%。

房地產(chǎn)是眾所周知的資金密集型產(chǎn)業(yè)，受疫情影響，眾多房企在建項目停工，售樓處關(guān)閉，銷售自然大受影響。在到位資金銳減的情況下，近期房企們還紛紛遭遇債券償還期臨近的窘迫。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年6-12月到期的內(nèi)地房企美元債共計64只，合計204.37億美元。其中，6月、8月、11月到期債券居多?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，7月份房企將有32筆債券到期，金額共計554.84億元，環(huán)比大幅上漲91%。

眾多房企為了償還債券壓力山大，資金相當緊張，這自然會影響到日后的拍地和新房建設(shè)。

就北京來說，因為疫情期間北京小區(qū)實行嚴格的封閉管理，中介自然無法帶看，對二手房交易影響很大。二手房價格持續(xù)下降，目前價位是近1年來的低點。7月北京二手房均價58111 元/m²，同比2019年同期下跌3.25%。

如果你是剛需，現(xiàn)在其實可以出手了。目前北京疫情已經(jīng)穩(wěn)定，價格也較低。

7月20日公布了7月的LPR利率，不出所料地沒有變化——1年期LPR報3.85%，5年期以上LPR報4.65%，均與上月持平。近4個月LPR利率始終未變，說明利率已經(jīng)比較穩(wěn)定了，對于剛需來說，也是心定的時候了。

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按常理看，北京基本面好，住房供應少，隨著經(jīng)濟恢復，新房房價應該走慢牛上漲。可是北京房價未來大漲的可能性其實并沒那么大。站長下面就綜合分析一下：

城鎮(zhèn)化是國家現(xiàn)代化的重要標志，也是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動能所在。

2019年末，我國城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎貫?0.60%。不過我國經(jīng)濟總量增長如巨艦前行，不同區(qū)域發(fā)展差異較大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京2019年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到86.6%，遠超過當時全國平均的60.60%城鎮(zhèn)化率。

也就是說，北京2019年就已經(jīng)達到了發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化水平。因為人口太多，接近飽和，產(chǎn)生了交通擁堵等問題，多年前北京就采取了各種嚴格政策“優(yōu)化人口”。比如城六區(qū)商品交易市場疏解、工業(yè)企業(yè)調(diào)整退出、高校外遷、棚改、騰退簡易樓等，以此疏解人口。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》的要求，北京市常住人口規(guī)模在2020年將控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。

《北京市2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示。2019年末北京市常住人口2153.6萬人，比2018年末減少了0.6萬人。

近幾年北京對人口調(diào)控的大趨勢很明顯——嚴控增量、疏解存量、疏堵結(jié)合。

判斷樓市的未來有一句經(jīng)典名言，即：“短期看政策，中期看土地，長期看人口”。在過去20年里，房價一路狂飆，一個重要原因就是城市化，大量農(nóng)村人口進城，小城人口往大城跑，所以大城市房價迅速高漲。

為什么我們說現(xiàn)在很多城市的房價還沒到頂?關(guān)鍵原因很簡單，就是因為這些城市資源豐富，吸引人口持續(xù)凈流入。有人流入的地方就有住房需求，人口越多需求越旺，所以由此判斷房價還要漲。

至于北京，未來房價基本已經(jīng)穩(wěn)了，個別區(qū)域小漲可以，但投資并不建議。

北京城鎮(zhèn)化率已經(jīng)較高，房價也已經(jīng)很高了。作為首都，又是“房住不炒”政策落實的重點城市，政策自然嚴格?？梢哉f，在北京，買房難度、上本地車牌難度，在全國居前?，F(xiàn)在北京的人口增長幅度遠遠不如粵港澳大灣區(qū)的二線城市，如惠州、東莞等城市。

相比一線城市，很多二三線城市買房成本低，政策相對寬松，產(chǎn)業(yè)也不錯，能持續(xù)吸引人口流入，推動房價上漲。

2020年7月8日，廣深兩大都市圈的城市名單出爐。深圳、東莞、惠州、河源和汕尾被列入“深圳都市圈”?；葜菰诔薪踊浉郯拇鬄硡^(qū)的紅利外，還將享受深圳都市圈的輻射影響，未來可期。

在深圳限購政策深化的背景下，作為少數(shù)不限購的城市之一，惠州擁有11346平方公里的土地面積，生態(tài)資源非常好。

房價方面，和東莞全面進入“3萬時代”不同，惠州很多地區(qū)的房價還是“1萬時代”。相比于深圳、北京動輒百萬級別的首付，惠州的上車門檻簡直不要太低。而且惠州樓市供應量大，可選擇的樓盤很多。

在惠州買房，首選臨深、有地鐵規(guī)劃的區(qū)域，例如緊緊挨著坪山的惠陽。其次看產(chǎn)品質(zhì)量和學區(qū)，買房時一定要仔細考察片區(qū)規(guī)劃和樓盤品質(zhì)。

結(jié)論

中國房地產(chǎn)浩浩蕩蕩二十余載，幾番浮沉。

城鎮(zhèn)化初期，由于資源極度稀缺，城市中的房子便成了居民享有優(yōu)質(zhì)社會資源的砝碼，由此衍生出房子的金融屬性。

此后，人們選房不再以房子自身為主，而是更著重于投資。誰把房子買在了好位置，就能共享城市發(fā)展紅利，躺在床上賺到盆滿缽滿。所以，李嘉誠的唯地段論才成了近20年來坊間口口相傳的寶典。

不過現(xiàn)在形勢已經(jīng)發(fā)生了變化，不少城市的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，處于城鎮(zhèn)化率中后期，人口和經(jīng)濟才是當?shù)貥鞘邪l(fā)展的核心動力。

此時再想買房，更應該比過去多一些理性才行。