近日,浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》,推進(jìn)建立老舊小區(qū)長效管理機(jī)制。
具體要如何加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作呢?
實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋
老舊小區(qū)改造后,有條件的老舊小區(qū)應(yīng)在街道、社區(qū)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下,由業(yè)主及時(shí)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。
暫不具備條件的小區(qū),由街道辦事處牽頭征求業(yè)主意見,可通過社區(qū)托管、社會(huì)組織代管、居民自管等方式,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋。
鼓勵(lì)以街道或市(縣、區(qū))為單位,成立或明確國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)行托底有償服務(wù),實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
有條件的市(縣、區(qū))可給予財(cái)政補(bǔ)貼等方式,鼓勵(lì)品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區(qū),切實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)同步改造提升、同步服務(wù)提升。
推動(dòng)業(yè)主大會(huì)等規(guī)范運(yùn)作
推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作,確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事等程序有章可循;推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)從“不作為、亂作為”到“有序自治”的轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理各項(xiàng)事務(wù),依法維護(hù)自身合法權(quán)益。
強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)信息公開,定期公布小區(qū)公共收益、經(jīng)費(fèi)開支、維修資金使用等事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則的決定,街道應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改,拒不整改的撤銷其決定,應(yīng)公告全體業(yè)主。對(duì)不作為、亂作為的業(yè)主委員會(huì),可暫由居民委員會(huì)代為履職并由街道組織換屆改選。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員收受賄賂、職務(wù)侵占等違法犯罪行為查處力度,對(duì)違規(guī)違紀(jì)的黨員委員給予黨紀(jì)處分。
完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
對(duì)改造后的老舊小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理制度,按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”原則,完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,明確服務(wù)最低要求。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)達(dá)到最低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的老舊小區(qū),各地可按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)助。補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)運(yùn)作機(jī)制
市、縣物業(yè)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門,建立健全老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同備案、項(xiàng)目經(jīng)理備案和項(xiàng)目招投標(biāo)等制度。推行業(yè)主大會(huì)成立后通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。配合街道組織相關(guān)部門、單位和業(yè)主代表開展物業(yè)承接查驗(yàn)和項(xiàng)目交接查驗(yàn),并公開查驗(yàn)結(jié)果。
拓展專項(xiàng)維修資金籌措渠道
結(jié)合老舊小區(qū)改造,各地應(yīng)探索實(shí)施維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌工作。未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū),應(yīng)在老舊小區(qū)改造方案中明確籌集專項(xiàng)維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專項(xiàng)維修資金“即交即用即補(bǔ)”機(jī)制;在老舊小區(qū)改造中,對(duì)涉及業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用可以納入維修資金使用范圍。逐步擴(kuò)大老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金交繳覆蓋面,為老舊小區(qū)改造后實(shí)施長效管理提供資金保障。
提升專項(xiàng)維修資金使用效率
優(yōu)化維修資金使用流程,簡化申請(qǐng)材料,縮短審核時(shí)限,及時(shí)撥付資金。建立緊急維修事項(xiàng)清單,除消防、電梯等重大安全事項(xiàng)以外,對(duì)于外立面脫落,屋面、外墻滲漏,排水、排污設(shè)施堵塞、破損,圍墻、道路坍塌等危及公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用等緊急情形時(shí),業(yè)主委員會(huì)可直接申請(qǐng)使用維修資金。
加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營性收益管理
業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或老舊小區(qū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。老舊小區(qū)改造可以拓展停車位、經(jīng)營用房、廣告點(diǎn)位等出租收入渠道,所得收益,用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)或彌補(bǔ)維修資金不足。
整合使用老舊小區(qū)公共管理經(jīng)費(fèi)
針對(duì)未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū),城市政府要研究整合公共管理經(jīng)費(fèi)使用,將原由街道承擔(dān)的綠化、保潔、公共設(shè)施維護(hù)等工作,可打包交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),并按照一定標(biāo)準(zhǔn)向居民收取相應(yīng)費(fèi)用,改善老舊小區(qū)綜合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助機(jī)制,對(duì)承接的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予財(cái)政資金補(bǔ)助支持。
老舊小區(qū)改造中增設(shè)物業(yè)用房
老舊小區(qū)改造中應(yīng)增設(shè)一定面積的物業(yè)辦公用房和物業(yè)經(jīng)營用房。實(shí)現(xiàn)硬件改造和軟性服務(wù)的同步提升,改造完成即引入專業(yè)物業(yè)服務(wù),并將能否落實(shí)長效物業(yè)服務(wù)作為老舊小區(qū)綜合提升改造的考核成效之一。
加快物業(yè)智慧信息系統(tǒng)覆蓋老舊小區(qū)
各地物業(yè)主管部門要加快推進(jìn)物業(yè)管理的智能化、信息化建設(shè),落實(shí)工作經(jīng)費(fèi),建設(shè)開發(fā)物業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)營性收益公開等信息化平臺(tái)。以打造智慧物業(yè)為平臺(tái),構(gòu)建數(shù)字化物業(yè)管理體系,實(shí)現(xiàn)服務(wù)覆蓋老舊小區(qū)。
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